上海奉賢物業管理招標文件怎樣做

❶ 如何做好物業招投標工作

認識招標文件
由於標的相對較大，物業服務的招標文件一般比較正規。招標文件的組成一般包括：
1）目錄
2）投標須知及投標須知前附表
3）招標內容及要求
4）評標定標標准、方法
5）合同條款
6）投標文件格式
投標須知前附表及招標須知
投標須知前附表是閱讀招標文件的一個重點，包括了招標的主要內容，算是一個概要。
一般包括項目概況、招標范圍、資質要求以及一些投標保證金、遞交時間、開標地點以及對報價的要求（比如最高控價）。
所以，看一看到，投標須知前附表的內容必須非常認真的看，每一個點都不能忽略，如果忽略很有可能造成所有的工作都是白做，切記！
細節
各塊投標資料都整理好以後就需要匯總了，除了體現公司的專業性、管理優勢之外，特別重要的是一定要對照招標文件看看，招標文件上提的是不是都響應啦。
哪怕明顯與物業服務不相關的要求（有時候的確是按照其他專業招標文件改寫的）也要響應。
做物業服務要服務意識，做投標文件更要有投標意識：做的投標文件一定要方便評委打分啊！
另外，還有一個細節，很多招標文件對投標文件的字體、字型大小、包裝有明確的要求，這些小的細節也不能遺忘，能遵守的都要遵守，不要在細節上讓自己丟分。

❷ 常見的物業招投標的流程是什麼

招標與投標足按法律規定程序進行的一種經濟活動，其全過程必須嚴格依照法律的有關規定進行，否則就可能會引起糾紛。物業管理招標投標的一般程序如下：

(一)、准備階段

1、選擇招標方式。是公開招標還是邀標、議標。

2、成立招標領導小組。在政府物業管理行政主管部門指導下，由業主方(如房地產開發商或業主委員會)成立招標領導小組，小組成員由業主方派出，也可聘請有關部門人員和物業管理專家參加。通常還委託招標代理機構(如物業管理招投標有形市場)來具體實施招標工作。

3、確定招標項目、招標指導思想及原則。

4、編寫招標書。招標書的主要內容有：

(1)、擬招標的物業基本情況。包括佔地面積、建築面積、房屋類型與數量、公用設施、場地情況等。

(2)、物業管理內容。包括基礎服務管理、特殊要求管理，還有專項管理。

(3)、對招標的有關說明。如物業管理委託期限，物業移交日期，給物業管理提供的條件(如提供管理用房、商業用房面積)，物業管理服務收費及維修資金標准，以及其他需要說明的問題。

(4)、物業管理考核標准與獎懲措施。

(5)、投標開標時間。

此外，對招標書的具體內容和要求還應做出較詳細的說明，如提供建築結構圖、設備型號清單等，以便投標單位編制標書。

5、若是公開招標，則將向社會發布招標公告。通過公眾信息渠道向社會公開發布招標公告。公告內容主要包含招標的物業名稱、投標單位條件、報名投標截止日期，投送投標書截止日期，以及聯系地址、電話等有關事項。

(二)、招標階段

1、招標單位向投標單位提供招標文件，接受咨詢。在進行規模較大、比較復雜的物業項目招標時，通常由招標單位委託的招標代理機構在投標人購買招標文件後，統一安排一次投標人會議，即標前會議。標前會議通常安排在現場;或者先到現場視察，再集中開標前會。召開標前會議的目的在於解答投標人提出的各類問題。

2、投標單位資質資信審查。在報名截止日期後，對報名投標單位進行資質審查，從中選擇若幹家參加投標，並書面通知各投標單位。

3、投標書的報送。參加投標的物業管理企業應在規定的報送投標書截止日期前，將投標書密封送達投標領導小組(辦公室)或其委託的招標代理機構。

(三)、開標階段

1、按照標書中規定的時間、地點，在法律公證機關公證員及有關投標管理部門工作人員、投標單位代表共同參與監督下，公開開標並登記。

2、由評標委員會採用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會成員通常由物業管理專家組成。

3、公證員宣讀公證書，確認預選中標單位。

(四)、中標和訂立合同

確定中標單位後，應書面通知中標單位。中標單位與業主方一般還會進行必要的商務談判，才會正式簽訂物業管理服務合同。合同簽訂後才標志著中標單位取得了對該物業的物業管理權。

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物業管理開展招投標應遵循的原則

物業管理的招投標行為是一種通過市場化方式實現的雙向選擇。根據《招標法》的規定，招投標活動中必須遵循"公開"、"公平"、"公正"和"合理"的原則。具體要求如下：

1、公開原則

所謂公開原則，就是說如果物業管理招投標定為公開招標，就必須按公開原則，召開新聞發布會，在報刊、電台、、電視上公開登出招標公告，把所需要達到的服務要求與條件公開告訴一切想投標的物業管理企業。

2、公平原則

所謂公平原則，就是指在招標文件中向所有物業管理企業提出的投標條件必須是一致的，也就是說所有參加投標者都必須在相同的基礎上投標。例如根據住宅小區(大廈樓宇)要求，需要資質在三級以上的物業管理企業參與競爭，那麼就不能隨便拒絕任何具有三級以上資質的物業管理企業來投標，同時也不能允許低於三級以下資質的物業管理企業來投標競爭，總之要體現公平性。

3、公正原則

所謂公正原則，就是在評定標書時要准確，原物業管理企業進行管理服務瑚場答辯時的尺度應對任何物業管理企業是一致的。特別在評標、決標的過程中一定要採用科學方法，按照平等競爭的原則，進行實事求是的分析、打分。

4、合理原則

所謂合理原則，是指在最後選擇投標單位時，其確定的服務項目和收費價格必須合理，既不能接受低於正常管理服務成本的報價，也不能脫離實際市場情況，提出不切實際的管理服務要求。

所有的物業公司的選擇最好的方式是通過物業招投標的流程進行招標的選擇，這樣可以選擇到服務更好的物業公司，為業主服務。物業的選擇是非常重要的，這關系全體業主的根本利益，因此，大家必須要嚴格執行物業的招標流程和標准，確保引進的物業公司能夠提高更好的服務。

❸ 前期物業管理招標的實施包括哪些步驟

根據建設部物業管理招投標管理辦法，基本上有3種方式：公開招標、邀請招標、協議招標，以上的方式各地政府部門的要求不同，選擇也有所不同，以上海為例，項目在20萬以上的必須選擇公開招標的形式，5萬以上可以邀請招標形式，5萬以下並且投標人少於3人的可以協議招標，具體情況請咨詢當地房管部門。公開招標步驟：1製作招標文件、2在媒體上發布招標信息、3成立招投標專家委員會、4收取投標文件、5確定投標人數、6評標、7開標、8中標。邀請招標步驟：1同上、2發出邀請函、3同上、4投標人不能少於4人、5投標人全部參加投標、6同上、78同上。協議招標只要與意向投標人簽訂前期物業服務合同報當地縣級以上房管部門批准就生效。說白了招投標程序是一種形式，裡面的黑幕比較多，都是內定的，有陪標的，有中標後放棄的，那麼第二順序投標人中標，以此類推。

❹ 如何進行物業招投標，物業招投標流程是怎樣的

招投標流程:

公開(邀請)招標采購方式:
1、主持人致主持詞:宣布開標會開始，介紹采購項目內容及投標人名稱。宣布本次招標活動的主持人、監標人、唱標人、記錄人、聯絡人等工作人員名單。
2、宣讀大會《會場紀律》。
3、查驗投標單位與會代表資格:公證員(監標人、工作人員)查驗投標單位與會代表資格身份證明。
4、查驗保證金交納情況。請公證員(監標人、工作人員)查驗。
5、宣布各標書送達時間，查驗標書密封情況:請公證員(供應商代表)檢查投標文件密封情況，並公布檢驗結果。
6、公開啟封投標文件:請公證員(監標人、工作人員)啟封標書，並做好記錄。同時要求各投標人對開標情況如有疑問，請當場提出。
7、轉入評審階段:宣布進入評標階段，請投標人在指定場所等候，等待評標小組通知對有關事宜進行澄清，所有聯絡工作請與本次招標活動的聯絡人聯系。
8、宣讀《評標專家須知》並介紹評委會成員:主持人宣讀《評標專家須知》，介紹出席評標會議的評標委員會成員和其他工作人員，征詢評委會成員迴避主張。
9、推選評委會組長:請評委會成員推選評委會組長。
10、討論招標文件、評標辦法(指未進行事前論證的項目):由采購人介紹項目基本情況，並對招標文件的內容進行介紹。
11、評定技術標及商務標。
12、公開啟封價格標投標文件:公開唱標，請各投標人確認投標報價。
13、決標:評委會根據招標文件規定的評標辦法和投標人的投標情況進行評審，由評委會組長根據評委員會成員簽字的原始評標記錄和評審結果編寫評標報告，評標報告由評委員會成員確認、簽字。
14、宣布評標結果:主持人在開標會場宣讀評標結果及供應商質疑權利。
15、公證員致公正詞:請公證處公證員致公證詞。
16、開標、評標活動結束:感謝大家參與本次政府采購招標工作，感謝對政府采購工作的支持。

競爭性談判采購方式:
1、主持人致主持詞:宣布競爭性談判采購會開始，介紹采購項目內容及談判供應商名稱。宣布本次采購活動的主持人、監標人、唱標人、記錄人、聯絡人等工作人員名單。
2、宣讀大會《會場紀律》。
3、查驗談判供應商與會代表資格:公證處(監標人、工作人員)查驗談判供應商與會代表資格身份證明。
4、查驗保證金交納情況。請公證員(監標人、工作人員)查驗。
5、宣布各談判文件送達時間，查驗談判文件密封情況:請談判供應商代表檢查談判文件密封情況，並公布檢驗結果。
6、公開啟封談判文件:請公證員(監標人、工作人員)啟封判標文件，並做好記錄。同時要求各談判供應商對啟封情況如有疑問，請當場提出。
7、介紹談判小組成員並推選談判小組組長:主持人宣讀《專家須知》，主持人逐個介紹談判小組成員，詢問是否存在迴避問題，並由談判小組成員推薦一名組長作為主談人。
8、談判供應商資格評審:請談判供應商在指定場所等候，等待談判小組通知對有關事宜進行澄清，所有聯絡工作請與本次招標活動的聯絡人聯系。
9、確定談判順序:由工作人員准備號牌讓參加談判的供應商代表抽取，以確定談判順序，並予以公布。

10、談判小組與供應商逐一談判:按抽簽確定好的順序，談判小組與供應商代表逐一進行談判。
11、最終報價:由各談判供應商代表在事前准備好的報價表上填寫最終報價交談判小組。
12、評審談判結果:談判小組根據供應商的最終報價及談判文件中的評審要求進行評審，並推薦或確定成交候選人。
13、宣布談判結果:主持人宣讀談判結果及供應商質疑權利。
14、談判采購活動結束:感謝大家參與本次政府談判采購工作，感謝對政府采購工作的支持。

詢價采購方式:
1、主持人致主持詞:宣布詢價采購會開始，介紹采購項目內容及詢價供應商名稱。宣布本次采購活動的主持人、監標人、唱標人、記錄人、聯絡人等工作人員名單。
2、宣讀大會《會場紀律》。
3、查驗詢價供應商與會代表資格:公證處(監標人、工作人員)查驗詢價供應商與會代表資格身份證明。
4、查驗保證金交納情況。請公證員(監標人、工作人員)查驗。
5、宣布各報價文件送達時間，查驗詢價文件密封情況:請詢價供應商代表檢查報價文件密封情況，並公布檢驗結果。
6、公開啟封詢價采購文件:請公證員(監標人、工作人員)啟封報價文件，並做好記錄。同時要求各詢價供應商對啟封情況如有疑問，請當場提出。
7、詢價供應商資格評審:請詢價供應商在指定場所等候，等待詢價采購小組通知對有關事宜進行澄清，所有聯絡工作請與本次招標活動的聯絡人聯系。
8、唱標:請工作人員當場拆開報價書，公開唱標，並做好記錄。同時要求各投標人對開標情況如有疑問，請當場提出。唱標記錄表(含各投標人名稱、投標價格、價格折扣等有關內容)由報價人、唱標人、記錄人、詢價小組確認簽字。
9、宣布詢價結果:根據符合採購需求、質量和服務相等且報價最低的原則確定成交供應商，並當場宣布結果。
10、詢價采購活動結束:感謝大家參與本次政府詢價采購工作，感謝對政府采購工作的支持。

1、投標人身份確認
招標人和工作人員依照招標文件要求，對參與開標的人員進行身份確認。投標企業的法定代表人或委託的公司總經理、專職交易員須出示法人卡和交易員卡，項目經理出示本人身份證，符合要求方可進場參與開標。投標人代表應按招標文件規定的時間，提前到達開標會地點並簽到，無故缺席、遲到或不佩戴法人卡、交易員卡的視為放棄。
2、繳納投標保證金
投標人須繳納招標文件中規定數額的投標保證金。
3、主持人(招標人)宣布開標會議開始
4、采招監管辦監督人員宣布投標人身份確認情況、投標須知及會場紀律:
(1)、投標人進入會場按指定位置依牌入座
(2)、遵守開標紀律，不得大聲喧嘩，禁止吸煙，自覺愛護公共財物及設施
(3)、各投標單位之間不得交頭接耳，交流信息
(4)、按秩序遞交投標書，不得前擁後擠
(5)、自覺服從會場工作人員的指揮
(6)、主持人宣布會議結束後，投標人方可退場
(7)、如違反投標須知及會場紀律的投標人，按擾亂投標秩序論處，將列入不良行為和黑名單。
5、主持人介紹該工程的評標辦法及工期、質量等要求。並詢問投標人對招標文件有無異議，有異議當場解釋，確認無異議後開始開標。
6、各投標人按招標文件要求填寫投標書(時間5分鍾)
7、投標人依序遞交投標書
8、交易中心工作人員開標、唱標及記錄，投標人法人代表或委託的公司總經理先對唱標內容予以口頭確認。
9、確定中標候選人
按評標辦法抽取讓利標底，並計算確定中標候選人。
10、開標結果確認簽字
開標後投標人法定代表人或委託的公司總經理、招標人、唱標人、記錄人及監督人均應在開標記錄單上簽字確認。
11、公示中標候選人
招標人應按規定將中標候選單位公示2天，並按要求提交招投標情況書面報告
12、發放中標通知書
公示無異議，發放中標通知書。