為什麼廣西那邊沒多少高樓

㈠ 「深度」廣西巴馬第一高樓爛尾：縣域小開發商面臨共同難題

建設8年後，廣西巴馬縣第一高樓仍在撂荒。

這個全稱為「巴馬商貿中心」的房地產開發項目，無論是地段還是規模，在當地都是首屈一指。

但8年來，這個明星項目不僅遲遲未能完工，且越來越多的人裹挾其中：施工方追討工程款，購房者集體要求交房，而項目開發商楊光隆因被控「非法吸收公眾存款罪」至今仍在看守所。

如今，巴馬的房價早已遠超周邊縣城，但「巴馬商貿中心」的僵局至今未破。

界面新聞發現，正是接連不斷的意外最終擊垮這個明星項目。其中既有政策的變化，又有信貸風向的突變，而這也是許多縣域小開發商面臨的共同難題。

2020年12月7日，界面新聞記者從楊光隆的辯護律師處了解到，楊光隆被控「非法吸收公眾存款罪」案已發回巴馬縣人民法院重審。

巴馬最大規模的商圈

在巴馬壽鄉大道上，「巴馬商貿中心」的四棟灰色高樓搶眼而突兀。由於項目始終未能完工，所以圍擋至今未拆。

「按說早該建好了，但這么多年一直沒有動靜。」巴馬商貿中心對面的一位店主告訴界面新聞。

全國10個獲得聯合國老齡所認證的「世界長壽之鄉」中，巴馬瑤族自治縣是最早一批打出「 健康 產業 旅遊 」招牌的地區。

常年溫暖濕潤的氣候，高出內陸城市幾十倍的負氧離子含量，每年都吸引大量的 養生 愛好者。

同樣看上這塊「風水寶地」的還有不少房地產開發商，楊光隆就是其中之一。

從2005年開始，宜州市金龍房地產開發有限責任公司（以下簡稱宜州金龍公司）老闆楊光隆陸續在巴馬建起當地「第一個商住小區」，這也是巴馬顯第一個電梯小區。

「房子很搶手，資金回籠也很快。」楊光隆的兒子楊慶才回憶說，順利開發完兩個項目，讓楊光隆對巴馬的房地產項目更有信心。

2012年，楊光隆以8500萬元的價格，拍下位於縣城中心做陵位置的巴馬商貿中心地塊。按照規劃，該項目最高32層，包括700套住宅和200間商鋪，建成後不僅是巴馬第一高樓，還將打造成巴馬最大規模的商圈。

「按照我父親的計劃，拍下地塊之後，一邊用剩餘資金建設，一邊以項目為抵押向銀行申請貸款，等拿到預售證後，再通過預售回籠資金，繼續建設直至完工。如果一切順利，最多三年就可以純碼戚建成交付。」

信貸調整引發蝴蝶效應

讓楊光隆沒有想到的是，這個看似萬無一失的項目，竟然拖延三年才正式開工。

2012年1月13日，巴馬縣國土局與金龍公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》約定：國土局於2012年5月30日前將出讓宗地凈地交付給金龍公司，土地用途為商住建設用地。

但是，巴馬縣國土局在委託拍賣土地前，沒有做到凈地出讓，交付土地逾期了273天。

「很多事情都變了。」楊慶才說。

危險的信號接踵而至，銀行拒絕宜州金龍公司的貸款。「當時拿地的時候，巴馬三家銀行主動找過來詢問貸款需求，但等我們拿齊5證，銀行說信貸政策收緊，不願意貸款。」

據 財經 新聞報道，2012年6月20日，央行將銀行人民幣存款准備金率上調0.5個百分點，大中型金融機構存款准備金率達到21.5%的高位。這是房地產信貸規模縮小的一個明顯信號。由於信貸的收緊，中小企業融資越來越難，很多地方暫停民間借貸公司房產抵模扒押業務。

「那兩年正是中小企業融資最困難的時候，很多隻能靠民間借貸來維持，還有一些企業因資金鏈斷裂死掉。」中國金融研究院研究員陳啟德說。國泰君安的一份房地產研究報告則顯示，2012年房企資金缺口量達到1.35萬億元。

建設途中多次擱淺

銀行信貸之路走不通，楊光隆轉而尋求民間借貸。

62歲的楊光隆雖然只有高中學歷，但在建築行業摸爬滾打多年，也有不少生意夥伴。

2012年前後，楊光隆先後把房產抵押給47位朋友借貸。「我們還是想把項目做起來，暫時虧幾百萬利息，也頂得住。」楊慶才說。一審判決書顯示，這些債權人此前與楊光隆即有往來，一位曾經的生意夥伴蘭軍表示，他與楊光隆認識十幾年，2012年，因楊光隆稱正在投資巴馬商貿中心項目，資金周轉不開。蘭軍在實地考察後，先後借給楊光隆1300萬元。

但正是這些民間借貸日後成為楊光隆被指控「非法吸收公眾存款」的案由。

巴馬縣國土局交付土地後，項目又卡在了《建設工程規劃許可證》上。2015年6月，楊光隆從縣住建局得知，規劃要重新調整，容積率從8.0降到6.5，原規劃32層的樓盤如今只能建到21層。「按照新規劃，我們的土地出讓金就多交了，而且後續可預售的商品房也減少了。」楊慶才說。

巴馬縣住建局局長蒙紹興告訴界面新聞，當時是廣西自治區政府對巴馬在建項目重新制定了控制規劃方案，「不是縣里能決定的。」

2015年5月，亟需資金的巴馬商貿中心開盤預售時，一次就銷售了8000多萬元。

楊慶才介紹，當時整個項目的資金缺口已經過億，且還有大量工程款未支付，同時還有借貸人的利息也要還。

最終，這8000萬元回籠資金，只有4000萬元用於支付工程款。

長期負債最終壓垮宜州金龍公司。巴馬商貿中心建設到16層時，金龍公司再次出現資金鏈斷裂，因楊光隆無法支付剩餘的8000多萬工程款，施工方廣西建工集團建築工程總承包有限公司（簡稱建工總包公司）停止施工，並申請法院查封巴馬商貿中心的在建房屋。

隨後，楊光隆開始著手尋找合作夥伴，共同投資完成建設。但尷尬的是，小的房地產公司拿不出那麼多資金，大的房地產商又看不上這種項目，不願意投資。

2016年，想盡各種辦法後，楊光隆依然未能避免巴馬商貿中心項目徹底停工的局面。

多次溝通未果後，楊光隆起訴巴馬縣國土局，要求巴馬國土局支付逾期交地的違約金並返還建築容積減少的土地出讓金。最終，河池市中級人民法院判決巴馬國土局賠付1986萬余元。但直到2019年，巴馬國土局二審敗訴後，這筆錢才正式執行賠付。

「這是縣域小開發商遇到的普遍情況，由於本身抗風險能力差，在沒有政策和資金扶持的情況下，很容易就倒下了。」中國金融研究院研究員陳啟德說。

「救命稻草」成致命一擊

由於遲遲不能交房，工程款也未結清，此時的巴馬商貿中心已經成為眾矢之的。

2018年，巴馬縣政府發布《關於依法處置「巴馬商貿中心」爛尾樓盤有關問題的通知》，成立以副縣長為首的「巴馬商貿中心」樓盤工作組，統籌協調處理。《通知》還宣布，啟動宜州金龍公司破產程序。

這意味著楊光隆折騰6年的明星項目將以失敗收場。此時，一位自稱握有8000萬元流動資金的南寧老闆廖團芳出現，楊光隆視他為最後的救命稻草。

雙方很快簽訂協議，廖團芳注冊成立廣西瓚凡投資有限公司（簡稱廣西瓚凡公司），全權負責巴馬商貿中心項目續建工作。雙方約定，廣西瓚凡公司負責項目續建事宜，期間可獲得固定投資回報3000萬元，項目其他收益歸宜州金龍公司所有。

但注冊資金僅200萬元的廣西瓚凡公司，在入場2個多月後就面臨資金不足的問題，且頻繁更換施工單位。

期間，廣西瓚凡公司成立銷售團隊，以10萬到20萬不等的價格收取房產定金。而巴馬縣國土局賠償的1986萬元，其中700萬元也被劃撥給廣西瓚凡公司招來的施工單位。這讓引起楊光隆大為不滿，雙方合作難以進行，巴馬商貿中心徹底陷入癱瘓狀態。

「非法吸收公眾存款」

項目未能完工，壓力越來越大。「每到春節，一幫人來找縣里要說法。」巴馬縣常務副縣長、巴馬商貿中心項目工作組組長田寒露告訴界面新聞。

田寒露表示，正是由於宜州金龍公司後期的不配合導致了今天的僵局。但談到具體情況，田寒露拒絕接受采訪。

2019年4月13日，楊光隆因涉嫌非法儲存爆炸物被巴馬縣公安局刑事拘留。副縣長田寒露在接受北青報采訪時表示，早在2016年，他們就發現楊光隆私藏爆炸物的問題，但為了推進巴馬商貿中心這個項目，沒有深入追查。「2019年4月，我們依法將楊光隆和他的另一個兒子楊慶忠抓捕、拘留，我們最終目的還是希望他能夠配合（項目建設），交出公章，進行財務共管，履行相關的協議。」

2020年3月，巴馬縣檢察院向巴馬縣人民法院以非法儲存爆炸物罪、追加非法吸收公眾存款罪起訴楊光隆。

一審判決書顯示，檢方指控楊光隆為滿足「巴馬商貿中心」項目建設需要，以人民幣180萬元收購附近一家採石場，期間，將結余未上繳的電雷管搬運自舊倉庫儲存。

此外，楊光隆擅自以開發巴馬中心項目資金緊張為由，以商品房和商鋪為抵押，按月息3%到5%不等，變相吸收 社會 不特定人員高息借貸資金，用於公司項目運營及償還高利借貸本金利息。因高利借貸造成資金鏈斷裂，導致項目停工，相關債權人權利不能得以實現，進而上訪， 社會 影響惡劣。經鑒定，2011年1月至2018年12月間，楊光隆共向47人借款近8177萬元。

據《中華人民共和國刑法》第176條規定，非法吸收公眾存款罪是指違反國家金融管理法規非法吸收公眾存款或變相吸收公眾存款，擾亂金融秩序的行為。

2010年12月13日，最高人民法院發布《關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第1條規定，構成非法吸收公眾存款罪的行為需要同時具備非法性、 社會 性、公開性、利誘性。

在法庭上，其中一位債權人梅川的證言稱，楊光隆在巴馬房管所辦公室辦理業務時，「曾當著大夥的面說想要借錢來周轉建設巴馬商貿中心工程」。一審法院認為楊光隆主要是一對一找人借錢，也有在其他單位辦公室當眾宣傳高息借款。由於其借款人數眾多，且沒有要求保密或採取限制信息傳播的措施，應當認定向 社會 公開宣傳。

中國政法大學法學院教授何兵表示，僅以在其他單位口頭表達過借款一事，並不足以認定向 社會 公開宣傳，且47位借款人中，只有兩位是通過其他借款人介紹出借的資金，也不能證實是楊光隆有意公開宣傳。

在認定「是否向不特定對象吸收存款」時，法院稱，盡管參與集資者多為楊光隆的朋友，但楊光隆沒有限定參與人員的身份和人數，只要有錢借就可以，因此認定是不針對特定對象借款。

何兵認為，借貸並非一個確定性的行為。法院稱應該「考慮是否限定了不能參加集資的范圍，是否限定參與人員的身份和人數」來判斷，這實際上是在要求借貸行為必須要有明確的計劃，且要求個人或企業依照這樣的計劃嚴格執行。但實際上，這樣的要求與民間借貸行為的特點是完全不符的。巴西縣法院的這個界定方法，既不現實，也沒有任何操作性。

2020年7月21日，巴馬縣法院判決楊光隆非法儲存爆炸物罪不成立；因違反國家金融管理法律法規，向 社會 公眾吸收資金且數額巨大，並承諾在一定期限內還本付息，擾亂金融秩序，構成非法吸收公眾存款罪，判處其有期徒刑五年六個月。法院判決追繳楊光隆近8177萬的違法所得，責令退賠給相關集資參與人。

據楊慶才提供資料顯示，被拘留之前，楊光隆已累計支付各類本息1億多元，尚有4000多萬元未還。「我父親進去之後，借錢越來越難，後面就很少能還款了。」楊慶才說。

目前，楊光隆已經向河池市中級人民法院上訴，要求撤銷一審判決，改判自己無罪。

越來越多的非吸案

2019，最高人民法院公布的一組數據顯示，2015年至2018年全國法院新收非法集資刑事案件分別為5843件、7990件、8480件、9183件，同比分別上升108.23%、36.7%、6.13%、8.29%。

中國政法大學法學院教授何兵認為，因為這些年經濟下行，很多民營企業無處貸款，只能走民間借貸的路子，而民間借貸中的出借人，相當部分是通過集資的方式獲取資金，這些因素客觀上都導致了非吸罪判決的增加。但如果司法機關不準確的區分非吸和民間借貸的界限，將不利於民營企業的發展。

長期關注縣域房地產經濟發展的中國金融研究院研究員陳啟德稱，房地產領域的非法集資案件相當普遍，其背後的根本原因是小開發商自有資金不足，融資渠道窄，所以往往採用杠桿經濟的方式邊開發邊找錢，一旦遇到風險很容易引發多米諾效應，最終導致項目失敗。

2015年，他的團隊曾對全國12個縣域的小開發商問卷調查發現，有三分之一的人在項目開發時遇到過政策突然變化，信貸門檻過高等問題。

陳啟德認為，國家金融機構應繼續大力改善中小企業的融資環境，同時地方政府在房地產項目開發中也要保證政策的穩定性、連貫性，服務好真正願意做事的中小企業。

巴馬縣住建局局長蒙紹興告訴界面新聞，一個優質項目跌宕至此，各方都有責任，「從政府的角度來說，如果我們先拆遷再拍賣，就不會涉及土地延遲交付的問題，可能現在的問題都解決了。所以我們也吸取了教訓，後來我們掛牌的任何一個地塊，都是保證凈地出讓。」