濱河土拍房價多少錢一平

❶ 土拍一萬八那周邊房價大該多少

土拍一萬八這個土地如果是建商品房等建好後的價格不會低於3.5萬每平米，周邊價格可以參考一下這個價格

❷ 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的

我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！

1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元

2、城市配套費，150

3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50

4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100

5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50

6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500

7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300

8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400

以上直接成本合計17150元

10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400

11、營銷費3%，600

12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元

14、土地增值稅，按最少2%計400

以上合計20550萬，

以上是保本銷售價。

15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%

所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。

根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。

新建商品房的價格，通常由五個部分組成：

一、土地有關成本

假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。

另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程費

既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。

三、管理費用、財務費用和銷售費用、

分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、稅收負擔

除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利潤

計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。

但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。

假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。

當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；

3、其它成本：園林及其它配套的成本等。

正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。

說明：

1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。

因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。

當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。

如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。

2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。

3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。

看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。

當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。

當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。

您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。

形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。

因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。

以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。

當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。

我們作一個簡單的估算：

一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。

三、 勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。

舉個簡單的栗子：

我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：

土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；

報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；

建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；

管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算嚇一跳！

後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？

我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。

靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。

成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。

我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右

怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。

❸ 土拍15000，房價會是多少

看容積率，大概多層15000元，每平米，高層10000每平米，這是指普通框剪結構，如果，人防工程，地下室工程，自來水，電力，煤氣，消防，還有加項或特殊要求，放假也會有波動，定價的原則挺多，有些開發公司想掙高利潤，價格會更高！不一定準確僅供參考！

❹ 開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少

開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少？

首先要說，這個問題是不嚴謹的，因為沒有交代容積率是多少。容積率很關鍵，決定了開發商的開發成本，最終影響售價。

拿地價格和樓面價不是一回事，得用容積率才能算出樓面價，進而計入開發成本中。假設容積率為3，拿地價格8000一平，那麼樓面價就是3000元左右。

綜上，開發商拿地價格8000元一平，售價大概是6000-1萬左右。當然，這不是絕對的，還得看當地樓市的供求關系，房子好賣，開發商會漲價，房子不好賣，打折力度就比較大。

❺ 土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，建成房後至少可以賣多少錢一平

先計算一下該樓盤的樓面價：320萬/(666.7x2.5)=1919.9元。需要說明的是1畝=666.7平米。建築成本毛坯1650元/平+安裝+稅費=3100元，合計開發成本5000元/平。如果開發商在民間融資利息高成本會增加，加上灰色費用支出，實際開發成本會破5000元/平。估計房價要賣6000~6500元/平，五線城市或縣城的房價。

❻ 目前濱江區的房價在多少一平

濱江區新房均價5萬左右；濱江區發展規劃相對成熟，可利用開發的土地也比較少，近兩個月加推的項目也不多，上次濱江金茂府加推單均價4.78萬/平。

❼ 天津濱海新區房價多少錢一平

大約在10000元/平方米，估計時間不會太長，房價接近天津，追逐北京，因為濱海新區中央批了，國家的投資重點區域，大量的資金投入與招商，在加上政策的傾斜，新區能很快發展起來，大量的物流、人流，塘沽將變成一個國際標準的大港口城市，勢必帶動房產的需求增加與價格上漲！

❽ 無錫土拍持續遇冷 房價是不是要跌了

1、看你地理位置：如果是地鐵口或者是學區房一般不會跌價
2、現在市場行情普遍都是翻了一翻這樣，我家在無錫 惠山區 陽山 買的時候是6000多一平（剛開盤）現在15000一平 房價就算是要跌也跌不出多少

❾ 都在關注常州土拍 一文看懂地價與房價關系!

2017年的常州土拍，未拍先火，多方矚目，許多人都在好奇，樓面地價與房價有什麼關系？作為購房者，是不是可以從樓面地價中預測出未來常州房價的漲跌，預算出開發商的利潤空間，進而有效避免盲目的購房行為！

什麼是樓面地價？該如何計算？

樓面地價和房屋最終售價之間究竟有什麼關系？

樓面地價代表著一個項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標准之一。

樓面地價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本，稅費成本，營銷成本等，根據這些成本費用，我們基本上就可估算出一個項目的成本價格是多少，最終售價大約會在什麼范圍。

最終售價=樓面地價+建築成本價+開發商利潤

在這里，樓面地價和建築成本價都是相對透明的，購房之前，以你的預期價格與售樓部給出的房價做一個對比，就能更加明確該項目的房子是否值得購買。

（以上回答發布於2017-03-01，當前相關購房政策請以實際為准）

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❿ 浙江杭州濱江區房價大概多少錢一平

濱江區內各地段的價格差距較大，還要看樓盤的造價，裝修等等，大約在4萬5到5萬5之間。