陽光世紀城最低首付多少錢

『壹』 鹽城陽光世紀城屬於哪個區

陽光世紀城是屬於亭湖區的，在解放南路東邊一點，陽光世紀城往南有一條河，過了河就是鹽都區了！

『貳』 重慶長壽葛蘭房價是多少錢一平米

現在葛蘭房價一般2500元一個平方

『叄』 商丘虞城博泰太陽城怎麼樣呀

樓盤位置： 虞城縣新建路南段東側 樓盤地圖
主力戶型： 92-133平方米 戶型圖
物業類型： 普通住宅
建築類別： 多層,小高層
開盤時間： 2012年
入住時間： 2012年09月
產權年限： 70年
裝修情況： 毛坯
交通狀況： 新建南路東側[更多]
戶 數： 總共 1058 戶
預 售 證： 辦理中
物 業 費： 待定
開 發 商： 商丘博泰置業有限公司
購房費用： 首付0-10萬以上 月供0-1000元以上
優惠信息： 一次性優惠3% 按揭1%
08月22日博泰太陽城價格： 均價2400元/平米
價格詳情： 均價 2400元/平米
房價走勢： 13天內價格無變動
地址
虞城縣新建路南段東側
河南省企業投資項目備案情況公示 項目編號：豫商虞城房[2011]00037
企業名稱：商丘市博泰置業有限公司
項目名稱：虞城縣太陽城小區項目
備案機關意見：准予備案
政策規定依據：該項目符合國家相關政策
復核機關意見：同意備案機關意見
政策規定依據：准予備案
復核日期:2011-5-18 9:53:30
建設地點:虞城縣新建路南段東側
總 投 資:10000萬元 ，其中: 企業自籌10000萬元
計劃建設起止年限:2011年6月至2012年9月
主要建設內容（生產性項目要列明採用的工藝技術、主要裝備等）：
項目佔地32420.60平方米，建築總面積約96500平方米，住宅1058套，其中：90平方米以下住宅67743平方米，佔住宅總建築面積的70.2％；公共租賃住房60平方米以下面積9650平方米，佔住宅總建築面積10%，90平方米以上住宅面積19107平方米。規劃控制指標：建築密度30％，容積率2.98，綠化率35%。項目規劃由5棟8層和2棟11 1層小高層，及4棟17 1高層組成。項目規劃合理，交通便利，市場前景較好。 虞城縣小區分類
（個人觀點僅供參考）
虞城A類：
濱河花園，維多利亞，匯景江南，
運河人家，珠江花園（電業局別墅）。
虞城B類：
濱河公寓，國奧世家，西湖春天，
翰林華府，珠江豪庭，盛世觀瀾，
綠都家苑，綠城世家，響水灣，
和諧北大花園等。
虞城C類：
陽光世紀城，金都廣場，憶江南，
博泰太陽城，灕江花園，書香閣，
益德花園，木蘭小區，木蘭新苑，
虞都花園，陽光小區，義合新苑，
江海花園，吉祥小區，陽光雅苑，
城市花園，利民小區，六和家苑，
溫馨家園，安民小區，明珠小區，
新城花園，鑫碩小區，惠民小區，
雅居華庭，和諧新區，和諧家苑，
森林一號，木蘭印象，家和家美，
中聯四季花園，盈通吉祥小區，
大同路商品房，新建路商品房等。
記錄時間 起價 均價 最高價 最低總價 最高總價 價格描述
2013-02-17 2400元
2013-01-04 2200元
2012-12-11 2200元
博泰太陽城當前價格
價格（元） 三個月六個月全部
博泰太陽城2013年02月17日的最新銷售報價為 均價2400元/平方米 相比上個銷售周期上漲了10%。
博泰太陽城近1個月的銷售價格上漲了200元，漲幅為10%； 近3個月的銷售價格上漲了200元，漲幅為10%； 與本項目2012年07月27日第一次對外報出的2400元相比，6個月以來，銷售價格累計持平。
博泰太陽城周邊區域價格走勢簡述
截止到2月21日為止，博泰太陽城所在的虞城區共有在售住宅項目11個，近一個月內，另有11個項目的銷售價格與之前持平。
所有在售住宅項目的銷售均價為2755元/平方米，近半年來持平。所有11個在售住宅項目與博泰太陽城相比：
1個項目的銷售均價高於博泰太陽城，售價最高的響河商街為4500元/平方米，占總數的10%；
另有10個項目的銷售均價與博泰太陽城持平。
售價高於博泰太陽城的樓盤： 響河商街 4500元 對比
售價低於博泰太陽城的樓盤：
售價持平於博泰太陽城的樓盤：
木蘭印象 2500元 對比
西湖春天 2600元 對比
翰林華府 2800元 對比
商丘在售樓盤價格走勢簡述
截止到2月21日為止，商丘地區在售住宅項目共116個。
近一個月內，共有1個項目的銷售價格出現上漲，1個項目的銷售價格出現下跌，另有114個項目的銷售價格與之前持平。
所有在售住宅項目的銷售均價為3134元/平方米，近半年來持平。樓盤名稱 最新價格 價格走勢
論壇 對比
都市明星花園 2900元 ↓-21% BBS 對比
金大耀發廣場 2700元 ↓-6% BBS 對比
商丘聖地亞哥 3800元 ↓-2% BBS 對比
商都奕景 3900元 ↓-2% BBS 對比
錦綉江南 2400元 ↓-4% BBS 對比
漲價樓盤排行榜 樓盤名稱 最新價格 價格走勢
論壇 對比
梧桐道 4400元 ↑ 23% BBS 對比
御景東方花園 2300元 ↑ 15% BBS 對比
融合新城 4000元 ↑ 9% BBS 對比
帝和水上公園 4600元 ↑ 7% BBS 對比
翰林華府 2800元 ↑ 8% BBS 對比

『肆』 烏魯木齊新房首付最低是百分之幾現在烏周邊的房價大概是多少最低的!

首付30% 新房的話在北京路上的通嘉世紀城在4000左右 往上一點的在農機廠附近的在3000-4000之間不等 米東新區的房價在2000-3000左右 鐵路局附近的是在3100-3900之間！其他的就不是很清楚了！

『伍』 如何在澳洲買房子

根據澳洲《1975 年外國收購與兼並法》該法案第五條定義限制，外籍人士在澳洲只可以買全新住宅。

1、外籍人士的定義
澳洲政府對於「外籍人士」理解為：身在境外並未持有任何澳洲12個月以上有效簽證的外籍人士（包括擁有短期簽證的境外人士，例如：旅遊簽證等），即非常住外籍人士。
澳洲《1975 年外國收購與兼並法》(以下簡稱「法案」)授權國庫部長（Treasurer）或其代表負責審查外國投資提案，以判定提案是否有違澳洲的國家利益，該法案第五條定義「外籍人士」為：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有控股權益的公司，由兩人或多人合計持有控股權益的公司，並且其中每一個控股人或者為非澳洲常住居民的自然人，或者為外國公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外國公司持有重大權益的信託財產的受託人。
或者由兩人或多人合計持有重大權益而且其中每一人或者為非澳洲常住居民的自然人或者為外國公司的信託財產的受託人。
2、外籍人士在澳洲只可買全新住宅
非常住外籍人士在獲得FIRB批准後，只可以購買澳洲全新住宅的（如獨立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定義：全新住宅是指直接從發展商購買的居所，而該住宅在過去並未有人居住超過12個月。

澳洲買房流程如下：

1、選定房產

在選定了信任的房產中介之後，買家根據喜歡的戶型、朝向、窗外景觀等選定心儀的房產，將「小定」訂金支付給開發商的信託賬戶，申請保留該房產。

「小定」訂金一般是5000澳元左右。由於澳洲的公寓戶型眾多，所以如果買家傾向於購買現房，最好還是親自去看房。

2、冷靜期

在支付「小定」之後，買家可以得到非常人性化的一周冷靜期，認真思考是否真的決定購買該套房產。如果買家在思考之後決定放棄購買，開發商則需要無條件退還小定訂金；如果買家決定繼續購買，則進行到購買流程的第三步，簽訂合同。

同時，澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師，買家在此時需要選定購房律師，買賣雙方將各自承擔己方律師費。

3、海外買家購房申請

由於買家並非澳洲公民或永久居民，買家需要向FIRB提交購房申請。FIRB全稱Foreign Investment Review Board，中文譯名為外國投資審批委員會，FIRB的審核一般由律師陪同完成。

4、簽訂合同

開發商在收到「小定」之後會准備購房合同，交給開發商的代表律師審核，審核過的合同將交到買方代表律師手中，由買方律師為買家逐條解釋，買家完全理解合同條款並且無異議後簽訂合同。如果買家在海外，則買家簽字後的合同原件需發回澳大利亞（買家可保留合同副本），開發商在合同上簽字後發還給客戶。

5、支付首付

在簽訂好合同之後，買家需要在合同規定期限內（一般是兩周）支付購房全款的10%作為首付，首付款將轉到開發商代表律師的銀行信託賬戶，受到澳洲政府監管。

這筆錢將安全地儲蓄在該賬戶中，可以獲得利息，直到房產交割成功之後才會真正落進開發商的口袋。之前「小定」的款項會返還給買家或者抵扣首付款。

6、繳納印花稅

各州的印花稅稅率各不相同，具體數額由律師核算。

新州法律規定，對於海外買家來說，房產印花稅需要在交換購房合同後的三個月之內完成繳付，如果交割日期在三個月之內，則印花稅需在交割之前完成繳付。

與當地買家相比，海外買家在澳洲買房時，在印花稅這塊還需繳納的額外的稅費，具體數額各州都有不同的標准，例如在新南威爾士州，自2016年7月1日開始，海外人士購房額外需繳納的印花稅將從3%提高至7%。

為此，海外買家在維多利亞州買房時需支付的印花稅最高可達12.5%（7+5.5）。具體各州的繳納標准，如需詳情可以向居外網進行單獨提問。

7、房屋施工

如果買家購買的是樓花，在開發商建造期間，買家不需要支付任何費用。

8、辦理貸款

在房屋交割前的三個月，買家律師會通知買家房屋即將竣工，如果需要貸款，買家需要聯系貸款經紀人，准備貸款材料，申請貸款。如果買家購買的是現房，建議咨詢律師，提前准備貸款。

9、交割前驗房

在房屋建造完成後，開發商會邀請樓花買家或代表前去驗房，買家需要在這次驗房中確定房屋建造是否符合合同規定的建造要求，保障自己的權益。

10、交割

在房屋交割前，買方律師會通知買傢具體交割日期以及發出付款通知。交割當天，買家拿到新房鑰匙，支付購房尾款的全額，尾款將轉入開發商代表律師的信託賬戶，然後轉交給開發商，完成交割。如果買家有貸款的話，買家在拿到新房鑰匙的當天開始還貸。

(5)陽光世紀城最低首付多少錢擴展閱讀：

第一、澳大利亞與投資緊密相關的法律政策也有利於房地產投資

一方面，澳大利亞沒有遺產稅。在美國，因為遺產稅，很多房產的繼承人不得不繳納相當於總值50%的稅金，再加上其他稅種，有時甚至要繳達70%的稅金。

而在澳洲，房產的價值可以百分之百傳承給下一代。在稅務方面，澳洲每年的稅費約美國的10分之一。另外，澳洲房產穩定增長，平均7~8年翻一番，這對 於通過出租獲利的投資者來說，澳洲房產也較有保障。

第二、澳大利亞自然環境的安全性

2011年日本的地震、海嘯和因之引起的核泄漏事故震驚了全世界，上百萬人在這場災害中受難。如果投資事業遇到類似的自然災害，就會蒙受巨大的損 失。

與之相比，澳大利亞數百年來，一直處於平穩的自然狀態中，沒有遇到過什麼大的自然災害。尤其是墨爾本地區，雖然瀕海，可由於面對的是一個海灣 (Phillip Bay)，所以不會有海嘯威脅之虞。

第三、從經濟發展的穩定性與發展潛力看，澳大利亞最具優勢

從08年的全球金融危機爆發到現在，歐洲經濟遭遇重挫，歐元走低，估計今後多年都難以恢復元氣;美國雖然以其強大的經濟基礎，抗禦危機影響的能力強過歐洲，但是仍掩不住開始走下坡路的頹勢。而比起美歐來，澳大利亞是第一個從危機中恢復過來的西方發達國家。

根據國際貨幣基金組織(IMF)的統計，2010年澳大利亞的人均GDP已近超過包括美國在內很多國家，躍居2000萬人口以上國家中的第一位。

而且澳大利亞的幾個經濟發展特性也決定了，它將在今後很長一段時間內維持經濟的繁榮發展。資源性大國的特點是其中最重要的一點。

尤其是鐵礦和天然氣的龐大儲備和世界市場的廣泛需求，使之成為澳洲經濟的造血機。據預計，到2050年，世界將產生「經濟四極」，分別是美國、日本、中國和印度。

其中有三個國家都在亞洲，而且都是資源進口型國家。它們和澳大利亞之間產生了極為理想的經濟貿易互補關系，這就為澳大利亞的經濟得以在今後半個世紀里得以持久繁榮提供了可靠保證。此外，澳大利亞還有教育出口和旅遊業這對經濟發展的雙翼。

第四、澳大利亞的政局平穩，社會環境較安定

比起罪案頻發，富裕人士不得不僱傭保鏢護身的非洲地區，抑或治安形勢也不穩定的東南亞地區，澳大利亞的治安狀況，社會平穩程度，居民的友善性要好得多。在這樣一個和諧的環境中做投資，完全可以高枕無憂。

大家想必都知道2011年初利比亞動亂加和戰亂的情況。為此，當時中國從撤出了3萬華僑華工。從這件事中我們一方面看到了中國國力增長和政府對海外僑胞的關懷，但同時也看到，當地的政治不穩定性造成了中國投資的巨大損失。這也讓大家了解到，政治安定系數將越來越成為赴海外投資的人士首先要考慮的方面。

第五、澳大利亞有著得天獨厚的生活環境

目前，世界上一些經濟發展較快的地區都存在人口過於密集的狀況，但是澳大利亞是極少數居住生活環境舒適寬敞的國家。

而且比起同樣類型的加拿大，澳大利亞的氣候又有很大優勢，冬天不很冷，夏天少酷熱，墨爾本還是被評為世界上最宜居住的城市。

『陸』 《回村三天，二舅治好了我的精神內耗》，你看完該視頻有哪些感觸

最大的感觸就是以後得好好生活，少一點抱怨，多一些努力，因為有時候活著就是一種幸福。

《回村三天，二舅治好了我的精神內耗》這則視頻爆火，我自己也反復觀看了幾遍。「二舅」身殘志堅，不放棄對生活的希望，在苦難中尋找幸福，活得很勵志。

當代的年輕人或多或少都存在「精神內耗」，而我們也不可能僅僅憑借這一則短視頻來徹底治癒自己的精神內耗。我們需要不斷思考，思考自己的人生，思考自己的生活方式，探索未來的方向。

總得來說這則視頻還是帶給了我們很多的正能量，最起碼讓我們意識到並不是只有自己的生活不容易。那些比你生活還要難的人都在努力，你還有什麼資格去一直去埋怨。

人的一生都在探索，直至死亡。雖然可能你最終也沒能找到答案，但是在找尋答案的過程中你學會了成長，而那之後你的人生也就明朗了。

『柒』 高分求酒店公寓平面廣告

北京雙花園房地產策劃案例
摘 要
我們對雙花園項目周邊的市場進行了調查與分析。通過我們的分析，我們認為目前市場建築技術含量在提高，樓體立面、戶型及使用率均比較好。同時購買房產的客戶對戶型的選擇更加合理實用，客戶對價格方面的敏感程度降低，取而代之的是對項目綜合方面的考慮。
同時，我們也對本項目進行了認真的研究與分析。通過我們的分析，我們認為本項目在地理位置、現房發售等方面有一定的優勢。同時，在戶型設計、使用率、立面、社區環境、價格體系等方面存在一定的問題。
為了更好的完成項目的銷售任務，最大化保證發展商的利益，我們對項目的營銷方案進行了分析和調整，提供了初步的銷售方案、現場包裝方案和宣傳推廣方案。
我公司具有多年的銷售經驗和科學的管理體系。我們在客戶資源、網路資源等方面均有很好的優勢。我們本著為發展商負責、對項目負責的態度開展我們的工作。
真誠希望能攜手合作。

一、區域市場分析
雙花園小區位於東二環廣渠門東北角，根據我們對市場的了解本次市場調查所設定的調查范圍東起西大望路，西至廣渠門，南達勁松路，北抵鐵路，共對此區域的11個住宅項目進行了調查。本項目地處東二環和東三環之間，緊臨繁華的國貿商圈，周邊物業銷售業績良好。隨著CBD商圈的發展，泛CBD地區的住宅市場的供應速度在2002年急劇增加。

（一）供應分析
1、總供應量分析
該地區近十年來一直是中低檔的居住類項目為主導，高檔項目的市場供應很少，但近期隨著四環路的開通，CBD商圈及其輻射區域的范圍不斷向外擴展，區域商品房的供應量迅速增大。
自1998年來該區域內的商品房總供應量達到194.8萬平方米左右,已售項目有廣馨居,怡馨園,九龍花園, 東環18， 勁松嘉園。2001年以前每年的市場供應量不超過10萬平米， 2002年的市場供應量約為50萬平米，其中規模較大的樓盤華騰園一期推出18萬平米左右。縱觀1998年以來該區域的供應狀況，今年本區域的商品房進入供應高峰期，短時間內將打破供求穩定的狀態。

市場已銷項目表

住宅名稱 總建築面積（萬平米）

怡馨園 10

廣馨居 1.8

勁松嘉園 5

九龍花園 80

東環18 12

合計： 108.8

市場在銷項目表

住宅名稱 總建築面積（萬平米）

世紀陽光 10

鑫兆豪園 10

新青年公寓 10

世橋國貿公寓 6

樂瀾寶邸 10

華騰園 40

合計： 86

2、物業類型分析
目前該區域物業中除樂瀾寶邸為外銷公寓，其它均為普通住宅。整體來看是以5000--6000元/平米的中檔住宅居多，超過7000元/平米的高檔項目並不是很多，因此區域的物業以居住為主。

物業類型表

住宅名稱 物業類型

世紀陽光 普通住宅

怡馨園 普通住宅

廣馨居 普通住宅

鑫兆豪園 普通住宅

新青年公寓 普通住宅

勁松嘉園 普通住宅

世橋國貿公寓 普通住宅

九龍花園 普通住宅

東環18 普通住宅

樂瀾寶邸 外銷公寓

華騰園 普通住宅

3、物業品質分析
客戶的理性選擇影響著住宅產品的品質，開發商對於物業的定位越來越細分和明確。開發商無論在項目的運作還是在產品的設計上都比以往有所提高，具體體現在以下幾個方面。
n 目標客戶的細分
n 開發商品牌意識加強
n 注重環境規劃設計
n 注重細節設計
n 從各個方面體現「以人為本」
隨去年以來御景園，樂瀾寶邸等高檔樓盤的面世，將這一地區的物業品質和價位全面抬升。由於同類地區樓盤價位、檔次相差懸殊，因此，同樣是商品房，但不同樓盤未來社區業主的層次，以及管理卻可能相差很大。本區域內近幾年來物業的品質正在逐步提升，正在運作的項目中樂瀾寶邸、世橋國貿公寓、世紀陽光公寓的品質都較早期推出的項目有很大的提升。

4、樓體分析
（1）建築形式
居住類物業項目為市場主流，產品形式多為高層塔樓和塔板混合，板式小高層的項目只有東環十八古柏家居。
（2）環境規劃
小區內部環境規劃水平普遍不高，綠化率低。
（3）小區規模
除九龍花園外大多數項目規模小，建築單體數量少。
（4）市場表現
項目銷售過程中，戶型合理的小戶型市場表現突出。

物業樓型統計表

住宅名稱 建築形式 結構形式 建築單體數量 層數

世紀陽光 塔樓、板樓 剪力牆 3棟塔樓 15層、22層

怡馨園 塔樓 剪力牆 3棟塔樓 25層

廣馨居 塔樓、多層 剪力牆 1棟塔樓，1棟多層

新青年公寓 塔樓 框架結構 2棟塔樓 未定

勁松嘉園 塔樓、多層 框剪結構 1棟塔樓，1棟多層 A座24層；B座14層

世橋國貿公寓 塔樓、板樓 2棟塔樓，2棟板樓 22層、12層

九龍花園 塔樓、板樓 鋼混現澆 9棟塔樓，3棟板樓 多種層數

東環18 板式小高層 剪力牆 3棟塔樓 11層、15層

樂瀾寶邸 塔樓、板樓 剪力牆 5棟塔樓 17層、28層、25層、16層

華騰園 塔樓 鋼混結構 7棟塔樓 28層、25層

5、裝修情況分析
物業品質的最直接的表現就在於裝修情況，物業的內外裝修情況是評價項目品質的一項非常重要的指標。
（1）本區域內商品房的外部裝修在逐年提高
現在除了2個情況未定項目外，只有最近兩年推出的3個項目外部裝修採用面磚，其他項目均採用外牆塗料作為外部裝修材料，具體裝修情況如下表。

物業外部裝修情況表

住宅名稱 外牆裝修

怡馨園 塗料

廣馨居 塗料

華騰園 防水塗料

世紀陽光 高級塗料

九龍花園 高級塗料

樂瀾寶邸 深色仿石噴塗，高級淺灰色塗料

勁松嘉園 面磚

東環18 瓷磚

世橋國貿公寓 無釉瓷磚

鑫兆豪園 未定

新青年公寓 未定

（2）本區域內進行內部裝修的項目僅有3個項目
多數項目為毛坯房和粗裝修，而且大部分精裝修項目為近兩年推出項目，從裝修的角度也可以看出本區域內物業品質在逐步提高。
毛坯及粗裝修項目表

住宅名稱 地面 內牆 窗 廚房 衛生間

世紀陽光 水泥地面 水泥牆 塑鋼窗 毛坯 毛坯

怡馨園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 精裝修 精裝修

廣馨居 水泥地面 水泥牆 塑鋼窗 粗裝修 毛坯

勁松嘉園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 毛坯 毛坯

九龍花園 水泥地面 四白落地 塑鋼窗 粗裝修粗裝修

華騰園 水泥地面 預留裝修面 塑鋼窗 精裝修 精裝修

精裝修項目表

住宅名稱 地面 內牆 門 窗 廚房 衛生間

世橋國貿公寓 實木復合木地板 塗料或壁紙 優質木門 鋁合金窗，中空玻璃 精裝修 精裝修

東環18 實木地板 塗料 三防門 中空落地窗 精裝修 精裝修

樂瀾寶邸 復合木地板 四白落地 普通門 噴塗鋁合金窗，雙層鍍膜玻璃 精裝修 精裝修

6、推出時間分析
由下表可見，1998-2000每年入住項目都為一個，2001年為兩個，2002年猛增為四個項目，因此2002年該地區住宅市場竟爭激烈。

項目運作時間表

住宅名稱 開工日期 正式開盤日期 最早入住時間

怡馨園 1997.4 1998.4 1998.11

勁松嘉園 1998.2 1999.3 2001.10

廣馨居 1999 1999 2000.4

樂瀾寶邸 2000.8 2000.11 2001.12

九龍花園 1998 1998.9 2001.6

東環18 2001.1 2001.3 2002.6

世紀陽光 2000.11 2002.4 2002.8

華騰園 2000.1 2000.1 2002.9

世橋國貿公寓 2002 2002.4 2003

（二）需求分析
1、近兩年來隨著CBD區域的成熟，周邊地區項目在市場上的表現一直不錯
特別是兩廣大街進行改造後，尤為突出，去年很多項目都有很好的市場表現，多數項目都已經售完，我們根據已經掌握的信息粗略計算了一下，市場的吸納率為36萬平方米/年。

2、本區域內多數項目是以居住為主，部分項目已經逐步形成商住氛圍。
其中廣馨居、怡馨園等一些已入住項目的客戶有部分住戶為拆遷戶，九龍花園有部分辦公的客戶，而新青年公寓項目現在重新包裝運做，很多因素還未確定。由於近兩年兩廣大街的改造的加快，此地區客戶主要是以地緣性為主，現有客戶主要為附近居民。

3、需求主要特點：
（1）客戶的構成比較復雜，白領、附近居民和拆遷戶均存在；
（2）地緣性較強，大多數是在附近居住和工作的人群；
（3）本區域的地段是吸引客戶的主要因素；
（4）近年來隨著CBD的發展，吸納量逐年增加；
（5）主要以居住為主，存在投資客戶，但是占的比例比較小；
（6）小戶型更容易被市場所接受；

（三）價格分析
1、本區域內在售項目不是很多，但是供應量卻較往年大，價格在7000元左右
但是這些項目的品質較高，而且設計新穎，精裝修項目占的比重要大一些，而且多數項目位置比較好，具體指標如下圖。
在售項目價格表
物業名稱 均價 裝修情況 項目開盤時間

華騰園 5800 毛坯房 2000年1月

樂瀾寶邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月

世橋國貿公寓 7800 粗裝修 2001年12月

世紀陽光公寓 7500 粗裝修 2002年4月

2、本區域內已售完項目怡馨園、廣馨居、東環18、勁松嘉園和九龍花園五個項目，這些項目多為毛坯房或粗裝修
本區域內項目在不斷的漲價，而且一些價格雖然比較高但是卻有著很好的市場表現，新推出的項目尤為突出，東環18在2001年3月開盤，在運作短短的1年內已經全部售完，這樣的項目雖然價格比較高，但是良好的性價比得到市場的完全吸納。
已售完項目價格表
物業名稱 當時售價 裝修情況 項目運作時間 入住時間

怡馨園 5900 粗裝修 1998年 1998年11月

廣馨居 5770 毛坯房 1999年 2000年4月

勁松嘉園 6800 毛坯房 1999年3月 2001年10月

九龍家園 5700 精裝修 1998年9月 2001年6月

東環18 8300 精裝修 2001年3月 2002年6月

（四）結論
1、現階段在售項目產品品質普遍較好。
2、現階段區域市場中現房供應量不大。
3、買方市場日漸成熟並趨於理性。
4、性能價格比是中檔住宅市場客群考慮的首要因素。
5、對於區域位置及配套環境的認同是區域客群共同持有的重要特徵。
二、項目分析
我們對本項目進行了調查、研究和分析。通過我們的分析，我們認為本項目具有一定的優勢，同時存在一些不足。本項目現在推出可以藉助一些優勢，同時存在一定的威脅。以下我們對此加以分析。

（一）項目優勢分析
本項目存在以下的優勢。
1、地理位置優勢
本項目位於北京市廣渠門橋東北部。本地域的歷史記載最早起源於春秋戰國時期召公封燕，召公成為第一代燕侯，從此確立起古國風都的地位。本地域歷史悠久，人傑地靈，是北京古代文明繁榮昌盛的見證。
如今北京商務中心區（CBD）的規劃范圍：西起東大橋路，東至西大望路，南起通惠河，北至朝陽路，總佔地約4平方公里。
北京商務中心區效果圖

這一地區的國貿、京廣、嘉里、漢威、航華科貿等眾多寫字樓內匯集了摩托羅拉、惠普、福特、三星、巴黎銀行、瑞士銀行等數百家著名跨國公司和金融機構。目前世界500強企業進駐北京的有160餘家，其中入駐CBD及周邊地區的達120多家，僅國貿中心就有76家。藍島、貴友、賽特等著名商廈和陽光100、現代城等高檔公寓，以及眾多的文化、娛樂設施，促進了社區生活的多樣化，提高了工作和生活品質，已成為外國在京人士最為集中的地區。
本項目近鄰CBD南緣，位於東二環路旁，北距建國門外大街500米，西至建國門，東到國貿。項目具有明顯的商業地理位置優勢。

2、價格優勢
本項目的價格在進行適當調整後，相對於周邊的項目在性能和價格比方面具有優勢。
3、開發商具有比較強的背景、實力優勢
4、工期完成，現房入住的優勢
5、相對於通惠河的水景優勢

（二）項目劣勢分析
本項目存在以下的不足。
1、R5-7#樓外立面、戶型等方面存在不足
本項目由於立項較早，設計存在一定的問題，現敘述如下。
n 大部分戶型東西向，南向戶型少
n D型客廳入口無直接採光
n D型客廳不方正，不好布置
n A型客廳入口無直接採光
n A型客廳不方正，不好布置
n 裝修標准低，窗為鋼窗
n 使用率低
n 外立面陳舊
n 價格高

2、016#樓戶型等方面存在不足
n 戶型非南北向
n 廚房為三角型，影響使用
n D戶型採光差
n 原有的戶型資料製作差，使客戶感覺廚房、陽檯面積過大

3、環境較差
本項目現有的環境尚處於建築周期中，環境臟亂，主要體現在以下幾點。
n 有拆遷空地，使客戶感覺建設工期長，入住後會受影響
n 人員素質不高
n 缺乏中高檔餐飲

4、車位少
5、總體規劃環境沒有體現
6、南面尚為北京重型機械廠，居住環境不成熟
7、項目距離主路較遠
8、沒有明顯的物業管理現象
9、項目北側近鄰鐵路，影響小區尤其是北側居民的居住

（三）存在的機會
本項目近期推出會面臨以下的機會。
n CBD園區開始大規模建設
n 本區域南面土地大規模開發，土地已經升值

(四)面臨的威脅
本項目會面臨如下的威脅。
n 區域市場的潛在供應量

三、銷售方案
通過我們對本項目優劣勢的研究和對周邊市場的調查，我們認為本項目的銷售需要通過精心的策劃，良好的宣傳推廣，才可以收到預期的效果，達到發展商期望的利益回報。

（一）目前存在的問題
我們認為目前本項目存在以下兩個矛盾，項目的營銷和推廣需要解決由此而帶來的一些問題。
1、高標準的樓宇和普通住宅區的矛盾
本項目016#樓的定位比較高，外立面採用三段式設計，風格現代簡約；顏色使用桔紅色和白色搭配，醒目而明快；白色塑鋼窗搭配綠色玻璃體現高檔典雅；外飄窗的設計不但使外裡面更加豐富，也增大了室內空間的使用率。內部裝修均採用了檔次較高的設施和配置，如TOTO潔具、富士電梯、森德散熱器等、樓宇對講設備等。
而本住宅區由於歷史的原因，目前更符合一個普通的住宅區域的標准。現有的多層住宅均為較早的設計，外立面普通，裝修各異，有些家庭使用了鐵柵欄。小區內部道路尚未成型，綠化少，缺乏園藝小品等。小區內部尚沒有充足的車位。
如果016#樓以高檔次項目面市，需要解決高檔次樓宇和普通居住環境之間的矛盾。

2、新樓和舊樓之間的矛盾
本次擬推出R5-7#樓和016#樓的三棟樓。R5-7#樓建設較早，設計標准、戶型、裝修等均使用老的標准，016#樓建設較新，在外立面設計、戶型設計和裝修等方面更符合目前的要求。
這兩個部分本次同時推出，在營銷和宣傳推廣上要做到協調和統一，解決產品之間因差異而存在的問題，互相促進，以達到同時銷售的目的。

（二）項目定位
通過我們對項目的研究，及對周邊市場的分析，我們認為本項目可以定位為 位於東二環、東三環和長安街圍合中心，近鄰CBD商務區，物超所值的生活社區。
項目這樣的定位不但突出了本項目所處的極佳的地理位置，同時也屏蔽了本項目由於遠離主路、環境較差而對客戶造成的不利的心理影響。

（三）客戶定位
本項目的客戶定位如下：講究實惠、不盲目追求品位和概念，理性的考慮投資與購置產業，購置產業的衡量標准以物有所值、物超所值為依據，購買面積不會太小，也不會太大，而是以適合居住為主。人群的職業多種多樣，工作地點不拘泥於本區域周邊，虛榮心不強。這類人群一般經歷豐富，見識寬廣，雖有實力，卻不會外露炫耀，同時本項目目標客戶對於項目區域具有很強的認可心理。
人群年齡在35歲以上，在家庭和社會中均承擔重要責任。

（四）價格方案
我們認為新樓和舊樓在銷售時會存在競爭現象。
新樓的外立面現代簡潔，居室設計合理，使用率高，而價格比舊樓低，客戶的選擇意向會向新樓傾斜。
為了避免新樓銷售快，舊樓滯銷的局面出現，保證發展商利益最大化，我們認為必須在銷售中進行銷售控制。
另外，為了使客戶能夠對舊樓選擇更有傾向性，可以對現有的價格體系進行一定的調整。
調整後的價格體系更能突出舊樓的性能價格比，同時避免新樓和老樓的價格競爭，使新樓和老樓同時體現物有所值、物超所值的特點，以體現本項目的均好性。
均好性對於一個項目整體的銷售至關重要，良好的均好性可以使項目均衡發展、同步銷售，在保證項目完全銷售的前提下達到利益最大化，實現發展商的最大效益。
我們承諾項目的總銷售額保持不變，發展商的既得利益不受損。

五）項目建議
通過對項目的分析，我們給項目做了初步的建議。
n 建議不要連通新樓和老樓，對新樓和老樓分別進行物業管理，以提升新樓的物業檔次

（六）銷售策略
1、推廣主題
本項目的推廣主題可以圍繞以下幾個方面開展。
n 距離東二環、東三環和長安街的距離均不超過1公里
n 全新入市，現房開盤
n 發展商實力與信心的強勢體現
n 戶型面積合理
n 物有所值的二環住宅
這樣的推廣主題直接、生動，可以體現本項目在性能價格比、現房入住、物有所值、物超所值的特點和優勢，用朴實無華的語言打動客戶的心，畫面清新簡潔。

2、案名建議
建議更改目前的案名，把「小區」兩個字去掉。
n 雙花園

3、階段營銷重點
（1）售前階段
這一階段為正式開盤以前的工作，主要營銷工作內容如下。
n 盡可能多地了解客戶的需求
n 擴散與項目有關的積極信息
所採取的主要方式如下。
n 市場調研
n 向身邊的潛在客戶傳播項目信息
n 通過其它渠道或以小道消息等方式傳播項目信息
從而最大可能地與客戶溝通，進而做到為客戶「量體裁衣」。對於本項目來說，比較好的傳播渠道為：我公司客戶俱樂里的客戶資源、經紀部員工身邊的客戶群及我公司長期合作單位：「京城俱樂部」、「外企購房俱樂部」等單位。

（2）售中階段
這一階段是營銷過程的主體。同時必須對以下方面加以重視。
n 加強對銷售的有效反饋信息的分析
n 對每一階段的營銷策略進行檢討修正
以此達到發展商預期的銷售目標，獲取項目的最大利潤，並降低項目的運營風險。

（3）售後階段
這一階段包括銷售完成後的一系列工作。同時要考慮以下方面。
n 針對每個成交的客戶，把售後服務提前到客戶簽約的時候，換句話說就是幾乎在重視銷售工作的同時，重視客戶服務工作
通過在現實客戶中樹立優秀形象和良好的口碑，有效地傳達有益於發展商、項目和品牌的正面訊息，從而確保競爭優勢。

4、 銷售周期
（1）入市時機
在營銷方案制定完成的基礎上，盡早入市。我公司建議4月份開始前期操作，5月份初正式開盤。

（2）入市產品及入市量
由於入市初期，項目還沒有明確的形象及知名度，總價較低的戶型為首推出，推出的總量控制在一期總量的20%左右，如果銷售勢頭良好也可增加供應量。
具體的計劃另行確定。

（3）銷售周期及銷售目標
本項目銷售周期從5月份正式開盤開始，到2002年底共8個月時間。
在銷售周期內完成1.5萬平方米的銷售面積。

5、銷售渠道與手段
在項目面市的初期，需要在主流媒體上進行大量的廣告與新聞宣傳，因此項目前期的廣告宣傳費用比例會相對高一些。
在項目形象有了一定的基礎以後，除了傳統的廣告手段與媒體傳播以外，本項目的銷售還應盡量尋找更合適的「窄告」途徑，一方面可以更加准確地讓目標客戶得到相關信息；另一方面也可以減少廣告宣傳中的浪費，降低銷售成本，開源節流，使項目利益最大化。
我們建議如下。
（1）主流媒體上進行廣告與新聞宣傳
可以選擇報紙、電台等媒體進行宣傳。

（2）有效做好客戶鏈工作
以往的經驗告訴我們：現實客戶往往是項目最好的推廣的宣傳員。因此，努力做好售後服務工作，將會起到非常好的示範作用，如舉辦客戶聯誼會、給客戶贈送生日禮品等方式。

（3）有效選擇「窄告」渠道
盡可能地了解目標客戶的生活方式，仔細調研多種媒體，比如在目標客戶經常出入的場所舉辦項目公關推廣活動，在一些定向投遞的雜志上做廣告。

（4）舉辦各種活動進行銷售宣傳
可以選擇的活動有房地產展示會和客戶聯歡酒會等。也可以到一些目標客戶相對集中的寫字樓舉辦項目介紹專題活動，組織有意向的客戶參與討論。

（5）網路銷售
隨著信息時代的到來，網路成了一種新時尚衡量標准，既然認為本項目是有一定超前意識的時尚好房子，運用最先進的手段是必須與必然的。建立網路銷售大致有以下幾個作用：
n 體現項目的時代氣息
n 可以讓一些先進的人士，從網上了解本項目
n 嘗試網上售房的方式

6、 促銷策略
（1） 項目的營銷主張
為了更好的做好營銷工作，必須讓項目有一個新鮮而有力的主張，以使項目的推廣銷售更連貫、更有影響力。

（2） 項目包裝必須到位先行
為了確保項目的形象，給客戶以足夠的信心，項目的包裝如何非常重要。同時有關項目包裝的所有細節必須統一協調，充分體現本項目的檔次與品味。
要注意與項目的現有條件相吻合，注意工地現場的包裝等，樣板間的裝修建材選擇，傢具擺設等，給目標客戶以「一見鍾情」的感覺，從而有力促進銷售。

（3） 其它對目標客戶的吸引
由前面所分析本項目目標客戶的特質，我們認為，如果本項目的首付款能降得較低，會對他們有很大的吸引力。
我們建議拿出少量房型在開盤時以零首付吸引客戶。同時，對於其它客戶提供八—九成按揭。以較少的首付吸引客戶。

（4） 項目宣傳方式的選擇
項目推廣初期，以大眾媒體為主，如報紙、電視、廣播等，同時配合一些軟性新聞炒做，以灌輸方式，快速提高項目知名度。
中期要適時加入各種活動，通過互動溝通的方式，把潛在客戶從被動選擇產品改變為主動參與活動。
後期通過多種渠道利用現實客戶的現身說法，感染市場。

（5） 物業管理公司的選擇
為了鮮明有別於周邊面向拆遷戶的其它物業，一個好的物業管理形象是必須的。這是給予購房者信心的保證。

（七）現場包裝
1、 售樓處
本項目開盤時，應建好售樓處。
售樓處設置在三環路邊。對於售樓處內的布置有如下建議：
（1）售樓處前台
n 接待台應*近售樓處的入口，沿牆擺設，並不宜正對大門
n 接待台的形狀可根據售樓處現狀採用長條形或弧線形，色彩鮮明，與整個
售樓處的色彩要協調
n 接待台的材質不必很高檔，採用具有一定硬度、不易變形的板材即可
n 接待台正面的顏色應與項目的LOGO相符

（2）售樓處背板形象牆
可以用木材、石材、金屬鑲嵌而成，上面應有項目LOGO和名稱。

（3）文件資料
售樓處應選擇適當的位置擺放有關項目的法律文件和相關資料如：五證、售樓書、質量保證書、房屋使用說明書、物業管理公約、客戶通訊錄、小區生活指南等。

（4）看板
內容包括開發商的簡介、物業管理公司簡介、項目總平面圖、立面圖、戶型圖、以往開發項目圖片、新聞媒介的報道等等。

（5）銷控板
除了傳統的銷控板以外，還可以採取計算機的銷控方式。通過這種方式客戶將更加全面了解銷售進度等，同時也顯示項目的整體專業化水平與時尚特徵。

（6）沙盤模型
需要做一個能全面反映社區規模和環境建設的沙盤模型，特別注意景觀設計，模擬真實的景觀效果，讓客戶感覺到社區將來的發展和規劃。

（7）銷售、保安、保潔員服裝
項目銷售人員的服裝應該簡潔雅緻有檔次，使培訓到位的業務人員有專業化水準。建議銷售先生穿深蘭色西服，銷售小姐穿與項目LOGO顏色相協調的職業套裝。保安人員的服裝應該體現認真、活動自如、親切。保潔員的服裝應該顯得干凈整潔。所有以上人員均配胸牌。

（8）其它辦公用品
其他辦公用品如水杯、筆、煙灰缸、雨傘、安全帽、手電筒、教鞭、激光筆等也都應准備齊全以方便業務拓展和客戶使用。

（9）氣氛
售樓處在局部要體現休閑、舒適，使客戶感覺賓至如歸。同時，避免浮華造作。可以播放背景音樂。

（10）交通
在售樓處和項目之間設立電瓶車交通，以運送客戶到現場和樣板間看房。

2、 樣板間
高品質項目的樣板間應將交房時沒有的裝修及設備配置齊全，要體現項目的品味（如買房時配備的裝修、傢具用顯眼的標記標明），包括家庭生活一切必備的傢具、電器、餐具、服裝、燈飾、各種裝飾物、小擺設、書本、綠色植物等。在樣板間內播放一些柔和舒緩的音樂。
樣板間的布置要溫馨、充滿生活氣息，引起客戶的購買慾望，發揮其心理暗示的作用。
（1）本項目樣板間的布置總體上體現一種現代、簡潔、實用，並不離時尚氛圍。

（2）對於戶型中不好用的區域，盡量通過傢具的擺放、裝飾物、色彩的運用、搭配、光線的角度來進行彌補。

（3）在每種戶型的入口處用標牌註明其為幾房幾廳幾衛、建築面積、使用面積等；

（4）有關樣板間裝修、裝飾的一些示例
n 廚房設備
在洗菜池配備粉碎機，這樣廚房下水管道經常堵塞的問題得到了很好的解決；另外在水龍頭上安裝家庭純水機，這樣就可以使自來水變成純凈水。（歐美發達國家的廚房都有這些設備）
n 衛生間：最好採用整體浴室進行裝飾。
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中國
魯迅
魯迅（1881--1936），字豫才，原名周樹人，浙江紹興人。中國現代偉大的文學家、思想家、革命家。「魯迅」是他1918年發表我國現代文學史上第一篇白話小說《狂人日記》時所用的筆名。
作品有小說集《吶喊》（1923年），包括《狂人日記》、《阿Q正傳》、《孔乙己》、《葯》、《故鄉》、《社戲》、《一件小事》、《風波》等14篇作品；《彷徨》（1926年），包括《傷逝》、《祝福》等11篇作品；《故事新編》（1936年），包括《補天》、《奔月》、《理水》等8篇作品。
散文集《朝花夕拾》（1927年），包括《從百草園到三味書屋》、《藤野先生》等10篇作品。
散文詩集《野草》（1927年），包括《秋夜》、《過客》等24篇作品。
雜文集《墳》、《熱風》、《華蓋集》、《華蓋集續編》、《且介亭雜文集》《二心集》、《南腔北調集》等。

朱自清
朱自清(1989—1948年)，原名自華，字佩弦，號秋實，原籍浙江紹興，生於江蘇省海州。現代散文家、詩人、教授。
1920年畢業於北京大學哲學系，學生時代即創作新詩，後又從事散文寫作。1920年秋，創辦《詩刊》。
1925年到北京清華大學中國文學系任教，不久任系主任。抗日戰爭時期，任西南聯合大學教授。抗戰勝利後，仍在清華大學任教，並積極支持反對國民黨獨裁統治的學生運動。1947年，朱自清在《十三教授宣言》上簽名。抗議當局任意逮捕群眾。1948年6月，在京參加了反對美國扶持日本的遊行，並在《抗議美國扶日政策並拒絕領取美國麵粉宣言》上簽名。1948年8月20日，因貧病在北平逝世，著有《蹤跡》，散文集《背影》、《歐游雜記》、《你我》、《倫敦雜記》，文藝論著《詩言志辨》、《記雅俗共賞》等。

外國
羅曼羅蘭簡介

羅曼羅蘭（1866-1900）是法國思想家、文學家，也是一個人道主義者。 羅曼羅蘭除了在文學界享有不朽的地位外，也是研究貝多芬最認真的一位專家，以《貝多芬傳》為藍本所發表的《約翰·克利斯朵夫》更是世界文學經典中的經典。
一八八六年一月二十九日，羅曼羅蘭出生在法國中部的一個小鎮。因為其父母雙方的祖先三代都是律師，所以這是一個在當地頗受尊敬的家庭。而其愛父給兒子起名為羅曼和保羅 愛彌爾，也是希望他能像古羅馬作家普盧塔克筆下的羅馬英雄一樣具有強力的精神和超凡的天賦。
在這一點上日後的羅曼羅蘭並沒有讓父親的願望落空。但在羅曼羅蘭小的時候其身體卻並不健康，有一次還因為僕人的疏忽，將不到一歲的小羅曼羅蘭單獨放在寒冷的戶外，差點凍死。
少年的羅曼羅蘭一直是體弱多病的。而這對於一直溺愛他的雙親來講，最好保護他的方法就是把小羅曼羅蘭固禁在家裡。而這與小羅曼羅蘭嚮往自然的天性發生了激烈的沖突。在他回憶這段童年生活的時候，他用了「鼠籠」這個詞來形容當時的處境。
而這個「鼠籠」最大的弊端就是扼殺了小羅曼羅蘭的「精神自由」。他無法像其他的孩子那樣到田野間放牛牧羊，無法在廣袤的大自然中嬉戲玩耍。而這竟導致了幼小的羅曼羅蘭對生命和死亡的困惑和恐懼。
不幸的是在羅曼羅蘭五歲那年，比他小兩歲的妹妹突然因為白喉症被奪去了生命。而這個事件所引發的直接後果就是父母對羅曼羅蘭更加嚴厲的「保護」，而妹妹的死亡也讓幼小的羅曼羅蘭無形中增加了對死亡的恐懼和困惑。
由於小羅曼羅蘭的家庭在當時屬於體面的中產階級，而其父母對於孩子的教育也是極為的重視。所以在羅曼羅蘭十四歲那年，為了讓他接受優良的教育，他們一家人遷往了巴黎這座藝術之都。
這次遷家的行為對於羅曼羅蘭的一生來說是一次重大的轉折。在巴黎在這座大都市裡，年少的羅曼羅蘭開始是極為不適應的，在他看來「大城市是龐然可畏的有機體，那裡靈智的微生物會像一切痼疾的黴菌那樣迅速的繁殖。假如新來者不能立即順從，那必須經過一段漫長而痛苦的時期，使他們的血能適應這些毒素」。而在這其中最重要的是對於內向而愛於幻想的羅曼羅蘭來說，他失去了信仰的家園，都市瘋狂的節奏和學校的混亂情形，讓年少的他充滿了矛盾和困惑。
就在這個時候，羅曼羅蘭開始接觸到了莎士比亞、伏爾泰等大師的作品，讓他那荒蕪的精神領地再次重新煥發了生機。而且令他十分幸運的是在一次拜訪朋友的途中，遇見了當時的大文豪雨果。而這次會面顯然給了羅曼羅蘭極為深刻的印象。
羅曼羅蘭的一生中對他影響重大的藝術大師有很多，光是他自己為這些偉人寫的傳記人們都可以如數家珍《貝多芬傳》《歌德與貝多芬》《托爾斯泰傳》《米開朗琪羅傳》……
我們先說一下羅曼羅蘭與音樂。
在羅曼羅蘭十六歲以前他所受到的音樂方面的熏陶主要來自海頓、莫扎特。而在他接觸到了瓦格納和貝多芬的音樂以後，那些優美的旋律就從此占據了他心靈中最美好的位置，也成為了他一生中重要的精神寄託和靈魂的避風港。
對於瓦格納，羅曼羅蘭曾這樣評價過「瓦格納是一個嚴峻的古典音樂家，對於他，所有一切都服從於一個最高的道理，這個道理主宰著戲劇，統帥著主題並且不懈的發展著構思。」
1887年，由於當時法國與德國當時的關系惡化，一些法國音樂家以民族自尊心為由阻止瓦格納在巴黎演出。而這個時候，一向標榜和諧的羅曼羅蘭為此作出了嚴厲的抨擊「一個強大的民族是不會害怕另一個民族的精神征服的」。（想想我們現在面對的全球化和一些所謂『韓流』『歐美化』沖擊我們自己文化的爭論）這與其說是羅曼羅蘭在捍衛瓦格納，不如說是他自己關於超國界的世界性藝術的宣言。
而貝多芬的音樂與羅曼羅蘭的一生都是緊密不可分的。
羅曼羅蘭是在羅馬上大學的時候深入研究貝多芬的。他認為貝多芬「具有一切音樂家中最偉大的靈性」。羅曼羅蘭在那時刻起一直到生命的終了，都在研究貝多芬。這足以證明貝多芬的音樂和精神對於羅曼羅蘭的啟示是多麼的重要！貝多芬的一生就是一個天才的藝術家與多舛的命運斗爭的過程。羅曼羅蘭顯然被貝多芬強大的精神體系所折服，他相信貝多芬是屬於那種從內心嚮往快樂的人。「貝多芬簡直就是大自然的力量，他拒絕妥協他不認同的一切，他的一生都在奮斗！」而羅曼羅蘭一生中最偉大的巨著《約翰 克利斯朵夫》所要表達的精神和原形也就是貝多芬一生的縮影。
羅曼羅蘭與文學大師們。
羅曼羅蘭一生中所接觸到大文豪數不勝數，雨果、歌德、甘地、里爾克、斯賓諾砂……而一直作為他精神導師，影響他一生的巨匠們也有很多。這里重點的說一下莎士比亞和托爾斯泰對他的影響。
上文提到了在巴黎羅曼羅蘭最苦惱的那段日子裡他接觸到了莎士比亞的作品。而那些觀點也就此影響了他的一生。
「行動、生產、創造……我明白這就是目的，就是生活的法則，我願意這樣做」。
可以說因為莎士比亞，羅曼羅蘭再次獲得了新生。而這也成為他日後展露給世界的最重要的特性：思考並且行動。
年少的羅曼羅蘭對莎士比亞那些膾炙人口的戲劇充滿了迷戀，他那時總是興趣無窮一次次的觀看〈〈哈姆雷特〉〉、〈〈李爾王〉〉、〈〈奧賽羅〉〉、〈〈羅密歐與朱麗葉〉〉這些經典的戲劇。而這也為將來羅曼羅蘭的戲劇創作其到了潛移默化的作用。
托爾斯泰是羅曼羅蘭最景仰的大師。他把托翁當成自己一生的精神導師，對他的作品更是達到瘋狂崇拜的態度。
「閱讀托爾斯泰，可以讓我們找到自己，這對於我們的人生是一個啟示，是開往廣大宇宙的一扇門」
而最令羅曼羅蘭感動的是在他們之間有過一次真誠的書信交流。
那是在托爾斯泰推出新書〈〈那麼我們該怎麼辦〉〉以後，面對書中托翁對莎士比亞和貝多芬及其現代藝術的成就的不屑一顧乃至唾棄，年輕的羅曼羅蘭有些糊塗了。他不知道托爾斯泰為什麼會對他當成生命的藝術進行如此強烈的抨擊，他無法理解他這位精神導師的意思。年輕的羅曼羅蘭控制不住心中的焦躁和沖動，提起筆來給他敬愛的導師，遠在俄羅斯的托爾斯泰寫了一封信，表達自己的不解和困惑……
而在半年以後的一天，本來已經忘記了此事的羅曼羅蘭萬分驚喜的收到了托爾斯泰這位大師的親筆信。並且是用法文寫的一封長信。托爾斯泰在信中詳細的講解了他關於現代藝術的理解，摘錄如下「在我們的社會中，人們所說的科學和藝術只不過是個彌天大謊。在我們一旦擺脫了傳統的迷信之後，往往陷入科學和藝術這種高級的迷信，為了看清楚我們要走的路，我們必須從頭做起……真正的科學和藝術成果來源於犧牲，而不是某些優越的物質條件」（想想當今人們對科學和藝術的廣泛理解及對於成功的評價，這句話乃是當頭一棒）托爾斯泰最後總結說「整個歷史不是別人的，而是全人類團結這一原則的孕育過程。這一思想已被歷史經驗和個人經驗所證明。人類最幸福最自由的時刻，正是發揚忘我精神和友愛精神的時候。理性在人身上找到了可能通往幸福的唯一道路，而感情則起了促進作用」。
這段話對於日後羅曼羅蘭嚮往的「和諧」精神有著無與倫比的指示和警醒。所以說托爾斯泰對於羅曼羅蘭一生的精神體系構成是極為關鍵的人物。也正是在與這樣的文學大師的交流中，使其精神生活充滿了愉悅，使整個靈魂得到了無比的充盈。
托爾斯泰的一生便是與苦難做斗爭的一生。出生在貴族環境的他，竟在五歲那一年就感悟到「人生不是一次享樂，而是一樁十分沉重的工作」（我們現在誰都會喊著要快樂）。幾乎是少年的托爾斯泰就想賣掉自己的車，送給窮人，而那僅僅是因為他覺得「他們是和我一樣的人」（這時的托爾斯泰絕不會認同什麼「慈善家」的贊譽）。
托爾斯泰出生在上流社會，卻無比蔑視那樣的奢侈糜爛的生活。他一生最苦惱的事情是不能那些窮苦的人一起生活。因為他還有許多的親屬，他不可能拋下他們。於是他整日矛盾的被強迫過著「奢侈」的生活。
終於有一天，托爾斯泰再也無法面對自己對自己的譴責，他在一個風雨交加的夜晚離開了家。年老體弱的他不幸病倒了。而當他被眾人擁護著照顧時，他卻哭泣著說「大地上有成千上萬的生靈在受苦，你們為什麼都在這里只照顧一個托爾斯泰？」
這樣的故事可以感染每一個純潔的靈魂。羅曼羅蘭一生也遵循著這樣的態度，為了全人類的幸福和平，畢生做著貢獻。
羅曼羅蘭的感情生活。
羅曼羅蘭在羅馬上大學的時候，曾認識了一對漂亮的義大利姐妹。年少的羅曼羅蘭對它們都充滿了愛慕，一時竟不知道到底喜歡他們兩人中的哪一個。在自己像猜拳一樣的獨角戲中，暗自的體味著戀愛的苦惱。而當他鼓起勇氣試圖表白的時候，他才發現兩姐妹對他根本沒有那方面的意思。於是這場自編自演的戲劇也到此劃上了句號。對這次初戀的回憶，羅曼羅蘭在回憶錄中寫到「我還不懂得獨立思考，卻自我陶醉在感情空虛的悲歌里」
而他的處女作也從此誕生了，一部名為〈〈羅馬的春天〉〉的小說。
羅曼羅蘭的第一任妻子是一位猶太姑娘。她的父親是語言學家，在巴黎的學術界有著很高的威望。
在他自己的回憶錄里曾這樣描述當時的婚姻生活「小小的喜悅、失望、好笑，或者奇異且有時悲傷的日子裡，我們象兄妹一樣互相傾訴。我們還以相同的眼光來批判這社會。我的妻子有觀察與剖析心理的天分，這一點與我一致，也與我互補……我的妻子是一位音樂家，和我差不多；音樂在我們的愛情中佔了很大的地位……」
看的出來，起初的婚姻生活是波瀾不經的。很和諧也很美滿。
但後來的情形就發生了變化。
羅曼羅蘭在這期間大量的創作。而這些劇本或是小說卻很難有上演和出版的機會。因為巴黎實在太大了，而羅曼羅蘭一個外省人在這里憑著自己微波的力量根本無法立足。而每一次卻都要妻子的幫忙，才能獲得一些表現的機會。妻子始終認為「只有被別人認可的，才是有用的東西，或者說任何創作的目的都應具有實際利益的出人頭地的追求（大概每一個女人都是這樣勸說自己的伴侶，然後名曰「這是有上進心的表現」）。而這一切使羅曼羅蘭越來越感到是在受別人的恩惠。他寧願為了尊嚴而放棄現實的利益。在幾次毫無價值的討論中羅曼羅蘭始終沒有和妻子達成共識。最終結束了他們長大八年的婚姻。
而在離婚以後的四處碰壁的生活，和那些艱辛的體驗卻恰恰成為了他為以後的創作帶來了真實的體驗和靈感。
後來的羅曼羅蘭便寫下了那世界聞名的巨著《約翰 克利斯朵夫》。並且在第一次世界大戰爆發的時刻，能凌駕與國家邊界，種族矛盾等問題之上，寫下了被眾多有時之士贊譽的〈〈超乎混亂之上〉〉。雖然當時的法國當局對他嗤之以鼻。但他仍然相信自己的觀點是正確的，是正義的。
一九一六年瑞典文學院宣布這一年的諾貝爾文學獎得主是羅曼羅蘭。這個已經被當時的法國拋棄的人，在得知自己獲獎以後，答復說「這個榮譽不是我個人的，他是屬於整個法蘭西人民的。如果這個榮譽有助於傳播使法國在全世界受到熱愛的各種思想，我感到幸福。」
這種博大的胸襟正如在《約翰 克利斯朵夫》中的描寫的那樣「他不知道自己滿腔的熱愛在四周發射出光芒，而便是在這個時候，他自以為永遠孤獨的時候，他所得到的愛比世界上最幸福的人還要豐富。」
1944年8月24日，巴黎解放。
一個月以後，12月30日。羅曼羅蘭走完了他的生命旅程。

雨果
（l802～1885）

作者簡介：

雨果是19世紀前期積極浪漫主義文學運動的領袖，法國文學史上卓越的資產階級民主作家。貫穿他一生活動和創作的主導思想是人道主義、反對暴力、以愛制「惡」，他的創作期長達60年以上，作品包括26卷詩歌、20卷小說、12卷劇本、21卷哲理論著，合計79卷之多，給法國文學和人類文化寶庫增添了一份十分輝煌的文化遺產。其代表作是：《巴黎聖母院》、《悲慘世界》等長篇小說。

雨果幾乎經歷了19世紀法國的一切重大事變。他從小崇拜法國早期浪漫主義作家夏多布里昂。1827年發表韻文劇本《克倫威爾》和《<克倫威爾>序言》（1827），「序言」被稱為法國浪漫主義戲劇運動的宣言，是雨果極為重要的文藝論著。1830年他據序言中的理論寫成第一個浪漫主義劇本《愛爾那尼》，它的演出標志著浪漫主義對古典主義的勝利。

《巴黎聖母院》（1831）是雨果第一部大型浪漫主義小說。它以離奇和對比手法寫了一個發生在15世紀法國的故事：巴黎聖母院副主教克羅德道貌岸然、蛇蠍心腸，先愛後恨，迫害吉卜賽女郎愛斯梅拉爾達。面目醜陋、心地善良的敲鍾人卡西莫多為救女郎捨身。小說揭露了宗教的虛偽，宣告禁慾主義的破產，歌頌了下層勞動人民的善良、友愛、舍己為人，反映了雨果的人道主義思想。

《悲慘世界》最能代表雨果的思想藝術風格，他以卓越的藝術魅力展示了資本主義社會奴役勞動人民、逼良為娼的殘酷的現實。然而，作家深信唯有道德感化是醫治社會災難的良方。小說雖不乏現實主義因素，但就人物形象的塑造、環境的描寫，象徵和對比手法的運用等方面而言，仍然是一部浪漫主義的傑作。

《巴黎聖母院》和《悲慘世界》多次被拍成電影，在世界上廣為流傳，成為經典之作。

泰戈爾
泰戈爾出生於孟加拉。但人們一致認為他是印度人。因為泰老在世時孟加拉還是印度的一個省。泰老的著作最初都是用孟加拉文寫的。據說當年凡是講孟加拉話的地方沒有人不日日歌詠他的詩歌的。然而他的詩是在他自己把它們譯成英文之後才獲得了世界性的贊揚。他於1913年獲得了諾貝爾文學獎。

泰戈爾的詩集用英文出版的大致有： Gardener《園丁集》 Jitanjali《吉檀枷利》 Crescent Moon《新月集》Fruit－gathering《采果集》Stray Bird《飛鳥集》Lover』s Gift and Crossing 《愛者之贈與歧路》。而用孟加拉文寫的則還有許多。 而英文詩只是選了其中的一小部而已。 例如《飛鳥集》就大部來自Kanika。

泰戈爾的詩早在「五。四」之前就零零星星地被譯成中文。最初是陳獨秀的四首五言古體譯文《贊歌》選自《吉檀枷利》。之後是劉半農的白話譯文四首選自 《新月集》。而第一部中文詩集則是西蒂譯的《飛鳥集》。此後各種翻譯，介紹，和評述泰戈爾的作品不斷出現，尤其是在1924年泰戈爾訪問中國前後。自從 《飛鳥集》出版之後，中國詩壇上一種表現隨感的短詩就流行了起來。如冰心作的《繁星》，《春水》等。其中許多帶有哲理，晶瑩清麗的小詩贏得了不少人的喜愛。碾轉模仿的很多。幾乎影響了一代詩風。

據說，泰戈爾的詩用孟加拉文來念具有很強的韻律感。很可惜，這在譯文中是難以領悟到的了。在各種譯文中，西蒂的譯文流傳較廣。也許他本人是很有功力的詩人，也是散文作家。所以他的譯文清新細膩。也許較接近原意。
我較愛的，當屬《飛鳥集》。這集包括了三百餘首清麗的小詩。這些詩的基本題材不外乎小草，流螢，落葉，飛鳥，山水，河流。記得初讀這些小詩時就象在暴雨後初夏的早晨，推開卧房的窗戶，看到一個淡泊清亮的晨...... 平時孱弱的小溪無端的雄壯起來，加快了前行的腳步，哼唱著燎亮的歌；陽光撒落在掛著水珠的樹葉上，那水珠顯得特別的明亮，這明亮把樹葉襯托成一種透明的色彩；平坦的草地像是吸足了油彩，當心那跳躍著的小松鼠是否也會染上這亮綠的油彩；天邊有幾朵白雲在倘翔，似乎在回味昨夜的狂歡；一切都是那樣地清新，亮麗，可是其中韻味卻很厚實，耐人尋味。用輕松的語句道出深沉的哲理，我以為這正是《飛鳥集》吸引人的原因。
這么多，你自己選一個把！謝謝！