樓面價3000房價多少

① 開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少

開發商拿地價格8000一平，房價大概賣多少？

首先要說，這個問題是不嚴謹的，因為沒有交代容積率是多少。容積率很關鍵，決定了開發商的開發成本，最終影響售價。

拿地價格和樓面價不是一回事，得用容積率才能算出樓面價，進而計入開發成本中。假設容積率為3，拿地價格8000一平，那麼樓面價就是3000元左右。

綜上，開發商拿地價格8000元一平，售價大概是6000-1萬左右。當然，這不是絕對的，還得看當地樓市的供求關系，房子好賣，開發商會漲價，房子不好賣，打折力度就比較大。

② 樓面價3000開盤價大概多少

樓面價是3000，那麼開盤價大概是6000到9000元左右。

可以按照單方的成本來計算：

1、土地成本：A＋3000元

2、建造成本：含設計、檢測等一系列的成本，2000元

3、配套成本：綠化、水電、等一系列的配套工程，1000元

4、契稅：指開發公司的契稅，500元，土地的契稅200元

5、管理費用：200元

6、銷售費用：200元

7、資金成本按照3000元的樓面差距進行核算：1000元（10％每年）

通過以上可以計算出來，如果露面單價相差3000元，會影響的房地產成本增加大約在4500元左右，就是相同的樓盤，相同的設計，相等的配套，那麼所差的成本大約為4500元／平米。

(2)樓面價3000房價多少擴展閱讀：

房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格,二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用規劃總建築面積除以地面總面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。

假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）。

③ 樓面價3000開盤價大概多少

樓面價是3000，那麼開盤價大概是6000到9000元左右。

可以按照單方的成本來計算：

1、土地成本：A＋3000元

2、建造成本：含設計、檢測等一系列的成本，2000元

3、配套成本：綠化、水電、等一系列的配套工程，1000元

4、契稅：指開發公司的契稅，500元，土地的契稅200元

5、管理費用：200元

6、銷售費用：200元

7、資金成本按照3000元的樓面差距進行核算：1000元（10％每年）

通過以上可以計算出來，如果露面單價相差3000元，會影響的房地產成本增加大約在4500元左右，就是相同的樓盤，相同的設計，相等的配套，那麼所差的成本大約為4500元／平米。

(3)樓面價3000房價多少擴展閱讀：

房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系，一是土地本身的價格,二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用規劃總建築面積除以地面總面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。

假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）。

④ 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的

我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！

1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元

2、城市配套費，150

3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50

4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100

5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50

6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500

7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300

8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400

以上直接成本合計17150元

10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400

11、營銷費3%，600

12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元

14、土地增值稅，按最少2%計400

以上合計20550萬，

以上是保本銷售價。

15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%

所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。

根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。

新建商品房的價格，通常由五個部分組成：

一、土地有關成本

假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。

另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程費

既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。

三、管理費用、財務費用和銷售費用、

分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、稅收負擔

除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利潤

計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。

但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。

假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。

當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；

3、其它成本：園林及其它配套的成本等。

正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。

說明：

1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。

因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。

當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。

如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。

2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。

3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。

看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。

當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。

當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。

您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。

形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。

因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。

以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。

當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。

我們作一個簡單的估算：

一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。

三、 勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。

舉個簡單的栗子：

我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：

土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；

報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；

建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；

管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算嚇一跳！

後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？

我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。

靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。

成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。

我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右

怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。

⑤ 樓面價7000元，房價應該多少

房價大約15000每平分米。

樓面價7000，房屋建安成本大概在2000元左右，一共是9000，各種稅費按25％計算2250，一共11250。然後，這個11250裡面大部分是銀行貸款，買地房屋建造按周期3年計算，利息起碼超過3000.再總計11250。

銀行利息5個點左右，理財利潤超20個點，開發商把資金（包括貸款的）押進去3年，年利潤10%，就是30%利潤，利潤3375。綜上簡單計算，房價最少15000每平。

(5)樓面價3000房價多少擴展閱讀

房價影響因素

一、基礎因素

所謂基礎因素，是指影響房價的最根本的因素。需要明確的是，開發商之所以要拿地建房，就是為了盈利。那麼，土地成本、建安成本、銷售管理成本、稅費、利潤就構成了房價的基本因素。一般情況下，以上這些因素都是固定的，通過各自佔比就可以計算出一個新樓盤的房價。

需要說明的，由於各個城市關於房地產開發的政策不同，基礎因素之間也是有差異，尤其是土地成本和稅費，變化較大，這也直接導致了各個城市房價的差異很大。

二、增值因素

1、開發商的口碑

開發商的口碑實際就是指開發商的品牌。大家應該都會對品牌溢價有所了解。比如手機，可能功能差不了太多，但是某些品牌的手機就是要貴一些，比如蘋果、三星。這其中，就包含了品牌溢價。

2、附贈裝修、車位

這個大家就比較好了解了，同樣情況下，精裝修的房子肯定比毛坯的貴，帶車位的房子肯定比不帶車位的貴。某些開發商為了將自己的房子賣出更高的價格，往往將裝修和車位捆綁銷售，而精裝修的和車位的價格已經遠高於其實際的價格，這樣的行為無疑損害了購房者的權益。

⑥ 樓面價3000開盤價大概多少

可以按照單方的成本來計算：

1、土地成本：A＋3000元

2、建造成本：含設計、檢測等一系列的成本，2000元

3、配套成本：綠化、水電、等一系列的配套工程，1000元

4、契稅：指開發公司的契稅，500元，土地的契稅200元

5、管理費用：200元

6、銷售費用：200元

7、資金成本按照3000元的樓面差距進行核算：1000元（10％每年）

通過以上可以計算出來，如果露面單價相差3000元，會影響的房地產成本增加大約在4500元左右，就是相同的樓盤，相同的設計，相等的配套，那麼他們所差的成本大約為4500元／平米。

(6)樓面價3000房價多少擴展閱讀

一般來說，樓面價是指土地總價格除於該土地的容許較大 總建築面積。當每一個土地在得到時，基礎都是有建築容積率要求，框定了該土地工程建築的較大 總面積。樓面價說明了該新項目在市場銷售時，企業市場價中所包括的土地成本。

實際上，它的計算方法便是：樓面價＝土地總價格/工程建築佔地面積。下邊我就用一個事例來表明下好啦：

假定一個3000平方米的住宅小區土地價格六百萬，建築容積率為1.8的話，二種方法得到樓面價：

樓面價＝六百萬/（3000*1.8）＝1112元／平米。

⑦ 樓面價每平方米3000元地塊，開發成本大概要多少房價大概賣多少

一、前言：

房地產項目估算開發成本與房價，往往從樓面價開始，隨著房地產建築行業物價和人工費上漲，開發一個商品房樓盤成本越來越高，關鍵是地價居高不下，水漲船高，你說房價能降嗎？所以許多人老是指望房價降下來，有的專家也起鬨，但現實擺在那，不容置疑，地價不降談降房價都白搭！不過隨著房地產宏觀調控政策不斷加碼，房地產行業利潤空間確實縮小很多，如果有的項目利潤能賺四分之一好也算是高手了。

⑧ 樓面價3000開盤價大概多少

可以按照單方的成本來計算：

1、土地成本：A＋3000元

2、建造成本：含設計、檢測等一系列的成本，2000元

3、配套成本：綠化、水電、等一系列的配套工程，1000元

4、契稅：指開發公司的契稅，500元，土地的契稅200元

5、管理費用：200元

6、銷售費用：200元

7、資金成本按照3000元的樓面差距進行核算：1000元（10％每年）

通過以上可以計算出來，如果露面單價相差3000元，會影響的房地產成本增加大約在4500元左右，就是相同的樓盤，相同的設計，相等的配套，那麼他們所差的成本大約為4500元／平米。

(8)樓面價3000房價多少擴展閱讀

一般來說，樓面價是指土地總價格除於該土地的容許較大總建築面積。當每一個土地在得到時，基礎都是有建築容積率要求，框定了該土地工程建築的較大總面積。樓面價說明了該新項目在市場銷售時，企業市場價中所包括的土地成本。

實際上，它的計算方法便是：樓面價＝土地總價格/工程建築佔地面積。下邊我就用一個事例來表明下好啦：

假定一個3000平方米的住宅小區土地價格六百萬，建築容積率為1.8的話，二種方法得到樓面價：

樓面價＝六百萬/（3000*1.8）＝1112元／平米。

⑨ 縣城樓面價3500房子賣到多少錢

一般情況下，商品房開發成本大致計算方法為:1、樓面地價8500元/m22、高容積率項目的建安成本4500元/m23、各項稅費大約為3500元/m24、開發商管理費用及利潤5500元/m25、以上四項合計為預計銷售價格，計22000元/m2。各個項目之間的情況不同，存在很大的差異，只能是大致估算了。僅供參考!答案來自:網路房產交流團，敬請關注!

⑩ 樓面地價每平方米2萬元，建成後房價要賣多少元每平米

一個地塊項目開發成本估算：

一、樓面價（估算）：3000元/平方米（即拿地土地成本及契稅折算）。

二、建安成本（估算）：二線城市2500元/平方米（以二線城市為例，因為不同城市，經濟發達程度不一樣，建安成本有出入）。

三、精裝修成本（估算）：二線城市800元/平方米。

基準地價：

基準地價既土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。

以上內容參考：網路-樓面地價