2005年上海房價是多少

A. 哪位能告訴我上海星級飯店的最新發展情況越詳細越好

綜合上海市旅遊委員會公布的情況並經筆者統計，2005年底，上海市的星級飯店共351家、客房56643間，其中五星25家、客房10630間；四星級41家、客房13259間；三星級131家、客房21595間；二星級141家、客房10519間；一星級13家、客房640間。

2005年上海星級飯店客房率為65.64%，比2004年的69.05%下降了3.41個百分點；比2002年71.82%下降了6.18個百分點。分星級的情況是五星級飯店為72.33%；四星級68.70%（2002年76.95%、2003年61.64%、2004年72.22%）；三星級63.23%（2002年69.67%、2003年60.36%、2004年65.71%）；二星級60.06%（2002年66.89%、2003年61.19%、2004年66.61%）；一星級59.44%（2002年54.11%、2003年60.76%、2004年61.07%）。

2005年的平均房價是五星級1362.00元；四星級640.76元；三星級334.71元；二星級210.33元；一星級184.57元。

2005年上半年上海酒店房價持續上漲，平均房價上漲達15%，其中四星級酒店房價從1月的538.92元上漲至6月的683.42元，漲幅27%。上海酒店平均房價2004年1月為416.6元；2004年6月為515.28元。2005年上半年上海市共接待入境旅遊者277.9萬人次，比2004年同期增長24.5％，其中在滬過夜入境旅遊者達208.2萬人次，同比增長19.6％。目前上海星級酒店有360多家、6萬張左右的床位，而包括經濟型酒店在內的社會旅館有3000多家、27萬多張床位。

2005年底，上海市的旅遊飯店（包括星級飯店和達到星級標准但未評星級的飯店）將由2004年底的457家增至470家左右，客房由原來的7萬間增至7.5萬間左右。2005年預計接待入境過夜者將超過400萬人次，國際旅遊收入將達33億美元；接待國內旅遊者將達到9000萬人次，國內旅遊收入為1300億元人民幣；旅遊業增加值將占上海市GDP的6.8%左右。

2005年上海的高星級酒店總數達到65家，星級酒店總數有365家，有7萬張床位；中小旅館3000多家，共20多萬張床位，最小的旅館有5張床，最大的旅館有500多張床位，旅館客房價格從數十元至3000多元。2005年4月28日，洲際中國區總部遷到上海。

2005年上海入境旅遊達到571萬人次，國內到滬旅遊人次為9011萬，分別比2004年增加了16%和6%。

2003年上海星級飯店年平均房價463.39元，比前一年上升9.4%；2004年539.16元，比2003年上升16.35%；2005年599.19元，比2004年增長11.13%。

2005年底槐蘆，上海的社會旅館總數達3461家20萬張床位。盡管中小旅館床位數鉛培帶為星級酒店的3倍，但吸引的住客僅為星級酒店的2倍。2005年上半年，星級酒店的平均出租率達65.15%，平均房價高達585.99元，同比上升17.3%，而中小旅館的平均出租率僅40%多一點。2005年4月，上海五星級酒店的平均房價接近1500元。洲際、萬豪、雅高、喜達屋和凱悅等外資酒店集團在上海投資、管理的四、五星級酒店總數已接近30家。2005年上海新增的高星級酒店客房數超過2000間。到2010年前上海還有近20家四、五星級酒店建成開業，其中包中坦括北外灘凱悅酒店、南京路皇家美麗殿酒店、浦東W酒店等。

2005年2月，洲際飯店集團中國區總部已從北京遷移到上海陸家嘴，大部分人員基本到位，北京仍然保留辦事處，飯店集團的亞太區總部依然在新加坡。

3月23日，希爾頓國際酒店集團透露，其最高端的、在全球僅有17家的超豪華酒店品牌康拉德（CONRAD）將進入中國內地市場，首家酒店有望落戶上海新天地區域。

3月31日，國內最大的民營旅遊酒店集團開元旅業集團投資6億在上海松江打造區域內第一家商務五星級酒店將於2006年開業，有450間客房，預計房價為800元，這是開元第一次在滬投資建設酒店，酒店由開元國際酒店管理公司管理，目前在杭州、寧波、台州等地擁有10家酒店，全部是四星和五星級的高端酒店，為中國目前最大的民營旅遊酒店集團，也是中國民營企業500強之一。開元國際酒店管理公司計劃2006年赴港上市，有望成為中國第一家上市的民營酒店企業，開元計劃上市之後將業務擴張到香港地區，由於在香港投資建設酒店的成本非常高，初入香港市場以參股方式運作。除了直接投資外，公司還計劃更多地向外輸出酒店管理。開元旅業集團是一家以旅遊飯店業為主導產業，同時開發房地產及工業等相關產業的民營企業集團。開元旅業集團1988年從一家政府招待所起步，在10多年時間內，集團發展到在杭州、寧波、台州、上海、徐州等地擁有下屬企業近30餘家，總資產40億元。

B. 05年，男足名宿范志毅買下上海280平豪宅，如今市值增加多少

范志毅，男足歷史上最好的球員，無論是曾經的留洋經歷，還是在國內，范志毅幾乎都走在了國內球員芹山的前列。整個生涯，范志毅曾經在95、96年連續兩年當選中國足球先生，2001年，范志毅更是當選了亞洲足球先生。哪怕是在被球迷痛罵的國足生涯，范志毅在出場的90場比賽中，也打進了14個進球。

C. 誰能比較具體的跟我說一下北京和上海的房價

北京房價走勢調查：西部樓市熱度不減
北京西邊由於中關村的帶動，一直是房地產熱帶，平均房價也比其他地域略高一籌。現在，這種熱度還在繼續向西北方向延伸。

記者來到位於海淀區圓明園西路肖家河鄉中央黨校家屬院北側的一個較高檔的項目——西山庭院。有一對夫婦接受記者采訪時認為，這個項目處在北五環左右，開盤的時候均價7500元，現在均價都8500元了，但肯定還有升值空間。因為地方政府是房地產市場的利益參與和分配者，其對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價大幅度下跌。從銀行的利益出發，在目前銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導致整個金融系統的信用危機，所以他們認為房價降的可能性不大。

東南部成熟區域仍受追捧

記者以購房者的身份來到東二環內光明橋與廣渠門橋之間的華城三期的樓盤銷售處，銷售代表告訴記者樓盤是今年5月22日開盤，明年7月底交房，雖然均價8000元／平米，但是這個地方地段好，根本不愁賣，很多戶型現在只剩下僅有的幾套。

和記者同去的朋友講，他很看重這邊的房子，覺得地段的確非常好。當初新政剛出來時他也很興奮，想等待房價下調，可一直沒降。聽說這里的小戶型賣得很好，他當即決定周末交訂金，買一套70平方米左右的房子。

記者又走訪了崇外大街與西花市大街交匯處的國瑞城，均價是12000元／平方米，最小的戶型約153平方米，最大的約367平方米。「幾乎沒有樓盤的銷售人員態度這樣冷漠，也許是人家房子地段好，不愁賣？要不就是看我們這樣的年輕人不像能買得起他們房子的？」一個在看房的年輕人和記者說，他覺得銷售人員的態度令人匪夷所思，「但是這個地段很好，房價雖高，卻很有升值的空間。」

這里的銷售代表同樣告訴記者，新政出台，該樓盤沒有受影響。「因為一直賣得很好，所以我們也不願意多費口舌。」

在沿海賽洛城，記者采訪了一位銷售代表，她說，房產新政出台以後，現在樓盤的人氣不是特別旺。但當記者問及是否會降價時，她很肯定告訴記者不會，「或許會漲，但不會漲很多。」

未來四年北京房地產業的發展年均增速可保持在16.3%的高位上，快於經濟總體發展速度，所以北京仍然存在房價上漲的潛在因素，應該有所警惕
自2004年以來，東部沿海主要城市房地產市場不斷升溫，房價不斷上漲，引起廣泛關注。為了抑止地產泡沫膨脹，保持市場穩定發展，中央出台了一系列宏觀調控措施，效果正在顯現。

我認為，房地產泡沫只是在局部城市出現，並未擴展到全國范圍，因此目前一些全局性的宏觀調控措施盡管對抑制房地產泡沫有作用，但也有一定負面效果個別地方還有可能導致普通民眾的財富縮水。所以適當的政策取向應是針對不同區域和不同利益團體區別對待，有打擊、有扶持、有限制、有鼓勵，如此才能促成房地產行業的健康發展。

全面「出重拳」是不必要的
為了說明我的觀點，我們首先看一下全國房價走勢。可以看一下國家發改委和國家統計局共同發布的2003年第一季度至2005年第一季度全國和上海、北京、廣州三大城市的房屋銷售價格的變動情況。2003年，全國的季度房屋銷售價格增長基本比較穩定，四個季度的同比增長速度基本在5％左右波動；進入2004年之後增速加快，基本維持在9％至10％左右，最高在2004年第四季度同比達到了10.8％。2005年第一季度房屋銷售價格比2003年同季上漲9.8%。

判斷房價是否過高的一個重要指標是比較其與GDP和城鎮居民收入水平的增幅。2003年GDP比2002年增長9.1%，城鎮居民人均可支配收入實際增長9%；2004年GDP增長9.5%，城鎮居民人均可支配收入實際增長7.7%。2004年房屋銷售價格增速與GDP基本持平，高出居民收入2個百分點，基本是合理的。

要注意的是，2004年商品房平均銷售價格和商品住宅平均銷售價格兩項指標格外顯眼，分別為14.4%（漲幅比上年提高10.6個百分點）和15.2%，比GDP和居民收入增幅高許多。這說明2004年房地產行業確有增長加快跡象，但就此下結論說出現全國性的泡沫是魯莽的。

全國房價之所以上升，是結構性問題，主要是由於東部地區城市房價高漲所致，並非全國整體產生了泡沫。如果進一步對上海、北京和廣州三大代表性城市進行分析，就更能說明所謂的過熱和泡沫僅僅是在部分區域出現。上海市的房地產泡沫嚴重，必須進行調控；而北京有一點泡沫，但並不嚴重；廣州則沒有泡沫存在。在這種情況下，出重拳、「一刀切」，是不必要的。

住房需求和世博會並非上海樓市增長主因
1998年，上海住宅商品房平均銷售價格只有3026元/平方米，但之後持續上漲，到了2003年達到每平方米5118元，首次超過北京成為全國房價最貴的城市，而2004年則達到6385元/平方米（採用新的統計方法），按照可比口徑比2003年增長14.6%（上海市的這些指標曾被認為低估很多，但是目前在公開渠道只能得到這樣的數據）。2003年以來，上海市房價不但增幅遠遠高於全國水平，其增長趨勢也完全與全國不合拍。2003年以來的九個季度，北京、廣州房價增幅與全國增幅之間的相關系數分別達到0.897和0.856，說明北京和廣州與全國房價走勢高度一致。而上海與全國的相關系數是－0.278，統計上沒有顯著性，說明它完全游離於正常走勢之外。

影響上海房價的因素是比較復雜的，其中重要的不外乎三種：一是隨著上海經濟的持續快速增長，居民收入上升，居住需求也日益旺盛；二是為2010年世界博覽會准備，進行舊城拆遷和新城鎮建設，抬高了土地和房屋價格；三是投機資金的炒作。

居民住房需求和世博會召開，相信不足以製造如此快速的價格增幅。2001至2004年，上海商品住宅竣工面積與銷售面積之比分別為1∶1.1、1∶1.08、1∶1.04、1∶1.05，住宅需求持續大於供給，所以居民購房的需求還是存在的。

同時期北京和廣州的居民收入增長幅度和上海十分接近，北京2003年增幅為11.2%，2004年為11.5%；廣州2003年增幅12.1%，2004年是12.5%。而北京、廣州的房產價格增長不大，而且趨勢穩定。所以單純由於上海當地居民收入增長，引發大的購房有效需求，幾乎是不可能的。

世博會牽涉到舊城改造和住戶搬遷，所以對房屋價格會有推動作用，但不至於把價格推得高不可攀。根據上海市的規劃，世博會的規劃范圍為5.28平方公里，主要集中在浦東新區（佔3.93平方公里）的郊區，受到影響的房屋用地並不集中於上海市市區。

而近年上海的房價陡增，卻是由中心市區帶動而起的，與世博會的項目建設關系並不大。世博會對於房價的作用，更多的是一種象徵性的和概念性的。
一個很好的對比是北京2008年要開奧運會，同樣需要土地房屋開發，但是目前房價卻不曾像上海這樣飛漲。
上海市房地產的泡沫主要是源自第三種因素，即大量外來投機資金進入上海市，專事房屋炒作，造成虛假繁榮。而上海地產房屋的分布結構容易產生價格連帶效應，對房價起了推波助瀾的作用。

外來投機資金是造成上海房市高漲的主導因素。所謂投機，是指這些資金購房並不是為了居住目的，而僅僅是作為一種融資和獲利的工具。
外來資金大體可以分為三部分，一是來自溫州等江、浙一帶的民間資金，二是外匯投機者在上海投資房地產，作為人民幣升值的賭注，三是當地機構和居民的資金。其中，江、浙的炒房資金和外匯投機資金起主導作用。

江、浙一帶是民間資金最為雄厚的區域。這些資金屬於熱錢，隨時尋找投資渠道謀取利益。在證券市場持續低迷的時期，最便捷的投資渠道當屬房地產。外資進入上海則多是為了等待人民幣升值，以期大撈一筆。事實上所謂這些外資，有多少是真正的外國人的資金，是個難以說清楚的問題，我猜測應該有相當一部分是境內投機商借海外離岸金融中心進入本國市場的，這樣做的好處是資金後撤有保證，也為洗錢提供方便。

市中心的房價帶動了外圍的房價，許多有閑散資金的上海居民也受到房價上漲的鼓舞，投入了一部分資金購房，但是他們投資重點是市中心以外的中檔住房。這部分資金也對房價起了推波助瀾的作用。

我要提醒的是，房地產泡沫對國民經濟的負面影響是嚴重的。房價持續過快上漲，會導致價格形成機制的扭曲，增大了行業風險，阻礙了產業結構的優化調整，對國民經濟和大眾生活的傷害是深刻和長遠的。

北京城建將對地產業格局帶來大影響
可以說，進入2004年之後，北京房地產出現了一點泡沫，但並不嚴重。而且從2005年1至4月看，雖然房價仍然在繼續上漲，但是由於全市房地產開發投資增長趨緩（同比增長7.2%，增速比2004年同期低28.4個百分點；佔全社�%E

D. 上海2002-2006年人均收入及平均房價

2006年上海城市居民家庭人均年可支配收入20668
2005年上海城市居民家庭人均年可支配收入18645
2004年上海城市居民家庭人均年可支配收入16683

2005年全年上海商品住宅平均銷售價格為每平方米6698元
2005年全年上海商品住宅平均銷售價格為每平方米6385元

不好意思呀.別的我查不到了.嘿嘿.

E. 不買房可以 中國房價變遷史要了解

你可以不買房住，可以不投資房產，但你不能不知道中國房價的變遷過程，它伴隨著改革開放的整個過程，也是國人財富的變遷史。

說到房價要先從福利分房說起，那是計劃經濟時代特有的一種房屋分配形式，從1963年開始到1999結束，前後歷經了30多年。那時分房標准主要以工齡、廠齡、家庭人員的結構等非經濟性因素為依據，有多少人為了福利分房掙的臉紅脖子粗，多少人又要送禮走關系，又有多少人最後通過抓鬮得到了房子，那時房子就是一家人居住之地，沒有經濟屬性。

而最早出現的房價數據是在1981年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個價格看起來還比較親民，但算起來也要一個月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。

接下來數年，沒見到房價數據的記載。到了1988年7月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真顫清兄正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是1600元/平方米。

而房價這個概念從官方統計數據看，是在1987年才有的全國性的房價統計。當年商品房銷售面積2697萬平方米，相對於龐大的國民總數，實在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是多少?408元/平方米。看起來不高，但相對於當時的居民收入，也屬於不可承受之重。

而在1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預訂了250套。沒辦法，還是太貴了。

到了上世紀90年代初，海南大開發推動了房地產市場的繁榮，那時正含海南成為淘金者的樂園，很多人都去淘金，很多企業也在海南派人設點。那時上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產調控，海南、北海等地房地產泡沫破裂。泡沫破裂效應蔓延至全國，1994年上海市中心房價降到3000元/平方米，市場一片蕭條。

直到1998年，在新中國短暫的房地產歷史上是一個分水嶺。茄襲1998年，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求自該年7月30日起停止福利性分房，全面實行住宅商品化。1999年，國務院又專門下發《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》，規定在京中央機關和國家機關要「停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系」。隨後，企業福利分房的嘗試也被叫停。

也就是在1998年，房價的單價躍上2000元。記得1998年的時候，北京海淀區清河附近的二手房的是2100元/平米。當時商品房很少，並且貸款條件十分苛刻。一般都是家裡有房子拆遷才能買房。

而在1999年還是海淀水清木華園小區正在建設，開盤預售價格是4900元起。現在回過頭來看，房地產市場化之後，房價應該大漲啊。但實際上沒有，1998~2000年，房價維持不動甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢?當然，房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關系。

到了2001年-2003年時，房價還是給足了很多人機會，小幅上漲。不過也就是在當時，市場上就出現了房價泡沫的聲音。

而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口，2004年同比暴漲18.7%。2005開始首次調控，首次調控房價的新舊「國八條」於3月和5月先後出台;9月銀監會212號文件收緊房地產信託。雖然許多項目主動降價出售存量，但房價總體繼續上漲。

2006年70/90政策出台，「國六條」要求重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。同一天，「國十五條」出台，規定90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，也即「70/90政策」。但房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型房增加。

2007年A股牛市之時又同比上漲16.9%，2007年9月《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出台，這亦是後來被頻繁提起的「9•27房貸新政」。這一年樓市價格暴漲、地王頻現。

2008年中國樓市出現10年大拐點，量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向，管理層啟動大規模刺激樓市消費政策，其他金融政策全線松綁。政府開始放寬二套房貸，對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。12月21日國務院辦公廳發布支持房地產開發企業積極應對市場變化的「國13條」。

2009年大規模經濟刺激政策之下房價同比上漲22.4%，創歷史新高，樓市復甦。10月24日，《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》出台，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。短期內現觀望，二手房成交量下降，2010年春節後市場恢復。

2010年國家加大調控力度，1月10日國務院出台國十一條，要求二套房貸款首付不得低於40%。4月15日，國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。4月17日，新國十條出台，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出台，上海和重慶試點房地產稅。這被稱為史上最嚴的房地產調控政策，但高價地王繼續產生，3月後房價飆升。

2011年二套首付提高，「新國八條」公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。但房價繼續上漲。 2012年開始嚴打小產權房，多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產徵收稅擴大試點范圍。國土部出台土地監管新政策，嚴打小產權房。但一線城市房價繼續上漲。

2013年2月出台新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之後再次提出要求各地公布年度房價控制目標。3月國務院發布《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%徵收。開發商下半年不得不以價換量，房價緩慢增長。

2014年各地陸續松綁限購政策，9月30日央行出台房貸新政，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行等。相對於此前信貸套數認定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認定上都有放鬆。新政出台後，全國各地樓市皆迎來短暫成交高峰，房價停滯。

2015年3月央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成;財政部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免徵的購買年限由5年下調至2年。各地放開公積金政策，央行截至目前3次降息，全國房價出現差別化趨勢。

（以上回答發布於2015-09-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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F. 求北京上海房價走勢圖從2000年開始

我和你說吧, 剛好我2000年的時候在北京讀的書,後來買的房子, 我和你說一下 那時候的北京吧
2000年 北京2環路 西城區東城區的房價只有4千多.5千. 那時候 4環外 望京地區只有3千多. 2003年的時候 西城 東城2環一帶 在8千左右.望京6千多. 2005年 略微上漲一些.. 北京的2環路 崇文門都將近1萬或1萬多一點點. 望京也7千多,好點的8千多. 05年底開始 瘋狂上漲, 北京市區的各房產公司都標價1萬多,2萬多了. 那時候東直門的上院是北京最貴的房子,3萬多一平.. 07年年中的時候漲的開始有點離譜了, 2環3環都要2萬多了. 08年年初的時候漲的更離譜了,4環都要2萬多,3萬.而且是全市統一價,市區哪都是這個價錢. 那時候北京人吹的, 我家一套房子千萬,.人人都這么說... 現在的價錢更是超級離譜了,2環西單旁邊 商品房均價8萬, 建國門那一帶 10多萬一平. 東城 西城 新房都在6萬起價. 4環的房子起價4萬, 其實價錢是這個價, 老百姓說自己的一套房子值千萬, 實際上哪裡會值的. 賣不出去,或者賣出去 買不起新的,等於他這個"千萬"還是零啊! 至於更遠的什麼昌平 順義，我個人覺得那也就是區號 010了，其它的也不象是北京啊... 真正的北京 還是東城 西城 或3環以內,才能感覺到北京的味道...
上海也差不多是這樣,03年 靜安區最好的地段也不超1萬,現在起價 6萬... 但是比較 還是北京房價比上海高一些了

G. 請大家對出境游發表一下看法，並告訴一些經驗

1．行業概況

1.1中國旅遊市場現狀

九十年代以來,中國旅遊業總體上以高於GDP增長的速度快速發展.自虧野1993年旅遊業改變統計口徑至今,遊客總人次和旅遊行業總收入的CAGR分別達到9.6%和16.4%. 2003年和2004年數據的異常表現則是旅遊業受03年的」非典」的影響以及」非典」過後的報復性反彈所至.截止到2005年,旅遊市場全年遊客總量達到13.63億人次,行業總收入為7630億元，比2004年分別增長10%和12.7%。

1.1.1國內游市場平穩增長

在快速發展的中國旅遊市場中，國內游市場保持平穩增長。93年到05年,國內遊人次的CAGR分別達到9.5%和16.3%。

2005年，全國國內旅遊人數為12.12億人次，比上年增長10.0%，其中：城鎮居民4.96億人次，比上年增賣好長8.1%；農村居民7.16億人次，比上年增長11.4%。旅遊收入達到5286億元，占行業總體收入的69%。

1.1.2入境旅遊市場增幅趨緩

我國的入境游市場由外國遊客和港澳台遊客兩部分構成，其中港澳台遊客約占近80%的份額。入境遊客數量增長93年以來CAGR約為9.1%,國家旅遊外匯收入增長率則達到16.5%，在旅遊收入增長率上略高於國內游市場。2005年入境游市場規模達到1.2億人次,比上年增長10.3%。其中港澳台市場約1億人次,增長8.6%，國外市場0.2億人次,增長19.6%。入境過夜旅遊人數達4680萬人次，比上年增長12.1%，市場規模居全球第四位。當年外匯收入約293億美元,根據最新得到的數據,2006年前三季度入境游市場增幅下降,同比僅增長2.86%.其中港澳台市場增長率僅為1.9%,國外遊客增長率也下降為7.76%.旅遊外匯收入146.8億美元，同比增長4.1%。

我們認為,06年入境游市場下降的原因一方面很可能是受今年上半年國內禽流感從禽向人傳播的影響,另一方面也和港澳市場已相當成熟，增長趨緩有關。

1.1.3出境旅遊市場快速發展

出境旅遊是旅遊市場中發展最快的.93年到05年,我國的出境人數CAGR達到18.6%。目前中國已成為亞洲第一大客源輸出國和全球出境旅遊市場增幅最快的國家之一。2005年，中國公民出境總人數為3102.63萬人次，比上年增長7.5%。其中：因公出境588.63萬人次，比上年增長0.2%，；因私出境2514.00萬人次，比上年增長9.4%，占出境總人數的81.0%。預計06年全年將達到3400萬人次。

1.1.4商務游在高端旅遊市場佔主導地位

商務旅遊市場是包含於上述三大旅遊市場內的一個特定子市場，包括國內商務旅遊和國際兩個商務旅遊。商務旅遊在整個旅遊市場中佔有重要地位，具有重復性高、計劃性較強，消費能力強、目的地停留時間較長的特點，占據旅遊客源的高端市場。

國家旅遊局2003年的一份資料顯示，中國每年國際商務旅遊支出超過357億元銷配喊，占亞洲商務旅遊市場的17%。目前我國因公出境包括公務和商務考察的人數已佔出國人數的53.3%；入境遊客中商務會議旅遊佔39.9%；中國國內商務旅遊支出則高達1700億美元，約占國內整個旅遊市場的30.5%，並以每年20%的速度增長。

商務游目的地主要集中在北京、上海、廣東為主的三大經濟圈內。北京2003年北京共接待了一億兩千萬人次遊客，其中屬於商務旅遊遊客的佔41.2%，超過了休閑度假旅遊，位居榜首，商務旅遊已成為旅遊業的新貴。

1.2三大子行業現狀

1.2.1旅行社競爭激烈，延續低毛利狀況

旅行社數量與行業收入保持較快增長。1987年，全國有旅行社1245家，從1995年開始，旅行社行業進入數量增長階段，旅行社的數量每年平均增加1000家。至2005年底,全國共有旅行社16846家,新增加1507家,同比增長9.82%。

據16245家旅行社填報的有效數據統計,2005年度全國旅行社營業收入1116.59億元,同比增長9.70%。

外資旅行社已經進入中國市場。目前合資或獨資的方式進入中國的外資旅行社總數是22家。根據《設立外商控股、外商獨資旅行社暫行規定》，外資獨資、控股旅行社還被禁止從事出境游業務，只能從事國內游和入境游業務。

行業集中度低。以首旅、國旅、中青旅為代表的三大社1980年的市場份額為79．6％，1993年首次突破25％，現在不到15％。與此同時，康輝旅行社、上海春秋旅行社、上海錦江國際旅遊股份有限公司等一批新興旅行社迅速成長，而從全球來看,百強旅行社收入占旅行社收入的比例高達50%.

總體的市場化率趨於下降。市場化率是指旅行社組織和接待的客源人次/旅遊總人次，反映了旅遊者接受旅行社服務的比例。據不完全統計及相關數據顯示，2005年十一黃金周參團人數僅占出遊人數的20%左右，選擇其他方式出遊的高達80%。這表明，越來越多的群體崇尚個性化的出遊方式。過去十年的數據可以看到，中國旅遊客源的市場化率呈下降趨勢。

競爭激烈，延續低毛利狀況。旅行社由於行業進入門檻較低，競爭尤為激烈，行業整體盈利能力較低，行業利潤率幾年來逐漸趨近於0，與發達國家的6％差距較大。國家旅遊局公布的2005年度全國旅行社業年檢結果顯示，去年旅遊業務凈利率只有0.11%，全國1.6萬家旅行社中有近1.3萬家旅行社的旅遊業務營業收入、毛利率等判定旅行社經營狀況的指數評定都在「平均值」以下，全國近80%的旅行社都處於無利或虧損狀態」。

1.2.2酒店業景氣度上升，投資提速，行業格局面臨結構化調整

行業景氣度上升。酒店業房間出租率達到60%時進入盈虧平衡點，由於供給過剩，90年代中後期酒店業出租率一直在60%以下。進入2000年後，房間出租率穩步上升，且有進一步提高趨勢。2005年全國星級酒店房間出阻率約為63%，北京、上海等發達地區的出租率高於全國平均水平。

投資提速，供給快速上升。星級酒店數量從2000年的6029家增加到2005年的約12000家，CAGR達到12.5%；客房數量增加到140萬套，CAGR達到15.5%。

在房間數量高增長的同時，房間出租率比較穩定，保持在60%左右。星級酒店營業額從2000年的603.7億元增加到2005年的1461億元，CAGR達到15.9%。

競爭格局面臨結構化調整。酒店業過去幾年呈現"星級越高、效益越好"、外資酒店經營狀況好於內資酒店的特點。在此背景下，酒店行業結構調整趨勢明顯，「經濟型連鎖」、「品牌化、專業酒店管理公司」等業態模式成為行業熱點。

「經濟型」連鎖酒店高速發展.從97年中國第一個真正意義上的經濟型連鎖酒店品牌誕生至今，中國的經濟型連鎖酒店發展十分迅猛，截止到2005年底，中國住宿業市場上共有現代意義上的經濟型飯店連鎖品牌50家，已開業飯店數超過600家，已開業房間總數達50，000間。

目前排名前十的經濟型酒店中已經出現了客房數量接近萬家的錦江之星，飯店數量逾百家的如家等等。2005年，市場供應前十名的經濟型品牌平均增長速度為74%，整個經濟型酒店行業年平均增幅超過50％，可以說中國的經濟型酒店進入了發展的黃金時期。

2005年，中國經濟型飯店的平均出租率達到89%，位居酒店各種業態之首，平均房價為154元，平均Revpar（每間可借出客房產生的平均實際營業收入）為138元，已基本接近同時期三星級飯店的平均Revpar水平。

居高不下的出租率和相對較低的投資額，給經濟型酒店帶來了誘人的回報。

據估計，若採用租賃房產的方式,單體酒店的投資收益率一般都在20%以上，明顯高於一般的酒店。

目前中國的經濟型酒店相當於美國60-80年代的情況，主要表現在：經濟型酒店數量不斷增長，產品形態呈現豐富層次，連鎖經營開始取代傳統分散經營，發展成熟的酒店並購整合單體酒店，經濟型酒店開始邁向國際化。

高星級酒店投資加速，國際著名酒店管理集團迅速擴張。

2005年，北京有5星級酒店45家，08年將增加到55家左右，上海的4、5星級酒店將從目前的63家增加到2010年的100家。在北京的五星級酒店中，80％是外國品牌的飯店集團管理，上海五星級酒店75％由外國品牌的飯店集團管理。此外，國際飯店集團已經開始從我國一線大都市向二級城市擴展，布局設點，搶占市場；部分國際飯店訪華團已經開始在中國實施「全品牌戰略」，涵蓋超豪華到經濟檔各層次飯店，以求最大限度擴大自身市場份額。2004年全國5星級酒店平均入住率為66.6%。2005年上海市場的平均房價增長了13%，達到1198元人民幣，出租率為77.5%，Revpar為929元人民幣。截止到2006年上半年，北京高檔酒店市場的入住率為72．97％，下降了0．55％，但日均房價增長了9．03％，達到887元，使得Revpar收入達到647元，同比增長8．21％。

1.2.3景區獨占資源優勢，提價成為增加收益的主要手段

根據國家旅遊局在公布的《2005中國旅遊景區發展報告》顯示，截至2005年1月，我國已有各類旅遊景區2萬家左右，且呈不斷增加趨勢，2006年全國僅4A級景區就將增加80多家。

景區盈利模式較為單一的現狀還在持續，提高票價已成為絕大多數旅遊區增加收入的主要手段，門票收入在旅遊景區總體收入中所佔比重過高。拓寬收入渠道，完善配套設施將是未來發展重點。

2．旅遊行業的基本特徵

2. 1供需因素在旅遊行業的特殊性表現

旅遊業的發展受供給和需求兩方面影響。影響旅遊產業的供需因素不僅取決於旅遊資源的豐富程度和支付能力，相關產業和社會因素對旅遊業的發展起非常大的制約作用，影響供給的因素包括旅遊資源的豐富程度、交通住宿等基礎配套設施的保障、政府的旅遊產業政策、旅遊設施提供者對行業景氣度的心理預期等。

影響需求的因素主要包括國民經濟發展水平、可自由支配收入、閑暇時間、氣象條件、旅遊意識或觀念等因素。

旅遊供給和旅遊需求都要求對方與之相適應，以達到兩者的相互平衡。然而，在不同的發展階段，兩者的主導地位是不一樣的，在旅遊業發展的初期，不斷產生的旅遊需求導致旅遊供給在數量、質量及效能上的持續增長或提高，而發展到一定程度後，旅遊供給越來越多地創造出新的旅遊需求，使旅遊需求日益發展、演進。在一定時間內，旅遊供給能力是既定的，而旅遊需求則受客源國和目的國的政治、經濟、自然、地理等諸多因素的影響，具有較大的不確定性和隨機性。

2. 2對外部環境高度敏感

旅遊業對外部社會環境高度敏感。經濟蕭條、戰亂、國家間關系、旅途及目的地的安全性、氣候、傳染性疾病的流行等突發事件都對旅遊行業有重大影響。

從1979年到2005年，我國入境旅遊市場增長率先後在82、89、03年出現大幅度下滑，原因分別是1982年的全球經濟蕭條、1989年國內的政治動盪以及2003年SARS的流行。

3．中國旅遊業正處於發展的黃金時代

旅遊業在世界范圍內也是一個具有生機活力的產業，一直以高於世界經濟平均增長速度的步伐穩健發展。據世界旅遊組織預測，到2020年，全球將接待16億人次的國際旅遊者，國際旅遊消費將達2萬億美元，國際旅遊人數和消費平均增長率將分別達到4.35%和6．7%，遠遠高於世界經濟平均增長3%的幅度。在這個大趨勢下，中國今後20年旅遊業發展的前景將被更加看好。

3. 1巨大的上升空間-蓬勃發展中的朝陽產業

中國旅遊業雖然在過去20多年得到了很大發展，但反映旅遊業發達程度的各項指標與國際相比還有很大的差距。目前中國旅遊業剛剛開始進入需求結構和產業結構升級和調整的新階段，旅遊產業存在巨大的發展空間，屬於典型的朝陽產業。

出行率低。2005年中國居民國內旅遊出行率僅為92.7%，而歐美國家平均出遊率已經達到了300%。我國旅遊出行率從2000年的57%增長到目前水平，5年間的CAGR達到10.3，如果保持此速度，到2012年中國的旅遊出行率將增加一倍，旅遊出行將突破25億人次。

旅遊人均花費低。2005年我國國內旅遊人均花費為54.5美元，是人均GDP的3.21%。2003年美國和法國每個公民人均花費分別為1685美元和831美元，兩者都佔GDP比重的5%以上。

旅遊停留時間短、過夜率低。在我國所有國內游遊客中，過夜遊客所佔比重較低，約為40%（城鎮居民達到60%，而農村居民只有24%），人均過夜旅遊次數每年只有0.27次，只相當於美國的9%，法國的10%，西班牙的28%。

2005年中國出境游達到3100萬人次，排世界第三位；入境過夜旅遊人數達到4680萬，排在世界第四位。截至2005年年底，經國務院批準的中國公民出境旅遊目的地國家和地區總計已達117個。根據世界旅遊及旅行理事會近日在上海發表的最新研究報告預測，自2007年至2016年，中國的旅遊業將取得百分之八點七的實際年增長率，中國將在十年內成為世界上第二大旅遊和旅行經濟強國。

3. 2經濟快速增長是旅遊業發展的強大推動力

經濟的快速增長是旅遊業發展的強大推動力。從全球角度來看，旅遊業的發展和全球經濟景氣程度密切相關。從我國過去十年統計數據也可以看到，旅遊行業收入伴隨GDP的增長而快速增長，除2003年SARS影響之外，增長率一直高於GDP。可以預計，在未來中國經濟仍將快速增長背景下，中國旅遊行業也將保持較高的增長率。

另外根據國際經驗，人均GDP從1000美元向3000美元過度時期是旅遊業發展最迅猛的階段，在此期間人們的出遊需求快速釋放，國內旅遊將成為主要需求，當人均GDP超過3000美元後，出境旅遊將快速增長。2005年我國人均GDP已經達到1700美元，東部發達地區超過3000美元，城鄉居民恩格爾系數持續下降，而2010年我國人均GDP預計將達到2400美元（不考慮人民幣升值因素）。未來5-10年將成為我國旅遊業快速發展的時期。

經濟的快速增長也將帶來商業旅遊的繁榮。根據國家旅遊局的統計，我國入境旅遊市場商務及會議旅遊共佔39.9%，國內商務旅遊占國內整個旅遊市場的30.5%，並以每年20%的速度增長。據國際會議協會預測：「中國有可能成為二十一世紀國際會獎旅遊(會展旅遊和獎勵旅遊的合稱)首要目的地」。

3. 3重大事件成為產業發展提速的催化劑

2008年的北京奧運會，2010上海世博會以及2012年的廣州亞運會的舉辦對我國旅遊業的進一步發展有極大的促進作用。

根據《北京奧運旅遊行動規劃》的預測：到2008年，北京入境旅遊者將達到440萬人次，外省市來京旅遊者將達到1億人次。根據上海有關部門預測：2010年上海世博會的國內參觀者將達到4800萬人次。旅遊市場的繁榮將顯著提高旅行社、酒店和景區等行業的景氣度。例如北京市旅遊局局宣布已有112家星級飯店成為北京奧組委簽約飯店，而簽約房價要高出平時至少60%以上，同時也准備將河北56家酒店納入2008年奧運會的接待中。

上述盛會的舉辦也有助於調整產業結構，改善旅遊設施，使之日趨完善，豐富化和多樣化，以適應中國旅遊業消費升級的需要。

3. 4豐富的旅遊資源和配套設施的完善

豐富的旅遊資源具有得天獨厚的優勢。我國的自然類和人文類的旅遊資源居世界第一位，已經超過美國、西班牙、法國等旅遊強國。各具特色的風土人情、多姿多彩的城市風光，雄偉壯觀的建設工程等等、為旅遊業的發展提供了巨大的資源優勢。由國際品牌咨詢公司FutureBrand發布，衡量旅遊目的地國際吸引力的「2006年年度國家品牌指數排行榜(CBI)」顯示，在未來五年內最可能成為國際主要旅遊目的地的排名中，中國位列第一位。

交通基礎設施水平的提高為我國旅遊業的全面騰飛創造了有利條件。我國的交通運輸基礎設施建設過去十年來有了巨大發展。到2005年底，中國交通運輸通行里程已達到世界第二位。根據國家的「十一五」規劃，到2010年全國所有具備條件的鄉鎮、建制村將有公路開通。屆時，公路、水路、鐵路和民航的運輸能力將比2005年分別增加41.5%、23.8%、30%和100%。

3. 5有利的政策和社會環境

旅遊業成為國家擴大內需的直接受益者。國家在「十一五」規劃中明確提出，要「積極發展文化、旅遊等需求潛力大的產業」。目前中國已有24個省、直轄市、自治區將旅遊業定位為支柱產業，旅遊業已被國家列為鼓勵消費，擴大內需，以及國民經濟新增長點的重點行業之一。

帶薪休假制度的完善和落實，將會促進旅遊業和國民經濟平穩健康發展。國家目前正積極帶薪休假制度，《關於帶薪休假的具體辦法》有望在不遠的將來得以實施，以改變長期以來帶薪休假制度有名無實的現狀，極大的增加人們出行的願望，緩解黃金周集中出行的弊端。

社會穩定、政府支持為旅遊業的發展創造了良好的外部環境。旅遊業對外部環境極為敏感，目前恐怖主義、戰亂在全球許多國家不斷發生，而我國目前經濟繁榮，政局穩定，社會治安良好，是全球公認的安全的旅遊目的地。

4．中國旅遊業的發展趨勢4.1旅遊市場－消費升級為主導旅遊消費自身發展的規律：旅遊消費將經歷一個消費升級的過程，先後經歷觀光游(人均收入1000美元起步)、休閑游(人均收入2000-3000美元起步)、度假游(人均收入3000-5000美元起步)三個階段。

據國家統計局分析，我國人均消費從2003到2020年將以每年10.8%的速度遞增，城鄉居民恩格爾系數持續下降，新的消費高峰就要來臨，居民消費將由實物消費為主走上實物消費與服務消費並重的軌道，旅遊將是消費升級的主要受益行業之一。

目前我國的旅遊經濟正從觀光旅遊升級至「休閑體驗式」轉變，旅遊消費呈現個性化趨勢，旅遊的文化內涵將越來越豐富，旅遊消費水平將不斷提高，度假休閑、專項旅遊將日益成為主流。

4.2三大子行業－資源整合、產業升級是發展方向

4.2.1旅行社：產業整合不可避免

國內旅行社業與發達國家差距巨大，從規模角度看，發達國家旅行社市場集中度較高。美國的運通、日本的GTP，去年的營業額分別是270億美元和240億美元，而中國目前最大國旅總社，去年是營業額僅為13億人民幣，不到前者的百分之一。從產業鏈和分工體系看，國際旅遊市場都是批零關系，不同旅行社分工明確，分為批發商、代理商、零售商等層次分明的狀態，還有部分從事專業化經營的旅行社。實力雄厚的少量大型旅遊批發商從事產品開發、宣傳促銷等業務，零售業務主要由小社完成。而國內旅行社則小而全，分工體系混亂。

產業整合是旅行社行業未來發展方向：

確立垂直分工和水平分工體系。不同的旅行社將根據自身優勢在各自的領域中進行了水平分工，針對特定的客戶群和旅遊市場實現專業化經營。同時，大型旅行社與中小型旅行社在產業鏈上的垂直分工更加明確，零售和批發業務的分化將更加明顯，改變旅行社業務小而全的現狀。

大型旅行社將向集團化、品牌化發展。依靠廣泛零售店，壓低旅遊產品的價格；同時向客戶提供最優的服務、保證通過全面管理來節約客戶的費用支出，吸引越來越多的大公司、大機構委託商務旅遊業務。同時旅行集團的品牌形象對其業務發展將日益重要。

在旅遊業國際一體化進程中，旅遊業的競爭最終將成為整條旅遊價值鏈的競爭。

有實力的旅行社將通過縱向一體化來節約成本，加強市場控制力。縱向一體化包括通過「前向一體化」收購或兼並旅遊客源地的旅遊零售商、中間商等形式來加強對旅遊產品銷售網路的控制；也包括通過「後向一體化」收購、兼並旅遊飯店、車隊、旅遊景點來控制旅遊產品要素市場，形成旅遊產品的供產一體化。

通過信息系統發展電子商務，建立連鎖化、網路化的市場營銷網路將是旅行社之間參與市場競爭的重要手段。

4.2.2酒店：集團化、連鎖化是趨勢，行業經營將進一步分化

規模化、品牌化、專業化是中國酒店行業的發展方向。在國際酒店市場，無論是高檔還是經濟型酒店，都是由一些知名酒店品牌主導市場，並憑借其遍布各地的營業網路來獲取超額利潤。2002年美國排名前5位的本土酒店客房集中度達到56％，而2005年中國酒店業龍頭錦江集團客房數為29000間，僅佔2%的市場份額。未來酒店行業通過規模化、網路化來降低成本、提升競爭力將是大勢所趨。

高星級酒店由知名專業化酒店管理集團委託管理與帶資經營將成為主要運營模式，知名酒店管理集團下的品牌酒店將占高星級飯店市場的主導地位。

經濟型連鎖酒店將主導中端酒店市場，傳統中、低星級酒店將被迫轉型或被收編。直營或特許加盟將成為其主要擴張模式。現有的經濟型酒店品牌過於集中在商務旅行細分市場上，過度競爭推動了經濟型酒店的設施設備已經開始向中檔酒店靠近；未來在觀光、休閑和度假等細分市場上導入經濟型酒店的運作模式。客源市場更加細化，酒店客源定位趨向專一化，產品也更具針對性。主題酒店（會議酒店和度假酒店）、經濟型酒店等將以其鮮明的形象在市場上擁有更強的競爭力。

酒店行業可能面臨結構性過剩的局面，行業經營將進一步分化。基於奧運會、世博會客源市場上升的預期，酒店行業的大規模投資將導致房間供給過剩的可能，根據上海旅遊局最新統計數字，06年上海星級酒店客房累計平均出租率為63.64％，與去年同期相比下降1.1％。05年星級酒店累計平均出租率為65.64%，比04同比下降了3.41%。在供給過剩的情況下品牌化的高星級酒店和經濟型連鎖酒店的競爭力將凸顯，有能力保持自己的利潤率，而其他類型酒店的經營狀況將有惡化趨勢。

4.2.3景區：產品服務創新、資源深層次開發是長期發展動力

通過產品組合形成持續的創新能力，增加景區資源深層次開發，將自然風光與人文民俗有機結合，將風景區與所在城鎮區域相結合，適應我國旅遊業從觀光游向休閑游、度假游轉變的趨勢，延長旅客停留時間，改變旅遊地目前重復性進入價值低的現狀。

通過建立和控制旅遊地產業鏈條，形成共贏的產業鏈和多重的商業價值整合，從單一收取高票價向獲取流程利潤轉變。比如在旅遊商品開發上，目前全國各地基本千篇一律、缺乏地方特色，旅遊發達國家旅遊商品收入占旅遊總收入比重達40％以上，中國僅為21.8％圍繞景區主業做相關多元化的外延式擴張的運營模式將成為景區類公司發展壯大的方向，如華僑城景區加房產的運營模式。

4. 3人民幣升值不會對我國旅遊業造成重大影響

我國目前正面臨人民幣升值的壓力。人民幣升值對旅遊市場的影響表現在：

由於人民幣升值使得出境游價格比過去相對便宜，因此將促進出境游市場的繁榮，由於出境游市場利潤率較高，從而對國內經營國際業務的旅行社較為有利。

國內游市場可能因部分原打算在國內旅遊的遊客改為出境旅遊而受到一定影響。

入境游市場則因價格升高增加國外遊客的旅遊成本。

但我們認為人民幣升值不會對我國旅遊業造成重大影響。首先，人民幣升值將是一個緩慢的過程。其次，從全球角度看，一個國家經濟快速發展的過程往往都會發生本幣匯率堅挺的情況，而事實顯示沒有一個國家因經濟快速發展而影響到旅遊業的競爭力。再次，根據日元80年代大幅度升值的情況看，日本的出境游市場增長很快，而國內游和入境游市場並沒有遭受重大影響。最後，中國旅遊產品和服務價格在全球范圍內都是非常便宜的，根據WTTC編制的各國旅遊競爭力指數,中國旅遊業的價格競爭指數非常高：2004年,中國旅遊業價格競爭力指數排名第16位。價格競爭力上較強，一定程度的升值對國內旅遊業影響不大。

5．行業投資策略與重點公司評價

5.1投資策略

在旅遊行業處於景氣周期並將受益於奧運會、世博會的大背景下，我們看好三類公司：

1．具備較強成長能力和行業競爭優勢的公司。如：華僑城、錦江股份、中青旅

2．具備品牌優勢和創新能力的公司。如：錦江股份、中青旅、華僑城

旅遊

要想了解更多,請照參考資料.

H. 2000年-2009年上海平均房價

99年在上海，住在四川北路上，旁邊虯江路上房價3000不到點
2001年已經4000多了，2003年7000多，2005年13000，到了2007年20000都打不住了
汗死，四川路的舊房子，木頭結構，如果租出去，每個月的租金都要2500，畢竟在多倫路附近。

日本東京房價暴跌50％，看著不斷出現的返鄉潮，看看上海依然堅挺的房價，一個世博會難道就能讓房價堅挺如斯，部分房價比東京要高出兩倍。
今年東京房價始終在跌，上海居然開始轉暖。

(8)2005年上海房價是多少擴展閱讀：

上海市房地產交易中心於近日發布了2000年第2季度上海市內銷住宅預售房地產交易價格指數為1022點，較上季度末上升了7.8點，進入指數計算的樣本樓盤數4月為601個，5月為618個，6月為629個，其中多層住宅樣本數分另別為334個、343個和342個，其餘為高層住宅樣本。

本期多層住宅售交易價格指數為1008.77點。較上季度末微升了1.64點，高層住宅預售交易價格指數為1031.38點，較上季度末上升了10.89點，均保持了上升的態勢。

除楊浦、黃浦和嘉定以外的市區11個區中有7個區指數有不同程度的上升，其中升幅最大的為盧灣區和長寧區，下跌4個區，依次為徐匯、行、靜安、南市。

I. 2005年各地房價分別是多少

37大城市平均房價及人均收入排行榜
平均房價排名 城市 每平方米商品房平均房價（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名
1 溫州 9278 17727 2
2 上海 8627 16683 4
3 杭州 7210 14565 7
4 北京 6232 15638 6
5 深圳 6037 27596 1
6 寧波 5900 15882 5
7 廣州 5660 16884 3
8 廈門 5156 14443 9
9 南京 4960 11602 11
10 天津 4760 11467 12
11 青島 4639 11089 14
12 蘇州 4460 14451 8
13 大連 4241 10378 17
14 福州 3368 11436 13
15 濟南 3172 12005 10
16 昆明 3150 9045 24
17 貴陽 3100 8989 25
18 太原 3050 9353 22
19 西安 3007 8544 33
20 沈陽 2926 8880 29
21 成都 2868 10394 16
22 武漢 2858 9564 20
23 長沙 2825 11021 15
24 南寧 2817 8060 34
25 南昌 2777 8690 30
26 重慶 2732 9221 23
27 鄭州 2650 9364 21
28 哈爾濱 2574 8940 27
29 石家莊 2470 8622 31
30 蘭州 2438 7684 36
31 海口 2330 8981 26
32 烏魯木齊 2280 9729 19
33 合肥 2220 8610 32
34 長春 2191 8900 28
35 呼和浩特 1960 10166 18
36 銀川 1930 7984 35
37 西寧 1821 7626 37
37城市平均 3802 11357 ——

J. 請問在2005年左右上海嘉定區下面的房價 有人告訴我他2005年左右在上海嘉定區下面30幾平方的房子賣了18萬

嘉定也有地區差別的，也有產權房和使用權房子的區別。05年這個價錢，差不多了