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㈠ 北京新房格局有什麼變化

在新增供應低、入門門檻高企現象的背後，北京新房市場正經歷著以往不曾出現過的變化。在市區供應稀缺，新盤向遠郊區轉移的當下，北京出現了二環與五環新盤售價逐步趨近的現象。在改善型需求佔主流的市場上，產品需求和考量標准也在發生著潛在的變化。甚至有業內調侃說，這是個讓地產營銷人無語凝噎的時代。

【分析】

「地段定價」或不再延續

目前，不僅北京新房供應在地段方面的價差逐步縮小，在土地市場這種趨勢或也將延續。

就在8月1日北京本月首場土拍上，位於東城區的永外大街地塊頗受關注。然而拍賣當天，該地塊卻由招商、華潤、碧桂園組成的聯合體爆冷以接近底價的38.4億元拿下，溢價率僅為0.5%，樓面價則為5.2萬元/平方米。

實際上，該地塊限價是抑制房企熱情的主要原因。根據土地出讓規定，該地塊上的商品住宅銷售均價將不超過8.9萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.4萬元/平方米。而臨近的融創使館壹號院目前銷售均價已達到15萬元/平方米左右。另一方面，該用地住宅部分執行的「90/70」也成為一大短板。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從2017年8萬+住宅成交當中，套均面積在90平方米以下的佔比僅為4%，而套均面積200平方米以上產品佔比則高達40%。因此高端客戶偏愛大尺度豪宅的喜好也給項目未來的去化帶來難度。

在業內看來，相比於前些年購房「地段地段還是地段」的黃金准則，目前改善型客戶更傾向於去考量產品的綜合素質，這也是郊區項目價格受到認可的重要原因。

郭毅介紹，今年前七月，北京商品住宅簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤後迅速售完，甚至出現「夜光碟」的極端案例。

「這折射出了市場分化，北京市場新房全面熱銷的時代已告結束。」郭毅表示，項目冀望於在競爭中獲得領先身位，需要在地段、產品、價格三個層面共同發力。其中，價格的高低並非絕對數值，而是對標項目周邊的一、二手房定價取得相對優勢，再疊加地段與產品要素。

京城的房價只能讓人望而生畏，還是看好公租房的前景。