核驗價和實際房價差多少
『壹』 長沙商品房價格核定的爭議：有樓盤核出價格比周邊房價高四成
12月11日，湖南省長沙市發展和改革委員會發布的《關於明確長沙成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》正式生效，明確商品住房價格由成本+利潤+稅金構成，利潤率在6%～8%。
業內分析人士指出，該《通知》的出台是對長沙此前相關政策的延續和具體說明。這種類似限制利潤的做法，一方面有助於防範房企隨意虛高報價、過度追求利潤等做法；另一方面政策執行起來存在爭議，很難落地執行。
今年年初，長沙就有樓盤因為核定價格高出周邊同品質樓盤四成，而不斷被購房者詬病。不論開發商個體管理項目的能力，定下了硬性6%～8%的利潤區間，是有力降低商品房價格，還是助推了房價上漲，是否切合房地產市場發展規律、實際情況，一直是這場爭議所在。
與此相伴的長沙房價可謂穩如泰山。這個2018年GDP達到11003.4億元，經濟總量在全國34個重點城市（直轄市、副省級城市和省會城市，不含南寧和拉薩）中排名第12的城市，新建商品房平均單價在萬元左右，如果帶有較好的學區，二手房均價近2萬元/平方米。與周圍的武漢、貴陽、廣州、南昌等省會城市房價相比，堪稱價格窪地。
「對於財務和營銷等費用過高的企業，利潤難以做高」
《通知》詳細列明了成本的構成，包含樓面地價，前期工程費（規劃設計、三通一平等），房屋建築安裝工程費（住宅土建（含基礎）工程費、安裝工程費等），小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費，管理費用，銷售費用，財務費用，以及行政事業性收費和基金。
利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以上述成本前四項之和為基數，乘以平均利潤率（6%～8％）。
《關於明確長沙成本法監制商品住房價格構成有關事項的通知》的附表。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次長沙政策從成本管控的角度設定利潤，是回歸工程項目的成本定價法。一些科學管理的工程項目，可以獲得更高的利潤，而對於一些財務和營銷等費用過高的企業來說，利潤則難以做高，這會鞭策房企進行科學的項目投資和操盤。
「商品房售價背離市場經濟」笑橋高
《通知》表明，這是就《關於進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監制有關事項的通知》（長發改價調〔2018〕241號）中商品住房價格採用成本法監制的價格構成的具體說明。
2018年10月23日生效的241號文件對價格監制適用范圍和實施區域進行了明確。
凡長沙市范圍內新建商品住房(不含保障性住房、經濟適用住房、定向開發、單位自建房、拆遷安置房)均應按規定辦理新建商品住房明碼標價監制手續。
「限房價、競地價」商品住房銷售價格由國土部門報市土委會確定價格後按程序進行監制。個別無法按以上方式監制銷售價格的，可採用價格會商形式確定銷售價格。
對此，中原地產首席分析師張大偉指出，此次政策並非是全新的內容，長沙在2017年就發布過同類型的政策。當時，主要針對限房價的商品房，即上述「限房價、競地價」商品住房中的限房價的商品房，也是長沙大量的供應的商品房住宅里的一類，而非政策保障房。
長沙市發改委2017年11月30日曾在官網發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，其中對限價商品住房的解釋是，按合理標准建設、政府限制銷售價格的商品住房，不含住保部門建設和提供的保障性住房。
澎湃新聞記者看到，「第六條，限價商品住房基準價格的計算」內容與此次《通知》大體相同，包括利潤率的區間同樣為6%～8%。當時，長沙市發改委列明該《辦法》有效期為2017年12月11日至2019年12月11日。
長沙市發改委2017年11月30日在官網發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》中，關於限價商品住房基準價格的計算，與此次明消余確的內容如出一轍。
張大偉分析認為，限利政策很難落地執行。他說，6%～8%的凈利潤不算低，但是按照項目計算，而不是看開發商投資額計算，只有拿地早的開發商能達到這個利潤，隨著地價上漲，很多企業已經很難達到這個區間的利潤了。並且，各家企業成本不一樣，簡單的建安成本就可能有幾千元的差距，資金成本從3%～20%都有分布。按這個簡單的價格公式規定，會造成同一區域商品房售價背離市場經濟規律。
助長「捂盤」？有樓盤核出價格高周邊四成
今年3月，長沙湘江西岸洋湖新城的珠江頤德公館（又名珠江柏悅灣）的住宅（毛碰尺坯）在拖延一年入市後，核出的單價14500元比周邊房價高出了約四成，長沙住宅按成本法核價後，被市場認為反而助長了「捂盤」。
此前，按照長沙2017年6月29日聯合印發的《長沙市商品房銷售價格明碼標價監制操作規程》（長發改〔2017〕236號）文件精神，項目申報預售許可，2016年10月無銷售記錄，但預售審批均價在長沙市房地產調控以後審批的，且申報業態、品質無顯著差異，以預售部門或價格主管部門出具的已審批均價詢價。
根據中國房地產報的報道，2018年7、8月間，在這個項目北側，位置更接近市中心城區的中國電建地產·湘熙水郡項目，經長沙市商品房銷售明碼標價審核監制部門聯合審批的90-144平方米剛需房源，銷售均價為9540元/平方米，144平方米以上的非剛需房源均價也僅為10276元/平方米。
當時，珠江頤德公館項目申報業態、品質與湘熙水郡項目無顯著差異，詢價單價（毛坯）或只能在12000元左右。
14500元的單價放之現在依然屬於高端樓盤的價格。
作為GDP萬億俱樂部會員，排在長沙之前只有11個城市。但從房價來看，長沙周圍省會城市，只有貴州省貴陽市略低一些，4個鄰居就有3個的新房價格高出長沙不少。
易居房地產研究院的數據顯示，今年前10個月，長沙新建商品住宅成交均價為9462.2元/平方米。而圍繞其的相鄰省會城市湖北武漢前10月新建商品房成交均價為12623元/平方米；近幾年發展勢頭很足的貴州貴陽這一數據為8571元/平方米；一線城市廣東廣州則約26195元/平方米；江西南昌前10月新建商品房成交均價為12768元/平方米。
諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，長沙自2018年6月25日樓市調控政策實施以來，二手房市場成交出現下滑局面，業主為吸引購房者成交積極下調價格，長沙年內掛牌價格持續下降，但降幅不大。今年前9月，長沙新增掛牌量526865套，同比上升4.1%，掛牌價格12458元/平方米，同比下降6.8%。目前的長沙房地產市場處於底部的平穩運行中，在當前整體市場嚴峻的背景下，短期難以會升。
事實上，自2018年6月25日，長沙發布非常嚴厲的樓市調控政策——不僅限購限售，符合資格的購房者首套房取得產權證滿4年後方可買第2套，珍貴的房票限制了需求，也讓長沙的房價很穩，甚至穩中有降。即使長沙近兩個月開展的房交會，給出了一些優惠活動，長沙的成交依然波瀾不驚。
爭議不斷
對商品房限制利潤的做法，其他省市早有先例。
2012年5月24日，海南省海口市發布的《海口市限價商品住房管理暫行辦法》指出，限價商品住房具體銷售價格應當按項目用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤（不得超過6%）等完全成本因素確定。
同年9月29日，海南省三亞市發布《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》，同樣要求限價商品房利潤不超過建設成本的6%。限價商品住房銷售價位（含最高限價）應當在土地出讓前提出，並作為相關土地出讓的前置條件。具體銷售價格按土地出讓價格和開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤等完全成本因素確定。
2012年10月19日，陝西省住建廳與陝西省物價局聯合下發《關於加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產市場平穩健康發展的通知》，要求「按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，全省房地產項目合理利潤率應控制在10%左右。」
值得注意的是，2012年的限利政策相繼發出後，市場的爭議一直未有停歇。有的觀點認為，房地產行業的高利潤時代行將結束。也有觀點表達了擔憂，開發商為了利潤會偷工減料，從而引發「房脆脆」。
時任中國房地產業協會副會長顧雲昌認為要控制房價首先要控制地價，而不是限制開發企業的利潤率。開發商拿地的時間和拿地的價格不一樣，即使相鄰地塊也有一定的差異，單純用成本的方法來核算，一不合理，另外也不太容易操作。
顧雲昌舉例說，比如有的樓盤地價拿的很高，房價核算很高；有的底價拿的地，房價它就低，同樣區域上的兩個樓盤就產生了很大差異。開發商在開發過程中的成品控制和品質把握也不一樣，如果成本控制的好，同樣價格、品質做得好，卻反而賣的便宜，也說不過去。
雖此一時非彼一時，除了長沙縣推出了不限價的地塊，長沙下轄范圍內其他地塊大都是雙限地塊，但關於不同項目如何公平落實成本核演算法的爭議仍在繼續。
『貳』 二手房的評估價一般能到市場價的多少
一般為市場價的80%-90%。評估價和貸款息息相關塵絕輪，舉個栗子：
李華購買100萬的二手房，評估價為90萬，那麼貸款額度最宏纖高能貸到評估價的7成。也就是說其可貸款額度為：90萬×70%=63萬，其首付款則為：100萬-63萬=37萬。
商業貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。
就評估流程的時效性來講，商業貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。
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『叄』 房屋評估價一般是市場價的多少
一般是市場價的80%-90%。
房屋評估價相對於市場價，一般有5%的浮動，高低是根據房屋的實際情況確定的，不必擔心。一般在沒有特殊要求，市場行情一般的情況下，評估值會略低於市場價值。
資料補充：
房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建築安裝工程造價、室外工程費、土地徵用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節因素的增減價值。
1．建築安裝工程造價（簡稱工程造價），一律按房屋評估時前一年執行建築安裝工程費用定額以及有關規定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業取費標準的確定，省轄市按地市級企業取費，縣或縣級市按縣市級企業取費；
材料價格的調整系數，一律按當年當地政府規定的材料價格調整系數及規定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。
2．室外工程費，系指建築物以外與建築物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。
3．土地徵用費，系指按《土地管理法》核定的徵用土地補償和安置補助費。
4．拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業損失費等。
5．房屋座落地段因素，具體表現為以級差地租為基礎的地段差價。各市、縣房地產管理機關可根據各地土地級差情況，劃分若乾地段，確定相應的地段差價。朝向差價，各地房地產管理機關可根據當地情況，依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。
單元內各朝向增減差價率的代數和應趨近於零。樓層差價，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標准價格樓層和其餘各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數和應趨近於零。
6．根據房屋的特殊結構，對於房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規定。對於房屋特殊屋面做法和牆體厚度，應以當地的標准和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2．8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建築造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。
對於禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借牆、共牆等，均可結合房屋建築的實際情況和技術、業務上的具體規定，作出增減價值的規定。