青島北辰區房價多少

① 天津主體六區和新興區哪個好

天津買房各區域簡單介紹，看看哪個區最適合你自己吧

天津房產信息小王

2022-7-27 11:42 · 來自天津

天津市一共有16個區，分別為：

▪️市悄者內六區：和平區、南開區、河西區、河東區、河北區和紅橋區；

▪️環城四區：東麗區、西青區、津南區和北辰區；

▪️遠郊五區：武清區、寶坻區、寧河區、靜海區和薊州區；

▪️濱海新區：泰達開發區、塘沽城區、大港、漢沽、東疆、中新生態城等板塊

Ⓜ️在研究天津地段之前

必須得搞懂天津樓市和其他城市有什麼不同

是什麼因素影響著房價？

具體可以把天津樓市分為三類價值，分別為：

1.學區價值

2.環京價值

3.產業價值

天津各區域發展成熟度為：

市內六區>環城四區=濱海新區>遠郊五區

教育平均水平

市內六區＞武清＞濱海新區＞遠郊五區＞環城四區

房價高低

市內六區＞環城四區＞濱海新區＞遠郊五區

各區GDP

濱海新區＞西青區＞武清區＞其他區域

學區價值

天津的教育資源非常好，被稱作是高考的天堂：985高校錄取率全國第一、211錄取率全國第三、一本錄取率25.02%，真是眯著眼睛都能上好大學。

來天津購房置業的，以為孩子上學發愁的北漂居多，北京學位難如登天，選個教育資源不錯的天津，北京賺錢，天津買房未嘗不是一個退而求其次的好選擇。最後，孩子能上個好大學，房子還能賣個好價錢，一舉雙得。

在教育層面上，天津市內六區中的和平區、南開區、河西區學區房是置業的首選，外環武清區的教育也非常好，買房按著學校等級買就可以。

環京價值

借用我朋友的那句話：「天津什麼都好，唯一不好的地方就是離北京太近了。」

帝都在北方城市中的地位不用多說，最主要是當今中國最賺錢的行當，例如高新、金融、高級服務業都在北京，這會導致資源更加集中化，不斷虹吸天津年輕勞動力。

於是，環京概念應運而生，天津也被媒體稱作是環京的衛星城。

環京的賣點在於區位：距離決定價值。

所以這兩年，離北京最近的武清區寶坻區成了炙手可熱的明星地段，房價更是水漲船高。而前來購房的人群無疑都是在北京買不起房或者沒資格買房的北漂剛需族。

產業價值

城市的產業區位，一直是購房價值的判斷依據。然而在天津，產業卻排在了學區和環京概念之後。

天津的產業分為兩條線，一條是以市內六區為主的中心產業區和沿溢區，一條是以濱海新區為主的新興產業區。

天津市內六區介紹

紅橋、河北、河東

天津市區里的老城區，發展比較早，配套成熟謹答，但是近些年發展比較慢，配套老舊，老天津人居住較多，老房子較多，人文環境比較一般。這三個區住宅的均價在3~3.7w之間，因配套、交通不同價格有所差異，最小的戶型在70㎡以上。

和平、河西、南開

是市內六區里發展最好的三個區，也是房價最貴。和平區是金融中心，天津市的金融中心，基本都是二手房，二手房均價6w以上。河西是目前天津市政府所在區域，也是天津市的行政、經濟、對外文化交流中心，地位類似於北京市的朝陽區，人口稠密、商圈發達，規劃比較好，目前少數新房在售，單價4w起步，缺乏小戶型。 南開區是天津市傳統上的教育和文化中心，類似於北京市的海淀區，教育水平高，因此房價也超過河西，和和平區持平，學、區房均價在4w+。

總體來說，住宅市內六區的新房250w左右起步（河北、河東，紅橋有房）首付至少需要70~80w，其中和平、南開、河西基本沒有小戶型，都是大面積的改善。

公寓的話，小戶型最小的30多㎡，總價不到100萬，其餘還有100-200之間的公寓，也都可以落戶，貴的還有300萬的~大都精裝修現房，40年產權~都可以落戶

天津環祥運慧城四區介紹

天津的環城四區包含西青區、津南區、北辰區、東麗區。

我們把主城六區+環城四區拉通來看，分為40個大板塊，很清晰的能看到環城四區各板塊與市內六區的地理關系。

環城四區更要看房價背後的支撐，目前天津市內六區的新地基本靠拆，土地供應稀缺，新房不多。

落後的城市規劃並不能承載人口快速增長帶來的壓力，於是，環城四區就成了主要的外溢承接地。

整個天津城市的拓展和建設，已經徹底進入到了環城時代。

環城的發展深深受到市區的輻射，遵循同樣的規律，整體來上說西部優於東部，除了東部依託教優質學區的熱點板塊海教園。依託天南大、國家會展中心、永旺夢樂城、吾悅廣場等頂級科教文衛配套，你如果考慮學區環城四區首選海教園，如果對學區沒有那麼care，可以考慮西青。

前幾年南部優於北部，但北辰如今的發展勢頭也很猛，尤其是地鐵5號線的修建以及永旺的即將落地，帶動了鐵東北路板塊的發展。

如果按照區域平均房價來說，大致的排序是這樣的：西青=海教園>北辰>東麗>津南

如果按照區域配套潛力來說，大致的排序是這樣的：海教園=西青>東麗>津南>北辰

西青：

靠近南開區、河西區，過去十年發展較快，現在建設基本成熟，西北部的中北鎮、西南的張家窩鎮、東南的大寺鎮是配套較好、適宜居住的區域，目前僅在張家窩鎮的天津南站附近、中北鎮、新梅江附近還有少量部分新房在售，價格也是1.9W起到3W多都有。

北辰：

北辰臨近河北、紅橋區，在天津北側，傳統上是天津的重工業區、物流產業園區，區域內制葯廠、農葯廠、重工業廠房、物流企業較多。現在快速路附近有恆大、金地、融創等開發商拿地建設住宅區，5號線今年年底通車，大型商業、教育配套也在規劃中，未來發展比較好。但是該區域傳統工業較多，居住環境在環城四區里排名靠後，有的客戶會介意。均價20500起，小淀版塊也有性價比較高的1.5W起的項目。大張庄1.1萬起

津南：

津南區靠近河西，受到河西區的經濟輻射，近年來發展較快。同時津南規劃有海河高教園區，天津大學、南開大學的本科校區都准備搬遷至津南，所以津南在未來幾年來的發展前景非常好。津南面積廣，比較好的板塊有雙港—辛庄板塊、海河高教園區板塊、鹹水沽板塊等等，距離市區比較近的雙港—辛庄板塊、海河高教園區板塊配套發展最為完善，有地鐵規劃、有學校、醫院、商業配套，均價1.9~2w左右。而鹹水沽是津南的老城區，有地鐵、有商業，但受限於距離太遠，受到河西的輻射有限，潛力一般，均價1.5w左右。

東麗：

東麗區靠近河東，臨近濱海新區，同時區域內有濱海國際機場、空港經濟區、東麗開發區等，經濟在環城四區類排名靠前，發展潛力比較大，房價也比較高。基本均價在2.5w左右。距離空港較近的華明鎮版塊，新房均價1.3W-1.4W，距離市區比較遠的東麗湖區房價在1.2w左右，但距離較遠，適合單純落戶和中長期投資。

天津遠郊五區介紹

武清

遠郊五區里，武清發展較快，房價差異比較大。高鐵站沿線配套齊全，新房較少，二手房均價2~3w左右，與環城四區持平；偏遠地區的均價在1.3~2w之間徘徊。

寶坻

區因為規劃有京濱城際和京唐高鐵，所以受到開發商青睞，恆大、鴻坤、萬科等開發商都在此區域拿地建設北京的衛星城區，類似於已經發展起來的武清，適合單純落戶和長期投資。但是該區域剛剛建設，配套異常缺乏，短期內生活可能有所不便利。優點是高鐵通了之後到北京比較方便，適合來自北京的自住或投資客群。該區域目前房價在1w左右，個別樓盤不足1w。

靜海是天津西南的遠郊區，有旅遊區的規劃，有生態湖區，天津人養老去那裡的比較多。寧河、薊州相對其他各區發展比較緩慢。

天津濱海新區介紹

濱海新區

傳統中理解的不一樣。該區域的確是規劃較好、前景明朗，但受到前幾年天津港爆炸影響、配套跟不上等原因，導致該區域不被天津本地人認可，目前該區域發展嚴重不均衡。泰達開發區、塘沽城區、中新生態城規劃明確，發展較快配套比較好，房價也比較高，2.6~4w之間，基本沒房，很多都在建、排卡。東疆、大港、漢沽等區域則是發展緩慢、短期內生活不方便，導致房價在1~1.3w左右區間徘徊。

但是大部分朋友選擇落戶天津，

都是為了子女的教育問題，

下面就各區域的教育情況做下簡單的介紹：

一、市六區

天津分三條環線：內環，中環，外環，但是主城區不是放射性發展，因此參考意義不大。和北京相反，天津以南為尊，民間說法，有上三區（和平、河西、南開）和下三區（河東、河北、紅橋）之分。

1.和平區：隨著天津租界的飛速發展，自從1920年代起，該區域便逐漸成為天津的經濟、教育以及文化中心且延續至今，位於天津市中心，擁有天津市76%的歷史風貌建築和名人故居，全市最豐富的教育資源。均價6.5萬元/㎡。

2.河西區：位於天津市中心東南部，海河西岸，是天津市重要的政治活動、國際交往、經貿科技文化交流中心。天津市人民政府、梅江富人區等都位於該區域內，與毗鄰的和平區共享天津市區的區域核心和經濟中心的稱號。均價3.9萬元/㎡。

3.南開區：位於中國天津市城區西南部，是天津市智力密集、科技發達的高教科研基地，區內駐有久富盛名的南開大學、天津大學等16所高等院校。均價4.8萬元/㎡。

4. 河東區：是天津的發祥地之一，故有「先有大直沽、後有天津衛」之說。距離濱海新區最近，是市區連接濱海新區的前沿，實現天津市經濟中心戰略東移的要地。均價3.1萬元/㎡。

5. 河北區：「近代中國看天津，百年天津看河北」，區內擁有大量的名人故居和歷史遺跡。是天津市重要工業大區。作為重要交通樞紐的天津站、天津北站和京津塘高速公路進出口均位於區內。均價2.9萬元/㎡。

6.紅橋區：是天津商業的發祥地，估衣街上的元隆、謙祥益、瑞蚨祥等綢緞庄是古老而久負盛名的老字型大小，「津門三絕」中的狗不理包子、耳朵眼炸糕都是在紅橋一帶誕生的。區內天津西站將成為連接南北大動脈的京滬高速鐵路的重要樞紐站。均價3.1萬元/㎡。

二、環城四區

從面積上來講，市六區的面積總和不及任一環城區面積的1/2。市六區主要是存量房，老破小居多，新盤很少，城市規劃落後的主城區並不能承載人口快速增長帶來的壓力，於是，環城四區就成了主要的外溢承接地。整個天津城市的拓展和建設，已經徹底進入到了環城時代！

要說環城四區，必須提到外環線。外環線是天津市的一條環城公路，承擔貨運交通，截流和減少穿越市區的車輛，全長71.34公里，環線距市中心平均約10公里，市六區一定在外環內，但外環內並不一定都是市六區。

1.西青區

（1）經濟：位列環城四區GDP排行頭名，經濟強區，市政建設兌現能力強。

（2）區位：大家仔細看天津地圖的話會發現，天津是南北縱深長，東西寬度窄，因此西青區距離市區更近，而且環抱上三區中的南開和河西區，是承接都市核心功能區向西、南拓展的重點區域，區位優勢明顯。

（3）交通：京滬高鐵天津南站坐落在西青區內，乘坐高鐵半小時即達北京，5小時即達上海。地鐵2、3、5、6號線在區內設有站點。

（4）其它：西青是天津唯一的國家衛生城區，衛生環境好；區內還有大學城、年畫發祥地、霍元甲故居等，擁有濃厚的人文氣息，舒適宜居。

（5）房價：西青新房住宅項目單價在1.7w-2.3w左右。

2.北辰區

（1）區位：天津市的老工業基地和經濟強區，位於天津的北大門，是距北京最近的環城四區之一，坐享京津翼一體發展的紅利。

（2）擁有最豐富的軌道交通：1條高鐵，北部新區站，是京濱城際鐵路站點之一，將成為北京、天津與鄰近城市之間重要的交流節點；6條地鐵，目前運行的地鐵線路有1、3、5號線；在建地鐵線路有4、10號線；規劃地鐵線路有7號線。

（3）外環拓圓：未來的天津必然是以外環線為界的「中心城區」逐漸取代「市內六區」，而"外環拓圓"之後，北辰區就成為了環城四區中，位於環內面積最大的區域。

註：外環線既是貨運交通線，還是天津行政區域劃線，天津實施尾號限行政策，限行區域正是以外環線為分界線，而且環內不允許有廠房生產。

（4）房價：北辰新房住宅項目單價在1.2w-2.5w左右。

3.津南區

（1）區位：西連河西區，東鄰天津港，處於天津市經濟發展的主軸上，是綜合型城市輔城，承接中心城區城市功能和濱海新區產業功能的黃金走廊，但是距北京稍遠。

（2）配套：環境好，天津土著居多，人氣旺，可見的商業、醫療、教育配套成熟，非常宜居。在建的國家會展中心是繼上海、廣州之後，商務部確定的第三個國家級會展中心，建成後將成為中國北方最大的國家級會展中心，綜合配套區包括酒店、商業、會議、辦公與餐飲。同類的梅江會展中心商圈已經成為天津的富人區。

（3）教育：區內有海河教育園區，已匯集天津大學、南開大學在內的10餘所大學，人文氣息濃厚，園區免試接受南開學校九年一貫制教育，優質學區片。

（4）交通：目前運行的有地鐵一號線，6號線在建，規劃8號線。

（5）房價：津南新房住宅項目單價在0.8w-2.2w左右。

4.東麗區

（1）區位：地處津濱發展主軸，東接濱海新區核心區，西連中心城區，總面積477.34平方公里，其中225平方公里納入濱海新區，發展定位為以空港為核心的現代綜合服務區。

（2）交通：目前運行的有地鐵2、6、津濱9號線，4、10號線在建，規劃8號線。區內還有天津濱海國際機場。

（3）房價：東麗新房住宅項目單價在0.9w-3w左右。

大致來說：改善型住房在西青，發展規劃看北辰，剛需自住選津南，空港工作定東麗。

三、遠郊五縣

1.武清

（1）區位：武清區位於京、津兩大直轄市的中心點，是京津冀三省市的交匯點。

（2）交通：京津城際武清21分鍾到北京；六條高速公路穿境而過，武清區政府距通州區政府82km，開車大約1.5h。

（3）教育：武清的楊村一中不錯，可是高中是需要考的，武清區2019年參加中考的考生有1萬多人，但招生人數只有980人，是真正的「千軍萬馬過獨木橋」。

（4）房價：武清新房住宅項目單價在0.9w-2w左右。

2.靜海

（1）區位：靜海區位於天津西南部，東北、東南分別與天津市西青區及大港區接壤，未來定位發展循環經濟、生命健康、旅遊度假等產業，建設宜居宜業、產城融合的新興城市。區內熱度最高的區域就是團泊新城，新城中心區域為團泊風景區的團泊湖，是12個杭州西湖面積的總和，風景宜人，空氣清新，附近樓盤很多，之後會寫關於團泊湖版塊專題。

（2）交通：靜海區政府距天津市政府30.5km，開車46min。

（3）教育：團泊東區有南開翔宇分校；團泊西區有北京師范大學附屬學校，12年一貫制從小學到高中。另外靜海一中在天津高中也是名列前茅。

（4）房價：靜海新房住宅項目單價在0.7w-1.3w左右。

3.寶坻

（1）區位：位於天津市中北部，東側與河北省唐山市玉田縣接壤，北側與天津市薊州區接壤，西側與河北省廊坊市香河縣接壤，南側與天津市武清區與寧河區接壤。

（2）交通：未來寶坻18分鍾到北京。2條高鐵在建：京唐城際鐵路（建成後直達北京城市副中心及唐山市）、京濱城際鐵路（建成後直達北京城市副中心，天津市區，天津機場，濱海新區等主要城市節點），1條規劃：津承城際。

（3）教育：天津重點中學寶坻一中。

（4）房價：寶坻新房住宅項目單價在0.8w-1.4w左右。

4.薊縣

位於天津最北部，是天津市唯一的半山區，也是天津市的「後花園」，其中盤山別列為國家級風景名勝區，清乾隆皇帝發出"早知有盤山，何必下江南"的感嘆。綠色工業、旅遊文化產業和生態農業為其重點打造產業。未來將重點發展文化旅遊、健康養老、綠色食品和戰略性新興產業，打造京津冀一流旅遊目的地和休閑之都。

5.寧河

位於天津市東北部，位居京津唐和曹妃甸工業區中心地帶, 距市區約80公里，是國家優質小站稻、棉花和商品糧生產基地縣。

小結：①需要注意的是單論高考郊縣的高中不比市區差，但也是需要考的。

②遠郊距市區遠，區域割裂感明顯。

③武清的客戶群體，以北漂和外來投資客為主；寶坻的發展模板是武清，靜海是價值窪地，薊縣玩耍，寧河吃蟹。

四、濱海新區

（1）區位：位於天津東部沿海地區，距天津市政府50km，是中國北方對外開放的門戶、製造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，由原塘沽區、漢沽區、大港區等區域整合而成。雖然受「擠水分」持續影響，經濟及財政收入增速不及預期，但其戰略地位突出，總體經濟及財政實力排名仍是第一。

（2）交通：京津城際延伸線，濱海站到北京南站約1h，到天津站約0.5h。天津地鐵9號線（東海路-天津站），濱海新區塘沽主城區到達天津市區1小時左右。

（3）教育：如果滿分是5分，市區是5分，濱海新區是4分，環城4區是3分。

（4）房價：濱海塘沽（核心區域）新房住宅項目單價在0.9w-2.4w左右。

同樣一個和市區割裂的區域，如果你是製造業物流業高新技術業工作者，去濱海是可以考慮的

市內六區：

總體來說，市內六區是天津教育水平最好，各種配套設施最完善的，在市內六區中和平區的教育水平最為突出，所以能落在市內六區的當然就首選市內六區。

教育資源：和平區有天津一中、耀華中學，河西區有新華中學、度實驗中學，南開區有南開中學，這5個是問市五所重點校，其他的河西區的還有四中，河東區七中，河北區二中，紅橋區三中也都不答錯。

環城四區：

環城四區的發展基本都差不多，要說稍好一些的應該是西青區，對於想在環城四區內選擇的，經濟實力允許就選西青，其次選北辰、東麗，再次選津南。不過津南的海河教育園可以優先考慮下。

遠郊五區：

對於在北京工作的朋友們而言，武清是一個很不錯的選擇，有城際直達北京並且到通州直線距離也不遠，楊村一中也是天津名校，每年輸送的清華北大人數也不少。

濱海新區：

目前濱海新區不斷加大教育投入力度，通過名校開辦分校、引進優質辦學資源，使天津市實驗中學、天津市第一中學、天津市南開中學、天津市實驗小學、天津師大等一大批優質的教育資源紛紛進駐濱海居民的家門口。而且落在濱海新區的普通高校就有8所，教育資源同樣非常豐富，除了市內六區外，注重子女教育的也可以選擇落戶濱海新區。

選擇落戶地區，

每個區享受的權益是一樣的嗎？

標准一致但政府引導落戶郊區

綜合來說，市內六區戶口和郊區戶口的權益基本一致，但政府引導落戶郊區。在天津積分落戶分值表中，住房是市內六區的，每年積10分；住房在換成四區的，每年積11分；住房在遠郊區縣的，每年積12分；住房在濱海新區的，每年積15分。

天津市政府公布《天津市推動非戶籍人口在城市落戶工作方案》中指出，按照區域差別化落戶政策積極提請進一步提高濱海新區、武清區、寶坻區、寧河區、靜海區、薊州區落戶的積分分值，引導人口合理分布。

所以，若從落戶要求和標准上看，落戶市內六區和落戶其他區的「難度」是一樣的，哪個區有房（合法穩定落戶地點）就可以落戶到哪個區。但政府還是積極倡導大家落戶非市內六區的，體現在積分落戶中，其他落戶方式則幾乎沒有區別。

從郊區遷往市內六區容易嗎？

之前，本市不同區縣之間的戶口遷移限制較多，根據天津市公安局戶口管理規定，市內戶口遷移必須在市內同等地區之間，即同一「層級」的區縣之間戶口可以平移，即市內六區、環城四區和濱海新區之間可平移戶口，遠郊五區之間可平移戶口，但從遠郊五區遷往其他區比較難。

不過從2017年1月1日開始，天津市公安局公布放開市內戶口遷移限制，政策原文為：全面放開本市戶籍居民在本市行政區域內的戶口遷移限制。對本市戶籍居民因搬遷、投靠等原因，需要將戶口遷移至本市其他行政區合法穩定住所，手續齊全的，可以到遷入地公安人口服務管理中心或有戶籍窗口的派出所當場辦理。即，只有有房（合法穩定住所），基本上可以實現市內自由遷移。

市內六區戶口和郊區戶口有何區別？

市內六區戶口和郊區戶口的權益一致嗎，基本一致。但是目前申請天津市限價房，其申請條件中提到：申請人具有本市非農業戶籍。其中，具有武清區、寶坻區、靜海縣、寧河縣和薊縣非農業戶籍的人員，申請時需在市內六區、環城四區（含天津空港經濟區、天津濱海高新技術產業開發區華苑科技園區，下同）工作並在本市連續繳納社會保險1年以上。

除上文提到的極個別的權益不同的地方，大多數權益都相同。

市內六區戶口和郊區戶口最重要的區別還是在教育資源、醫療資源、交通便利性等配套措施上。以教育為例，目前天津市的義務教育（小學和初中）入學政策為免試就近入學，高中則需要參加中考並填報志願。而天津的高中錄取政策基本上是市內六區屬於一個招生區域，剩下的各區縣在各區縣自己的范圍內招生，即河東區的考生可以報考市內六區任意一所高中，而武清區的學生基本只能報考武清區的高中。

所以很明顯，市內六區的戶口，相對而言比郊區戶口「含金量」更高。

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② 北辰區的房價是多少

目前北辰區新房房價在1.5萬-2萬左右。比如劉園板塊的天房璟悅府均價在2.1萬左右。淮河道板塊的正榮府和恆大御景灣均價是在2萬左右，小淀鎮的新城樾風華均價是在1.5萬左右。二手房的均價也是在1.5萬-2萬左右。