一品南山房價多少
1. 引領中國房價的12個超級地段
每到一個城市，都想去這座城市房價最高的地段看看。因為從那裡，大抵可以看出一個城市的「追求」是什麼。
如果房價至高點在商務區，可能說明這座城市「一切向錢看」。如果是學區房，可能說明這座城市正為教育而焦慮。如果在山水之間，可能說明這座城市更注重享受當下。
通過貝殼網的公開數據，我們統計了北上廣深等12個中心城市的房價地圖，發現了12個引領中國樓市的超級地段。
這12個超級地段各有特色，有的在CBD，有的在學區房聚集區，有的在碼農聚集區，還有的在山水之間。
01
先來看北京的房價地圖：
本文所有圖片和數據來自貝殼網
北京二手市場，房價最高的行政區是西城區，均價達到11.2萬每平方米，其次是東城區（9.4萬/m²）、海淀區（8.3萬/m²）、朝陽區（6.5萬/m²），最低的是密雲區，2.1萬/m²。
東西城是中央政務區，海淀是互聯網聚集區，朝陽是中央商務區。三者的房價排名，反映出北京城在空間價值上的排序：政務第一，科創第二，商務第三。
政務區往往是名校聚集地，海淀因為大學多，教育也很強，所以北京的學區房主要集中在西城、東城和海淀三區。而CBD所在的朝陽，教育並不突出，這也是朝陽區房價不算太貴的重要原因。
從細分板塊上看，位於西城區的金融街均價高達16.3萬/m²，是北京房價目前最貴的地段。
有意思的是，金融街之所以最貴，靠的不是金融，而是學區，這里匯聚了全北京最牛的小學。
打開金融街板塊的二手房源，那些賣到20萬的房子，很多都是上世紀八九十年代的樓齡。
由於東西城和海淀太強，導致北京CBD的存在感較低，這種現象在滬穗深這類完全以經濟建設為導向的城市，是不可想像的。
02
再來看上海的房價地圖：
上海二手市場，房價最貴的行政區是黃浦區，均價達到9.6萬/m²，其次是徐匯、靜安，分別達到7.9萬、7.7萬，三者全部在浦西老城區。這說明上海開發浦東新區之後，老城區並沒有衰落。
均價最低的是金山區，位於上海和嘉興的交界區。而位於蘇州方向的嘉定，均價達到3.5萬/m²，說明上海和蘇州的聯系度，遠超嘉興。
作為上海城市新中心的浦東，均價5.6萬，在全市只能排到第八位。當然，這是因為浦東很大，總計1210平方公里，相當於40個靜安區了。這么大面積，均價仍能達到5.6萬，也是相當厲害了。
從細分板塊來看，上海最貴的房子，一般都和黃浦江有關，其中 最貴的地段是 黃浦濱江， 均價達到11.9萬元/m² ，這里是浦西豪宅的精華地段，甚至比陸家嘴的均價（9.5萬/m²）還高。
作為上海的城市封面，陸家嘴的房價相比浦西的濱江豪宅，並沒有很大優勢。不過，上海最貴的明星豪宅湯臣一品、中糧海景一號仍然在陸家嘴。
03
再來看深圳的房價地圖：
從二手市場看，深圳房價最貴的行政區是南山區，均價11萬元/m²，超過上海黃浦區，僅次於北京西城區。
其次是福田區9.3萬元/m²、寶安區7.7萬元/m²、羅湖區6.2萬元/m²。均價最低的是大鵬新區，3.7萬元/m²，和4萬也只有咫尺之遙。
從區域來看，以福田為界，西部片區的房價遠超東部。 特別是寶安、龍華的房價遠超羅湖和鹽田，這一點讓人刮目相看。
要知道，2010年深圳擴容之前，羅湖和鹽田可是高大上的「關內」，寶安、龍華還是村鎮般的「關外」。
從細分板塊來看， 深圳房價最高的地段是深圳灣 ：
深圳灣二手的均價已高達19.8萬元/m²，超過了北京金融街。
深圳灣是什麼地方呢？海景不如大梅沙，教育醫療不如羅湖，商務聚集度不如福田CBD，最大的優勢是和高新企業近，大名鼎鼎的粵海街道就在這，匯聚了騰訊、阿里、網路、位元組跳動等企業。
大約在2010年之前，深圳最貴的房子大多是東部鹽田的海景房，說明那個時代的深圳人，對海洋是很嚮往的。而 如今，海景早已輸給了生產力，靠近高新企業才是王道。
和北京、上海都不同，深圳是一個完全向錢看的城市。
所以整個深圳樓市的邏輯就是，房價完全由生產力決定，哪裡的生產力更先進，哪裡的房價就更高，所以深圳灣房價輕松超過了福田CBD。
在深圳這個「一切向錢看」城市，買房一定一定要跟著產業走。
04
再來看看廣州的房價地圖：
從二手市場來看，廣州房價正好相當於京滬深的1/2。房價最高的行政區是天河、越秀，二者均價相當，均為4.7萬元/m²，考慮到天河區面積三倍於越秀，所以實際上天河房價的首位度更高。
房價最低的行政區是從化，均價為1.2萬元/m²。從化是廣州的生態涵養保護區，屬於限制性開發區域，和廣州城區的距離也最遠，其房價一直處在廣州市場的末端。
從細分板塊來看， 二沙島是廣州房價最高的地段 ，達到12萬元/m²，其次是珠江新城（中區），達到8.7萬元/m²。
總體來看，廣州和上海的情況類似，最貴的房子基本都在江景上做文章，包括珠江新城的房子，靠大企業的房子遠不如靠江貴。
越秀的學區房雖然也貴，但和珠江新城的江景房比起來，還差得遠，這說明廣州人對學區房的熱情不算太高。
05
來看看杭州的房價地圖：
從二手市場來看，杭州房價最高的行政區為上城區，均價為4.7元/m²，和廣州天河、越秀相當。
房價最低的行政區是桐廬縣，均價為0.92萬元/m²。桐廬最被外界熟知的是中國快遞行業的「桐廬系」，中國的快遞巨頭除了順豐，其他大多數都是桐廬人干出來的。
從細分板塊來看， 杭州房價最高的地段是 學軍 ，達到8.2萬元/m²。學軍不沿江，不靠西湖，也不是CBD，而是杭州學區房聚集地。 這和北京很像，房價最高的都是學區房。
除了學區房，杭州最貴的房子基本都和西湖有關，錢塘江對杭州樓市的賦能，不如黃浦江和珠江。
所以，靠錢塘江的錢江新城CBD，房價在杭州的首位度並不高。
06
來看看天津的房價地圖：
從二手市場來看，天津房價最高的行政區是和平區，均價高達5.5萬元/m²，在天津的首位度很高，也高於廣州天河與杭州上城。
從細分板塊來看， 天津房價最高的地段是體育館街 ，這里是天津學區房比較集中的區域。
07
來看看武漢的房價地圖：
從二手市場來看，武漢房價最高的行政區為武昌區，均價為2.3萬元/m²，大約為廣州天河區、杭州上城區的1/2。
武昌區是湖北省政府駐地，同時也是武漢學區房最集中的區域。
從細分板塊來看， 武漢房價最高的地段是水果湖 ，均價達到3.2萬元/m²。水果湖靠近湖北省政府和武漢大學，聚集了水果湖一小、水果湖二小等名校。
除了水果湖，武漢樓市還有一個醒目的板塊，那就是光谷，這里是武漢高校和高新企業最集中的區域，樓市隨之火熱，完全不輸江景房。
總體來看，武漢原本就是三個城市的合體，所以市區的房價比較均衡，特別是長江兩岸的房價旗鼓相當，這在大城市中比較罕見。一般來說，有大江穿梭的城市，江河兩岸的發展都是不均衡的。
08
來看看成都的房價地圖：
從二手市場來看，成都房價最高的行政區是高新區，均價為2萬元/m²，整體來看，房價比武漢略低，相當於廣州、杭州的1/2.5。
從細分板塊來看， 成都房價最高的地段是金融城 ，達到2.9萬元/m²。金融城位於成都高新區，這里承擔者成都的CBD功能。
總體來看，成都的產業與房價均呈現出「南高北低」的格局。在成都買房，一定要跟著產業走。
09
來看看重慶的房價地圖：
從二手市場來看，重慶房價最高的行政區是渝中和江北，均為1.5萬元/m²。在功能上，前者相當於浦西，後者相當於浦東。
整體來看，重慶市區的房價比武漢、成都要低一些。
從細分板塊來看， 重慶房價最高的地段是江北嘴 ，這里是重慶寫字樓最集中的區域，承擔著重慶的CBD功能。
10
來看看南京的房價地圖：
從二手市場來看，南京房價最高的是鼓樓區，達到4.4萬元/m²，略低於廣州天河區、杭州上城區，相當於武漢、成都同等區位的兩倍。
從細分板塊來看， 南京房價最高的地段是寧海路 ，這里靠近南京大學、南京師范大學，是南京著名的學區房聚集地。
11
來看看蘇州的房價地圖 ：
從二手市場來看，蘇州房價最高的區域是工業園區，均價達到4.3萬，和南京鼓樓區接近。
從細分板塊來看， 蘇州房價最高的地段都在金雞湖周邊 ，這里是蘇州居住品質最高的區域。
12
來看看鄭州的房價地圖：
從二手市場來看，鄭州房價最高的區域是鄭東新區，均價達到2萬，而且首位度很高，遠超鄭州的老城區。
值得一說的是，鄭東新區曾被認為是中國最大的「鬼城」之一，但是現在，這里成為鄭州產業最強、活力最好、房價最高的區域。
從細分板塊來看，位於鄭東新區的 天賦路是鄭州房價最高的地段 ，均價達到3萬元/m²，板塊內不少樓盤報價超過4萬。
結論：
從整個城市的均價來看，以上12個城市的房價可以分為四檔：
深圳、北京、上海為第一檔 。這三個城市核心區的二手房，均價都已達到10萬的水平。核心區、近郊、遠郊大致呈現出「10、5、2.5」的格局，其中深圳面積太小，不存在遠郊概念，全市呈現出「10、5」的格局。
廣州、杭州、南京、蘇州、天津為第二檔 。這五個城市核心區的二手房，均價都已達到5萬左右的水平，正好是京滬深的1/2。
武漢、成都為第三檔 。這兩個城市核心區的二手房，均價都已達到2.5萬左右的水平，正好是廣州、杭州的1/2。
重慶、鄭州為第四檔 。兩個城市核心區的二手房，均價在1.6萬左右，相當於武漢、成都的70%。
從細分板塊來看，深圳灣是中國房價最高的地段，二手均價達到19.8萬元/m²，其次是北京金融街，二手均價達到16.3萬元/m²。 隨後是廣州二沙島、上海黃埔濱江，二者均在12萬元/m²左右。
值得注意的是，深圳灣板塊的二手均價已接近陸家嘴的兩倍，這當然不能說明陸家嘴真的比深圳灣差，只能說明上海房價這一波還沒來得及漲，出現階段性的低窪效應，這也許是買入上海的最佳時機。
以貝殼的劃分標准來看，二手均價超過10萬的板塊或者地段，目前只有北上廣深四個城市才有，其他城市暫沒看到二手均價超過10萬的板塊。
分析12個中心城市可以發現，每個城市的房價至高點並非完全一致。按照單價來計算，學區房、江景房、CBD房、科技園區房這四類房子，在價格上的天花板是最高的。
例如，北京（金融街）、武漢（水果湖）、杭州（學軍）、南京（寧海路）、天津（體育館街）最貴的房子，都是學區房，
而上海（ 黃埔濱江 ）、廣州（ 二沙島 ）、蘇州（ 金雞湖 ）最貴的房子，都是江景房、湖景房。
深圳（ 深圳灣 ）最貴的房子，與其說是海景房，不如說是科技園區房，因為它的核心賣點不是海，而是粵海街道那些大名鼎鼎的高科企業。
成都（ 金融城 ）、重慶（ 江北嘴 ）、鄭州（ 鄭東新區 ）最貴的房子，都屬於CBD房產。
可以說，12個中心城市的這12個超級地段，在相當程度上引領了中國樓市的基本走向。