香港土拍多少錢一平

① 某地區土拍的樓面價是13000，開發商要賣多少才能保本，是如何計算的

我們來計算一個合理銷售價吧，假設開發商預期利潤為10%！13000的樓面價應該在二線及以上城市！

1、土地費13000，交易費及契稅，印花稅4.55%，約600元

2、城市配套費，150

3、規劃設計費、勘察費、施工圖設計費，50

4、各種規費，招標費、施工圖審查費、監理費、消防人防審查費等，100

5、臨時設施費（水電道路排水）三通一平等50

6、建安工程費，樓面價這么高肯定都是高層，一般30-32層，2000-2500，北方地區有採暖及外牆保溫，有的地區是8度抗震，增加200元左右！統一按2500

7、小區配套費，包括自來水、雨污水、供電系統、採暖系統、天然氣、小區道路、綠化景觀、圍牆大門、路燈、消防、智能化系統、網路電視等，大約300

8、配套公建，不能銷售，包括需求裡面的幼兒園 、學校、公廁、物業房、配電室、消防控制室、派出所、居委會、人防設施等，大約佔2%左右，計400

以上直接成本合計17150元

10、管理費（工資、差旅費、水電費、辦公費、印花稅、業務費）2%，400

11、營銷費3%，600

12、利息，按1年貸款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值稅，10%，按300元，城建稅、教育附加，土地使用稅等，100元

14、土地增值稅，按最少2%計400

以上合計20550萬，

以上是保本銷售價。

15、假設銷售價23000元，銷售毛利潤2450元，企業所得稅25%，612元，企業凈利潤1838元，凈利潤率8%

所以企業保本銷售價不低於20000元，合理銷售價，23000元，正常銷售價25000元。

根據競拍土地的樓面地價，綜合有關稅費規定及市場利潤情況，來預判開發商的保本價格，是一個很有趣的 游戲 。同時，也是專業買房客必須練就的一項基本功。下面，就讓我們來玩一玩，露一點點「天機」吧。

新建商品房的價格，通常由五個部分組成：

一、土地有關成本

假設土地樓面價是13000元。那麼，土地加上契稅就是：13000*（1+4%）=13520元。因為，我國規定的契稅稅率為3%——5%，這里取中位數測算。

另外，根據 各地政策規定不同， 報批報建規費基本在100-300元平米，也取中間值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程費

既然是高地價，估計是高層的可能性很大，通常來說，長三角的建安工程費每平米2000—3000元，按平均2500進行測算。成本上升至16170元。

三、管理費用、財務費用和銷售費用、

分別按照樓面地價的3%、5%、3%比例進行保守測算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、稅收負擔

除增值稅作為價外稅，不在此考慮外，房地產開發企業需要承擔土地增值稅、企業所得稅、印花稅、城建稅及附加等稅收負擔。因為通常稅收負擔應當以銷售收入來計算，按j測算是比例范圍，則按土地增值稅10%、企業所得稅8%、其他稅收及附加2%來進行測算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利潤

計算到第四步，實際上 開發商的保本價已經出來了，那就是20200元 。差不多就是2萬元每平方。

但是，沒有哪家房地產開發企業是做慈善的，它總是需要賺取一部分利潤，因此，最終的房價肯定不能止步於2萬元。

假設每個平方賺3000元吧，也就是差不多15%的利潤，最終售價就變成了23000元。我想，這是基於樓面價的一個合理市場定價。

當然，現在受限購限價等因素影響，一些樓盤為了規避限制，採取了出售裝修房、另行簽訂裝修合同的方式。這樣一來，有可能進一步推高價格， 最終可能定格於25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本則和產品定位、形態相關。大致會有如下費用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、費用：主要是資金費用、管理費用和銷售費用等；

3、其它成本：園林及其它配套的成本等。

正常情況下，房子起碼要賣16000以上才能保本。如果成本控制不好，估計得到17000左右才能保本。

說明：

1）我看有很多人對這個數據質疑，我就簡單回復一下。我今年9月中旬去湖南幾家房企進調研，和幾家成本總監溝通，在湖南當地普通檔次的（非精裝修）住宅為例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的財務費用在3%~5%左右，加上管理費用和營銷費用， 成本能控制在3100元/平以內 。

因此在土地成本（13000）的情況下， 總體成本能控制在16000元/平左右 。

當然，在中國大多城市，成本一般而言會比較接近。也有一些不同的城市，有些成本會有些差異。例如深圳的人工成本，毫無疑問，會比一般的城市貴。

如果遇上快周轉的巨頭房企，例如碧桂園，那就更厲害了。多年前對碧桂園進行過訪問和調研，那麼基於碧桂園的全產業鏈的談判能力+專業的成本的控制能力，其成本的控制更是厲害，具體數據我就不說了。

2）那真實的成本是16000么？最終成本制定多少，其實還和售價有一定的關系。這涉及到增值稅和土地增值稅有關系；如果售價過高，會帶來較高的土地增值稅，因此一般會對成本數據、財務費用做一些調整，也可能人工調整和增加一些成本，以避免過高的土地增值稅。

3)至於 具體的售價賣多少就不談了，因為這和企業的運營模式、當地市場價格、稅收籌劃（增值稅及土地增值稅）、銷售去化周期相關 。

看了很多回復的，有怒罵，也有支持的。看過很多的真實成本測算表格，特意和大家分享。在此強調一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，沒有考慮具體一線、二線和三四五線的差異，沒有考慮精裝房，也沒有考慮老闆是否借得民間高利貸這總情況，只是一個大概的參考數據。並且，這個只是成本參考，真正的售價肯定不是這個數，還要考慮增值稅、土地增值稅和當地的市場售價等因素。

當然，每個城市，每個房企和地塊都不一樣。如果有人還是相信高成本，那就保留這份童真好了。

當然如果大家也有樣本，可以評論反饋。上述數據和觀點供大家參考。

您好，評估成本跟建築形態和、項目定位和產品都是息息相關的。

形態上講，建築層數越高，對建築強度要求越大，成本越高。項目定位上講，肯定是越高端打造成本越高。產品打造上講，層高、贈送面積都會影響項目成本。

因此，項目成本是需要非常細致和專業核算的，大致包含土地、稅費、建安成本、行政成本和資金成本，在房產公司有專門的造價部分進行精算，所以給您三言兩語肯定是無法完全講清楚。

以最基礎的剛需盤計算，我們評估項目成本大約在3500到5000之間，這是項目保本的底線，另外如果項目在拖時間，每年資金成本要算貸款的百分之10到15。所以，如果以13000的價格拿地，成本應該是在18000左右，才能打造一個像樣的品質剛需盤。然後，計算一年的資金成本，應該在20000到21000之間，剩下的才能稱之為利潤。

當然，也有血肉戰車似的開發商，超高速周轉，嚴酷壓縮其他成本，這樣可以一定程度上降低一些成本，提高利潤，但整體成本基本難以將到17000以下。

我們作一個簡單的估算：

一、 土地價格：土拍樓面價13000元每平米。

二、 城市配套費 ： 150元每平米左右。

三、 勘察設計監理費，共計46元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費12元

4、審查評估費6元

5、監理費15元

四、建安工程及配套費，共計2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防車庫建安費900（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套150元（園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計230元。

1、集中供熱費40元

2、市政供燃氣40元

3、市政供電150元

六、銷售、財務融資及管理費，300元。

1、管理費用30元

2、財務費用90元

3、銷售推廣費用180元

七、稅費，預備費1300元

1、各種稅費1200元

2、預備費100元

以上各項合計，17676元，也就是說開發商賣到18000元才可以保本，沒有計算不可預見的費用。這里的估算是在我現在的坐標——二線城市石家莊，不同的城市，可能各種費用存在差異。

最後，開發商利潤，按3000元計。合計總金額為20676元。

也就是說，房價大概定在21000元以上比較合理。

首先13000的樓面價是固定的，其實這個演算法不準，一般有個商住比，商業的樓面價格也按住宅的價格來分攤算樓面價是不合理的。

舉個簡單的栗子：

我們來簡單估算一下一平米住宅的成本：

土地+契稅：13000*（1+4%）=13520元；

報批報建規費：各地政策不同，100-300元/平米，取個中間值150元；

建築安裝成本（含土建、安裝、設備設施、水、電、氣、園林綠化等等）估算3200元/平米不算高；

管理費（銷售2%、管理人員工資5%辦公等經費）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再說財務成本按低了估，土地按年率10%估算一年，開發成本按投資成本的50%，按利率5%估算，土地財務成本：13520*10%=1352元，開發財務成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然後營業稅按10%，假設我僅賣成本價：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再來合計：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算嚇一跳！

後面，再考考大家，房價賣到30000元/平米，按上面的成本來計算，這樓盤開發綜合成本（含稅）又是多少呢？提示注意土地增值稅！開發商又可以賺多少？

我做過投資拿地，對這個比較熟悉。開發商在拿地前會做兩個測算，一個靜態測算，一個動態測算。

靜態測算比較簡單，就是對地塊進行初步計算和篩選，根據地塊容積率規劃產品類型、根據土地出讓公告確定配建和車庫配比、根據當期的市場銷售價格進行將來上市預測。

成本裡麵包含三大塊，第一塊土地出讓金和稅費約15000元/平，第二塊是營銷費2%約400元，管理費1%約200元/平，建築安裝成本（含道路、綠化、管網）約2500-3500（一二線城市約3500元/平，三四線城市2500元/平，13000樓面地價應該是一二線城市），政府各類稅費約占總貨值的16%-18%約3200-3600元/平，按照3500元/平計算，最後一項是財務成本，根據融資成本不同，結果也不一樣，普遍是總貨值的2-5%，按照2.5%計算約是450元/平，綜上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

當然，靜態測算不是很精準，只是作為初步篩選項目的需要，如果滿足開發商公司的初步利潤率要求，就再進行動態測算，動態測算是集合開發商投資、規劃、財務、營銷、成本采購所有部門進行詳細的產品規劃和財務測算，而且隨著市場變化是不斷動態調整的。

我是重慶的人，在重慶大多數地方是按照套內面積在銷售，拿地的13000元一平方的價格是建築面積，按照一般33層的高層計算，建築成本在3000一個平方，園林成本400元一個平方，資金成本1500一個平方，後期的營銷費用1%，開發商的紅線利潤13%，這些都還是開發商不掙錢的情況下的一個成本，最後成本價在20406一個平方，在重慶是按照套內面積銷售，套內單價也就在25507一個平方，開發商的利潤就按照15%來計算，實際銷售套內單價30000左右

怎麼跟你說呢這個得看銷售情況，財務成本如果開發公司操盤快，6個月開盤，並且銷售能回土地出讓金，且有富足操作剩餘樓盤施工，滿足房管局的資金監管，13000的樓面價，財務成本粗略的計算800左右，再算建築成本，建築成本也沒多少，多層建築，土建成本也就1300到1500之間，算上水電，門窗，電梯，消防，景觀，強電，供水，燃氣，不可預見費之類的，包括銷售代理，也就3500左右吧，你如果說什麼品質好之類的話，算你4000成本，還有如果銷售非常火爆，瞬間銷售完畢的話，會結余很大一部分資金，這一部分資金相信沒有開發公司會提前支付給總包單位，這也是開發公司的重要利潤部分，可以繼續拿地，也可以借出去收利息，總之成本不會超過18000，這算得很粗，這應該是一個細活，我認為這已經有利潤在內，如果我操盤，在發改委允許的情況下，並且保證銷售進度的情況下，我會按22000左右銷售，如果上市大公司，快進快出的那種，也可以18000到19000即可銷售。

② 房地產企業有序復工復產：轉變營銷模式 蓄力長遠發展

近日，各地在繼續加強疫情防控的同時，分類有序推動企業復工復產，維護經濟社會正常運行。目前，多家房地產開發企業已經陸續復工，一方面加快推進和實踐線上營銷模式，保「錢袋」應對當前挑戰；另一方面持續加強土地儲備，添「糧草」蓄力長遠發展。

多地出台政策 保持市場平穩

疫情發生以來，在房地產用地及開發建設領域，各地採取了土地出讓中止、建設項目暫停、復工延期、售樓處暫時關閉等一系列措施。與此同時，房地產開發企業的運轉也一同經受著考驗。

在加強疫情防控的同時，多地也在有序推動房地產和建築業復工復產。

2月21日，河南省住建廳、發改委等七部門聯合發布了《關於應對新冠肺炎疫情影響防範和化解房地產市場風險的若干意見》。從復工復產、為企業減負、信貸支持、住房公積金服務、防疫支持、防範法律糾紛等六方面出台了18條具體政策，以落實房地產市場平穩健康發展，防範和化解房地產市場風險，實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

2月24日，陝西省住房和城鄉建設廳印發《做好疫情防控前提下分類有序推動建設行業企業復工復產實施方案》，持續抓好市政基礎設施安全運行、房地產市場健康發展，有序推動建築業企業復工復產和安全生產工作。

近日，江西省住建廳發文要求，進一步推動房地產建築企業復工復產，切實做到「兩手抓、兩促進、兩不誤」，堅決把疫情對房地產業和建築業的影響降到最小。

一位房企負責人表示，當前房企最難的是現金流短缺。彌補現金流的主要途徑是在疫情可控的前提下，降低預售門檻、提早開工復工、保障建材供應、暢通物流運輸、延緩償還債務、延後稅費繳納等，幫助房企增收節支。他認為，相關政策的出台有利於增加企業投資信心，擴大市場供給，有助於穩定市場預期，不僅能夠一定程度上確保房企持續穩健經營，對於促進房地產行業的平穩健康發展也將起到積極作用。

在積極爭取政策扶持，緩解企業資金壓力的同時，業內普遍認為，房地產企業現階段還是要打開銷售回款的通道，盡量保持較快的去化速度。另外，就是拓寬融資渠道，在資金層面上獲得更多低成本的融資扶持。

房企謀變求存 蓄力長遠發展

此次疫情，對房地產企業來說，是一次危機，也是一次大考。房企要變壓力為動力、善於化危為機。

為應對售樓處關閉，促進市場活躍，一些房地產企業紛紛轉變營銷模式，開通商品房線上售樓平台，運用互聯網平台的力量，發揮在線售樓平台優勢。同時，結合推出各種優惠措施，在特殊時期里積極應對變化，主動擁抱變化。

自2月13日起，恆大全面實施網上購房，並於18日啟動75折特大優惠。據恆大統計數據顯示，13日至15日網上認購累計47540套。截至18日，恆房通平台6天累計網上認購房屋68019套。到本月29日網上認購將達到15萬套。

此外，融創御河宸院藉助貝殼VR售樓部線上開盤，推出1472套房源，當天在線認購突破千餘套。

房企內部人士說，大家的共識是疫情只是短期影響，線上營銷主要是蓄客和預收訂金，為後期銷售落定創造條件。

「互聯網趨勢已經非常明顯地改變了我們的消費習慣，而中國的購房群體已經往新的趨勢上來轉移。」空白研究院創始人楊現領認為，線上交易將為整個行業帶來階段性的或者趨勢性的結構性變化，重新塑造或者重新定義整個房地產市場的未來。

房企在推進轉變傳統營銷模式的同時，近期也開始在土地市場上活躍起來。

2月25日，華潤+北科建+中交聯合體以76億元拿下北京海淀一宗地塊，該地塊的起拍價為60.34億元，溢價率25.95%；2月18日，綠城斥資80.48億元競得北京兩宗不限價宅地；2月14日，綠城以63.6億元競得一宗地塊。據統計，從2月11日開始，北京已經進行了四場土拍，累計出讓10宗地塊，總計439.89億元，綠城、首開、中交、首創、住總、華潤、北科建、北京建工等均有所獲。

除北京外，20日，香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億元競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，並一舉刷新內地土地總價紀錄。

同策咨詢研究中心總監張宏偉對此表示，近期拿地活躍的都是一些央企、國企以及地方性優勢企業，在資金上較為充裕。目前土地價格相對合理，形成了拿地窗口期，賬上有餘錢的房企自然會出手。

「越是處於頭部的房企越是在搶先拿地。」合碩機構首席分析師郭毅認為，趁著當前好的時機去獲取成本低、位置更佳的優質地塊，布局未來，是房企下一個階段能否實現更大規模化的突破和彎道超車的先決條件。

③ 現房銷售與土拍掛鉤，有開發商開始賣現房，現房會是未來的趨勢嗎

現房銷售確實會是以後的主流趨勢，越來越多的購房者將會只接受現房銷售這一種模式。

之所以會有這種變化，主要是因為房地產行業基本上已經走過了歷史頂點，這也意味著今後買房的人的數量會變得越來越少。在這種趨勢之下，各個地方的樓盤銷售難度將會變得越來越高，為了進一步銷售房子，很多開發商也會選擇主動售賣現房。在此之前，雖然期房的銷售模式是主流的銷售方式，但這個銷售方式將會變得越來越少。

最後，雖然現在有些專家依然認為現房銷售的方式比較難以實現，但這種說法只不過是他們個人的立場問題，廣大購房者都希望徹底廢除房地產的預售制。

④ 一般土地競拍6000,房子蓋好要多少錢一平

目前普通民用住宅的建安成本每平米大約在2000-3000元左右，加上開發管理費用、資金利息等因素，需要每平米再增加1000元左右，這樣算下來，土地樓面價6000元，房價至少要賣一萬元以上。

⑤ 土地拍賣規則巨變，土地財政落幕

「15%土拍溢價率紅線之後，爭搶地王的事情將成為歷史。在控制『麵包』價格這么久後，終於要全面控制『麵粉』價格了。」在地產行業工作多年的張紅感嘆。
2021年8月29日，深圳市發布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告宣布，地塊溢價率上限統一由45%調整為15%，達到溢價率上限後即搖號。
此前，8月26日廣州公共資源交易中心也宣布，集中出讓48宗住宅用地使用權，掛牌地價最高溢價率不超15%，地價最高的海珠江泰路地塊更將溢價率限死在9%。同一天，杭州市發布的第二批住宅用地集中出讓公告也明確，一般地塊溢價率上限調整為15%，「競品質」試點地塊的溢價率上限由10%調整為5%等。
據悉，天津、青島、成都、合肥等地也陸續發布第二批集中供地詳情，新一輪供地制度正在形成，整個土地市場將迎來全新洗牌。
有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調整，規定單宗住宅用地溢價率不得超15%，且不得通過提高起拍價方式調整溢價率。
15%溢價率紅線之後，房價會降嗎？土地財政又將走向何方？
土拍往事與瘋狂溢價
1987年底，全國第一宗土地拍賣在深圳舉行。這是大陸第一次以公開拍賣的方式有償轉讓國有土地使用權，這也是中國土拍的開始，更是中國三十餘載房地產市場化的開始。
多年後，著名地產人王石在自傳中這樣評價1987年末的這場拍賣會：中國房地產發展的最基本基石就是由此奠定的。這一槌，打破了我國土地使用制度的歷史，直接促成了憲法的修改，堪稱中國房地產開天闢地的「一拍」。
值得注意的是，當時全面參考的對象是香港。
在此前的1986年12月，一份名為《深圳市房地產改革赴港考察報告》被送到深圳市領導的案頭。
這份報告全面介紹了香港的土拍制度，報告寫道：「香港政府把全港土地收歸政府，在全面規劃和初步開發基礎上，採取高地價政策，通過政策和公開拍賣的形式，為香港政府獲取巨額收入。香港政府通過供應和拍賣經過規劃的土地，有效地控制了整個城市建設，控制了基建規模，刺激並帶動了金融、股市和香港整體經濟的發展。」
也是在1986年，《中華人民共和國土地管理法》頒布，當年8月國家土地管理局正式成立。關於土地使用權有償轉讓，國家土地管理局在1987年11月正式向國務院提交了試點報告，並公布了包括深圳、上海、天津、廣州、廈門等試點城市。
第一個實行政策的是特區深圳。在第一拍之前，深圳方面早已觀摩並熟悉香港的土地拍賣。彼時，准備拍賣的編號為H409—4的地塊，緊靠深圳水庫，面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。
在第一拍競拍現場，除了44家競拍企業代表，還有來自全國17個城市的市長。
整個拍賣過程持續了17分鍾，深圳第一拍以超出底價300多萬元，525萬元的總價成交，平均地價為611元/平方米。
從此，土拍模式迅速在全國各地推廣。之後，國內不少城市的土拍市場，土拍高溢價率現象屢見不鮮。2010年，合肥E1002地塊溢價率高達325%。2016年，經過56輪報價，杭州蕭山23號地塊溢價率達到323%；25號地塊溢價率更達到325%。
直到2021年，高溢價地塊仍屢見不鮮。2021年4月，廣東佛山，在「激戰」111輪後，華潤置地最終以總價64.5億元，溢價率106%，奪下陳村地塊。
「麵粉」與「麵包」
在如火如荼的大基建時代，土拍政策讓處於高速發展的中國城市受益。此後三十餘載，土地收入成為不少城市建設經費的主要來源。
2020年，全國國有土地使用權出讓收入8.4萬億元，同比增長15.9%。當年，全國賣地收入超過1000億的城市達14個。這其中不少城市對於賣地收入的依賴度超過100%。2019年，中國最主要的50個城市賣地收入高達4.16萬億元，是稅收收入的120%，12個城市的土地財政依賴度超過了100%。土地收入堪稱地方政府重要的財政支柱。
中國人民大學經濟學院院長劉守英曾對媒體表示，急劇膨脹的土地財政幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。同時，這些賣地收入支撐了中國幾百個城市的基礎設施建設，有力地推動了中國經濟發展和城市化、工業化進程。
近年來，在城市建設方面深受贊譽的新一線城市杭州，2020年賣地收入高達2574億，土地財政依賴度高達122.96%。僅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢價率高達21.37%。
然而，「麵粉」價格往往決定著「麵包」定價。
比如，2014年龍光地產以2.5萬元/平方米樓面價拍得深圳龍華一宗地，遠高於當時周圍的房價水平。此後，招商、華僑城、金茂等開發商也紛紛進入龍華，所拍土地樓面價大多遠高於當時周邊住宅。此後，龍華房價持續上漲。
直到2021年，高溢價土地仍然是不少城市地產市場的「強心針」。
2016年10月，佛山開始實施限購區土拍限價。但2020年4月，佛山又開始大范圍取消了土拍限價。
2020年佛山出讓110宗經營性用地，共計收入1243.83 億元，同比大增70.01%。
據統計，2021年1～3月佛山合計網簽成交321.35萬平方米商品住宅，同比增長94.8%，累計網簽套數達28660套，同比增長93%，一季度成交總額高達563.55億元，刷新近5年歷史新高，且同比大漲122.6%。
土地財政的終局？
房價上漲、土地財政依賴，似乎到了非解決不可的時刻。
有消息透露，自然資源部在2021年8月曾召開閉門會議，明確要求二批次核心城市土地出讓政策調整，規定單宗住宅用地溢價率不得超過15%，且不得通過提高起拍價方式調整溢價率。
易居研究院首席研究員嚴躍進對中國新聞周刊表示，深圳等城市的相關政策，進一步體現了地產限價政策繼續從緊從嚴的導向。過去全國不少城市有各類限價政策，但是深圳等城市顯然不滿足既有的限價政策，在既有基礎上進一步調低限價的價格線，目的在於進一步促進價格的穩定。
不少分析稱，除了抑制房價過快上漲，15%的土地溢價率，也在倒逼地方政府逐步走出對土地財政的嚴重依賴。
廣東住房政策研究院首席分析師李宇嘉對中國新聞周刊表示，多年以來，國內很多城市依靠蓋新房擴張城市的邊界，這個過程已經趨於結束。很多城市在國土空間規劃實施以後，建設用地的規模將得到控制，「在這種情況下，城市發展想靠新增低成本供地去賣房，是不可持續的」。
早在2018年，時任中國城市規劃設計研究院院長楊保軍就表示，城市的迅猛擴張是一個「非常態」，中國城市大規模擴張的「高潮」已經過去，未來城市的更新將是「常態」。
劉守英也對媒體表示，隨著城市化速度下降以及「以地謀發展」模式潛在的諸多問題不斷暴露，土地作為經濟增長發動機的功能將不再繼續，新一輪的土地管理制度應契合中國經濟發展階段的轉化。
2021年6月，國家財政部、自然資源部、稅務總局、中國人民銀行聯合發布通知，將由自然資源部門負責徵收的國有土地使用權出讓收入等4項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責徵收。
這是在土拍設溢價率紅線之外，今年事關土地財政的另一則重磅消息。土地財政的終局，或許已經到來。

⑥ 土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，建成房後至少可以賣多少錢一平

先計算一下該樓盤的樓面價：320萬/(666.7x2.5)=1919.9元。需要說明的是1畝=666.7平米。建築成本毛坯1650元/平+安裝+稅費=3100元，合計開發成本5000元/平。如果開發商在民間融資利息高成本會增加，加上灰色費用支出，實際開發成本會破5000元/平。估計房價要賣6000~6500元/平，五線城市或縣城的房價。