阳光世纪城最低首付多少钱

‘壹’ 盐城阳光世纪城属于哪个区

阳光世纪城是属于亭湖区的，在解放南路东边一点，阳光世纪城往南有一条河，过了河就是盐都区了！

‘贰’ 重庆长寿葛兰房价是多少钱一平米

现在葛兰房价一般2500元一个平方

‘叁’ 商丘虞城博泰太阳城怎么样呀

楼盘位置： 虞城县新建路南段东侧 楼盘地图
主力户型： 92-133平方米 户型图
物业类型： 普通住宅
建筑类别： 多层,小高层
开盘时间： 2012年
入住时间： 2012年09月
产权年限： 70年
装修情况： 毛坯
交通状况： 新建南路东侧[更多]
户 数： 总共 1058 户
预 售 证： 办理中
物 业 费： 待定
开 发 商： 商丘博泰置业有限公司
购房费用： 首付0-10万以上 月供0-1000元以上
优惠信息： 一次性优惠3% 按揭1%
08月22日博泰太阳城价格： 均价2400元/平米
价格详情： 均价 2400元/平米
房价走势： 13天内价格无变动
地址
虞城县新建路南段东侧
河南省企业投资项目备案情况公示 项目编号：豫商虞城房[2011]00037
企业名称：商丘市博泰置业有限公司
项目名称：虞城县太阳城小区项目
备案机关意见：准予备案
政策规定依据：该项目符合国家相关政策
复核机关意见：同意备案机关意见
政策规定依据：准予备案
复核日期:2011-5-18 9:53:30
建设地点:虞城县新建路南段东侧
总 投 资:10000万元 ，其中: 企业自筹10000万元
计划建设起止年限:2011年6月至2012年9月
主要建设内容（生产性项目要列明采用的工艺技术、主要装备等）：
项目占地32420.60平方米，建筑总面积约96500平方米，住宅1058套，其中：90平方米以下住宅67743平方米，占住宅总建筑面积的70.2％；公共租赁住房60平方米以下面积9650平方米，占住宅总建筑面积10%，90平方米以上住宅面积19107平方米。规划控制指标：建筑密度30％，容积率2.98，绿化率35%。项目规划由5栋8层和2栋11 1层小高层，及4栋17 1高层组成。项目规划合理，交通便利，市场前景较好。 虞城县小区分类
（个人观点仅供参考）
虞城A类：
滨河花园，维多利亚，汇景江南，
运河人家，珠江花园（电业局别墅）。
虞城B类：
滨河公寓，国奥世家，西湖春天，
翰林华府，珠江豪庭，盛世观澜，
绿都家苑，绿城世家，响水湾，
和谐北大花园等。
虞城C类：
阳光世纪城，金都广场，忆江南，
博泰太阳城，漓江花园，书香阁，
益德花园，木兰小区，木兰新苑，
虞都花园，阳光小区，义合新苑，
江海花园，吉祥小区，阳光雅苑，
城市花园，利民小区，六和家苑，
温馨家园，安民小区，明珠小区，
新城花园，鑫硕小区，惠民小区，
雅居华庭，和谐新区，和谐家苑，
森林一号，木兰印象，家和家美，
中联四季花园，盈通吉祥小区，
大同路商品房，新建路商品房等。
记录时间 起价 均价 最高价 最低总价 最高总价 价格描述
2013-02-17 2400元
2013-01-04 2200元
2012-12-11 2200元
博泰太阳城当前价格
价格（元） 三个月六个月全部
博泰太阳城2013年02月17日的最新销售报价为 均价2400元/平方米 相比上个销售周期上涨了10%。
博泰太阳城近1个月的销售价格上涨了200元，涨幅为10%； 近3个月的销售价格上涨了200元，涨幅为10%； 与本项目2012年07月27日第一次对外报出的2400元相比，6个月以来，销售价格累计持平。
博泰太阳城周边区域价格走势简述
截止到2月21日为止，博泰太阳城所在的虞城区共有在售住宅项目11个，近一个月内，另有11个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为2755元/平方米，近半年来持平。所有11个在售住宅项目与博泰太阳城相比：
1个项目的销售均价高于博泰太阳城，售价最高的响河商街为4500元/平方米，占总数的10%；
另有10个项目的销售均价与博泰太阳城持平。
售价高于博泰太阳城的楼盘： 响河商街 4500元 对比
售价低于博泰太阳城的楼盘：
售价持平于博泰太阳城的楼盘：
木兰印象 2500元 对比
西湖春天 2600元 对比
翰林华府 2800元 对比
商丘在售楼盘价格走势简述
截止到2月21日为止，商丘地区在售住宅项目共116个。
近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，1个项目的销售价格出现下跌，另有114个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为3134元/平方米，近半年来持平。楼盘名称 最新价格 价格走势
论坛 对比
都市明星花园 2900元 ↓-21% BBS 对比
金大耀发广场 2700元 ↓-6% BBS 对比
商丘圣地亚哥 3800元 ↓-2% BBS 对比
商都奕景 3900元 ↓-2% BBS 对比
锦绣江南 2400元 ↓-4% BBS 对比
涨价楼盘排行榜 楼盘名称 最新价格 价格走势
论坛 对比
梧桐道 4400元 ↑ 23% BBS 对比
御景东方花园 2300元 ↑ 15% BBS 对比
融合新城 4000元 ↑ 9% BBS 对比
帝和水上公园 4600元 ↑ 7% BBS 对比
翰林华府 2800元 ↑ 8% BBS 对比

‘肆’ 乌鲁木齐新房首付最低是百分之几现在乌周边的房价大概是多少最低的!

首付30% 新房的话在北京路上的通嘉世纪城在4000左右 往上一点的在农机厂附近的在3000-4000之间不等 米东新区的房价在2000-3000左右 铁路局附近的是在3100-3900之间！其他的就不是很清楚了！

‘伍’ 如何在澳洲买房子

根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义
澳洲政府对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。
或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅
非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲政府监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理贷款

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要贷款，买家需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，申请贷款。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备贷款。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有贷款的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

(5)阳光世纪城最低首付多少钱扩展阅读：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

‘陆’ 《回村三天，二舅治好了我的精神内耗》，你看完该视频有哪些感触

最大的感触就是以后得好好生活，少一点抱怨，多一些努力，因为有时候活着就是一种幸福。

《回村三天，二舅治好了我的精神内耗》这则视频爆火，我自己也反复观看了几遍。“二舅”身残志坚，不放弃对生活的希望，在苦难中寻找幸福，活得很励志。

当代的年轻人或多或少都存在“精神内耗”，而我们也不可能仅仅凭借这一则短视频来彻底治愈自己的精神内耗。我们需要不断思考，思考自己的人生，思考自己的生活方式，探索未来的方向。

总得来说这则视频还是带给了我们很多的正能量，最起码让我们意识到并不是只有自己的生活不容易。那些比你生活还要难的人都在努力，你还有什么资格去一直去埋怨。

人的一生都在探索，直至死亡。虽然可能你最终也没能找到答案，但是在找寻答案的过程中你学会了成长，而那之后你的人生也就明朗了。

‘柒’ 高分求酒店公寓平面广告

北京双花园房地产策划案例
摘 要
我们对双花园项目周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对项目综合方面的考虑。
同时，我们也对本项目进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本项目在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。
为了更好的完成项目的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对项目的营销方案进行了分析和调整，提供了初步的销售方案、现场包装方案和宣传推广方案。
我公司具有多年的销售经验和科学的管理体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对项目负责的态度开展我们的工作。
真诚希望能携手合作。

一、区域市场分析
双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅项目进行了调查。本项目地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。

（一）供应分析
1、总供应量分析
该地区近十年来一直是中低档的居住类项目为主导，高档项目的市场供应很少，但近期随着四环路的开通，CBD商圈及其辐射区域的范围不断向外扩展，区域商品房的供应量迅速增大。
自1998年来该区域内的商品房总供应量达到194.8万平方米左右,已售项目有广馨居,怡馨园,九龙花园, 东环18， 劲松嘉园。2001年以前每年的市场供应量不超过10万平米， 2002年的市场供应量约为50万平米，其中规模较大的楼盘华腾园一期推出18万平米左右。纵观1998年以来该区域的供应状况，今年本区域的商品房进入供应高峰期，短时间内将打破供求稳定的状态。

市场已销项目表

住宅名称 总建筑面积（万平米）

怡馨园 10

广馨居 1.8

劲松嘉园 5

九龙花园 80

东环18 12

合计： 108.8

市场在销项目表

住宅名称 总建筑面积（万平米）

世纪阳光 10

鑫兆豪园 10

新青年公寓 10

世桥国贸公寓 6

乐澜宝邸 10

华腾园 40

合计： 86

2、物业类型分析
目前该区域物业中除乐澜宝邸为外销公寓，其它均为普通住宅。整体来看是以5000--6000元/平米的中档住宅居多，超过7000元/平米的高档项目并不是很多，因此区域的物业以居住为主。

物业类型表

住宅名称 物业类型

世纪阳光 普通住宅

怡馨园 普通住宅

广馨居 普通住宅

鑫兆豪园 普通住宅

新青年公寓 普通住宅

劲松嘉园 普通住宅

世桥国贸公寓 普通住宅

九龙花园 普通住宅

东环18 普通住宅

乐澜宝邸 外销公寓

华腾园 普通住宅

3、物业品质分析
客户的理性选择影响着住宅产品的品质，开发商对于物业的定位越来越细分和明确。开发商无论在项目的运作还是在产品的设计上都比以往有所提高，具体体现在以下几个方面。
n 目标客户的细分
n 开发商品牌意识加强
n 注重环境规划设计
n 注重细节设计
n 从各个方面体现“以人为本”
随去年以来御景园，乐澜宝邸等高档楼盘的面世，将这一地区的物业品质和价位全面抬升。由于同类地区楼盘价位、档次相差悬殊，因此，同样是商品房，但不同楼盘未来社区业主的层次，以及管理却可能相差很大。本区域内近几年来物业的品质正在逐步提升，正在运作的项目中乐澜宝邸、世桥国贸公寓、世纪阳光公寓的品质都较早期推出的项目有很大的提升。

4、楼体分析
（1）建筑形式
居住类物业项目为市场主流，产品形式多为高层塔楼和塔板混合，板式小高层的项目只有东环十八古柏家居。
（2）环境规划
小区内部环境规划水平普遍不高，绿化率低。
（3）小区规模
除九龙花园外大多数项目规模小，建筑单体数量少。
（4）市场表现
项目销售过程中，户型合理的小户型市场表现突出。

物业楼型统计表

住宅名称 建筑形式 结构形式 建筑单体数量 层数

世纪阳光 塔楼、板楼 剪力墙 3栋塔楼 15层、22层

怡馨园 塔楼 剪力墙 3栋塔楼 25层

广馨居 塔楼、多层 剪力墙 1栋塔楼，1栋多层

新青年公寓 塔楼 框架结构 2栋塔楼 未定

劲松嘉园 塔楼、多层 框剪结构 1栋塔楼，1栋多层 A座24层；B座14层

世桥国贸公寓 塔楼、板楼 2栋塔楼，2栋板楼 22层、12层

九龙花园 塔楼、板楼 钢混现浇 9栋塔楼，3栋板楼 多种层数

东环18 板式小高层 剪力墙 3栋塔楼 11层、15层

乐澜宝邸 塔楼、板楼 剪力墙 5栋塔楼 17层、28层、25层、16层

华腾园 塔楼 钢混结构 7栋塔楼 28层、25层

5、装修情况分析
物业品质的最直接的表现就在于装修情况，物业的内外装修情况是评价项目品质的一项非常重要的指标。
（1）本区域内商品房的外部装修在逐年提高
现在除了2个情况未定项目外，只有最近两年推出的3个项目外部装修采用面砖，其他项目均采用外墙涂料作为外部装修材料，具体装修情况如下表。

物业外部装修情况表

住宅名称 外墙装修

怡馨园 涂料

广馨居 涂料

华腾园 防水涂料

世纪阳光 高级涂料

九龙花园 高级涂料

乐澜宝邸 深色仿石喷涂，高级浅灰色涂料

劲松嘉园 面砖

东环18 瓷砖

世桥国贸公寓 无釉瓷砖

鑫兆豪园 未定

新青年公寓 未定

（2）本区域内进行内部装修的项目仅有3个项目
多数项目为毛坯房和粗装修，而且大部分精装修项目为近两年推出项目，从装修的角度也可以看出本区域内物业品质在逐步提高。
毛坯及粗装修项目表

住宅名称 地面 内墙 窗 厨房 卫生间

世纪阳光 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 毛坯 毛坯

怡馨园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 精装修 精装修

广馨居 水泥地面 水泥墙 塑钢窗 粗装修 毛坯

劲松嘉园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 毛坯 毛坯

九龙花园 水泥地面 四白落地 塑钢窗 粗装修粗装修

华腾园 水泥地面 预留装修面 塑钢窗 精装修 精装修

精装修项目表

住宅名称 地面 内墙 门 窗 厨房 卫生间

世桥国贸公寓 实木复合木地板 涂料或壁纸 优质木门 铝合金窗，中空玻璃 精装修 精装修

东环18 实木地板 涂料 三防门 中空落地窗 精装修 精装修

乐澜宝邸 复合木地板 四白落地 普通门 喷涂铝合金窗，双层镀膜玻璃 精装修 精装修

6、推出时间分析
由下表可见，1998-2000每年入住项目都为一个，2001年为两个，2002年猛增为四个项目，因此2002年该地区住宅市场竟争激烈。

项目运作时间表

住宅名称 开工日期 正式开盘日期 最早入住时间

怡馨园 1997.4 1998.4 1998.11

劲松嘉园 1998.2 1999.3 2001.10

广馨居 1999 1999 2000.4

乐澜宝邸 2000.8 2000.11 2001.12

九龙花园 1998 1998.9 2001.6

东环18 2001.1 2001.3 2002.6

世纪阳光 2000.11 2002.4 2002.8

华腾园 2000.1 2000.1 2002.9

世桥国贸公寓 2002 2002.4 2003

（二）需求分析
1、近两年来随着CBD区域的成熟，周边地区项目在市场上的表现一直不错
特别是两广大街进行改造后，尤为突出，去年很多项目都有很好的市场表现，多数项目都已经售完，我们根据已经掌握的信息粗略计算了一下，市场的吸纳率为36万平方米/年。

2、本区域内多数项目是以居住为主，部分项目已经逐步形成商住氛围。
其中广馨居、怡馨园等一些已入住项目的客户有部分住户为拆迁户，九龙花园有部分办公的客户，而新青年公寓项目现在重新包装运做，很多因素还未确定。由于近两年两广大街的改造的加快，此地区客户主要是以地缘性为主，现有客户主要为附近居民。

3、需求主要特点：
（1）客户的构成比较复杂，白领、附近居民和拆迁户均存在；
（2）地缘性较强，大多数是在附近居住和工作的人群；
（3）本区域的地段是吸引客户的主要因素；
（4）近年来随着CBD的发展，吸纳量逐年增加；
（5）主要以居住为主，存在投资客户，但是占的比例比较小；
（6）小户型更容易被市场所接受；

（三）价格分析
1、本区域内在售项目不是很多，但是供应量却较往年大，价格在7000元左右
但是这些项目的品质较高，而且设计新颖，精装修项目占的比重要大一些，而且多数项目位置比较好，具体指标如下图。
在售项目价格表
物业名称 均价 装修情况 项目开盘时间

华腾园 5800 毛坯房 2000年1月

乐澜宝邸 7500（塔）,7800(板) 毛坯房 2000年11月

世桥国贸公寓 7800 粗装修 2001年12月

世纪阳光公寓 7500 粗装修 2002年4月

2、本区域内已售完项目怡馨园、广馨居、东环18、劲松嘉园和九龙花园五个项目，这些项目多为毛坯房或粗装修
本区域内项目在不断的涨价，而且一些价格虽然比较高但是却有着很好的市场表现，新推出的项目尤为突出，东环18在2001年3月开盘，在运作短短的1年内已经全部售完，这样的项目虽然价格比较高，但是良好的性价比得到市场的完全吸纳。
已售完项目价格表
物业名称 当时售价 装修情况 项目运作时间 入住时间

怡馨园 5900 粗装修 1998年 1998年11月

广馨居 5770 毛坯房 1999年 2000年4月

劲松嘉园 6800 毛坯房 1999年3月 2001年10月

九龙家园 5700 精装修 1998年9月 2001年6月

东环18 8300 精装修 2001年3月 2002年6月

（四）结论
1、现阶段在售项目产品品质普遍较好。
2、现阶段区域市场中现房供应量不大。
3、买方市场日渐成熟并趋于理性。
4、性能价格比是中档住宅市场客群考虑的首要因素。
5、对于区域位置及配套环境的认同是区域客群共同持有的重要特征。
二、项目分析
我们对本项目进行了调查、研究和分析。通过我们的分析，我们认为本项目具有一定的优势，同时存在一些不足。本项目现在推出可以借助一些优势，同时存在一定的威胁。以下我们对此加以分析。

（一）项目优势分析
本项目存在以下的优势。
1、地理位置优势
本项目位于北京市广渠门桥东北部。本地域的历史记载最早起源于春秋战国时期召公封燕，召公成为第一代燕侯，从此确立起古国风都的地位。本地域历史悠久，人杰地灵，是北京古代文明繁荣昌盛的见证。
如今北京商务中心区（CBD）的规划范围：西起东大桥路，东至西大望路，南起通惠河，北至朝阳路，总占地约4平方公里。
北京商务中心区效果图

这一地区的国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等众多写字楼内汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、巴黎银行、瑞士银行等数百家着名跨国公司和金融机构。目前世界500强企业进驻北京的有160余家，其中入驻CBD及周边地区的达120多家，仅国贸中心就有76家。蓝岛、贵友、赛特等着名商厦和阳光100、现代城等高档公寓，以及众多的文化、娱乐设施，促进了社区生活的多样化，提高了工作和生活品质，已成为外国在京人士最为集中的地区。
本项目近邻CBD南缘，位于东二环路旁，北距建国门外大街500米，西至建国门，东到国贸。项目具有明显的商业地理位置优势。

2、价格优势
本项目的价格在进行适当调整后，相对于周边的项目在性能和价格比方面具有优势。
3、开发商具有比较强的背景、实力优势
4、工期完成，现房入住的优势
5、相对于通惠河的水景优势

（二）项目劣势分析
本项目存在以下的不足。
1、R5-7#楼外立面、户型等方面存在不足
本项目由于立项较早，设计存在一定的问题，现叙述如下。
n 大部分户型东西向，南向户型少
n D型客厅入口无直接采光
n D型客厅不方正，不好布置
n A型客厅入口无直接采光
n A型客厅不方正，不好布置
n 装修标准低，窗为钢窗
n 使用率低
n 外立面陈旧
n 价格高

2、016#楼户型等方面存在不足
n 户型非南北向
n 厨房为三角型，影响使用
n D户型采光差
n 原有的户型资料制作差，使客户感觉厨房、阳台面积过大

3、环境较差
本项目现有的环境尚处于建筑周期中，环境脏乱，主要体现在以下几点。
n 有拆迁空地，使客户感觉建设工期长，入住后会受影响
n 人员素质不高
n 缺乏中高档餐饮

4、车位少
5、总体规划环境没有体现
6、南面尚为北京重型机械厂，居住环境不成熟
7、项目距离主路较远
8、没有明显的物业管理现象
9、项目北侧近邻铁路，影响小区尤其是北侧居民的居住

（三）存在的机会
本项目近期推出会面临以下的机会。
n CBD园区开始大规模建设
n 本区域南面土地大规模开发，土地已经升值

(四)面临的威胁
本项目会面临如下的威胁。
n 区域市场的潜在供应量

三、销售方案
通过我们对本项目优劣势的研究和对周边市场的调查，我们认为本项目的销售需要通过精心的策划，良好的宣传推广，才可以收到预期的效果，达到发展商期望的利益回报。

（一）目前存在的问题
我们认为目前本项目存在以下两个矛盾，项目的营销和推广需要解决由此而带来的一些问题。
1、高标准的楼宇和普通住宅区的矛盾
本项目016#楼的定位比较高，外立面采用三段式设计，风格现代简约；颜色使用桔红色和白色搭配，醒目而明快；白色塑钢窗搭配绿色玻璃体现高档典雅；外飘窗的设计不但使外里面更加丰富，也增大了室内空间的使用率。内部装修均采用了档次较高的设施和配置，如TOTO洁具、富士电梯、森德散热器等、楼宇对讲设备等。
而本住宅区由于历史的原因，目前更符合一个普通的住宅区域的标准。现有的多层住宅均为较早的设计，外立面普通，装修各异，有些家庭使用了铁栅栏。小区内部道路尚未成型，绿化少，缺乏园艺小品等。小区内部尚没有充足的车位。
如果016#楼以高档次项目面市，需要解决高档次楼宇和普通居住环境之间的矛盾。

2、新楼和旧楼之间的矛盾
本次拟推出R5-7#楼和016#楼的三栋楼。R5-7#楼建设较早，设计标准、户型、装修等均使用老的标准，016#楼建设较新，在外立面设计、户型设计和装修等方面更符合目前的要求。
这两个部分本次同时推出，在营销和宣传推广上要做到协调和统一，解决产品之间因差异而存在的问题，互相促进，以达到同时销售的目的。

（二）项目定位
通过我们对项目的研究，及对周边市场的分析，我们认为本项目可以定位为 位于东二环、东三环和长安街围合中心，近邻CBD商务区，物超所值的生活社区。
项目这样的定位不但突出了本项目所处的极佳的地理位置，同时也屏蔽了本项目由于远离主路、环境较差而对客户造成的不利的心理影响。

（三）客户定位
本项目的客户定位如下：讲究实惠、不盲目追求品位和概念，理性的考虑投资与购置产业，购置产业的衡量标准以物有所值、物超所值为依据，购买面积不会太小，也不会太大，而是以适合居住为主。人群的职业多种多样，工作地点不拘泥于本区域周边，虚荣心不强。这类人群一般经历丰富，见识宽广，虽有实力，却不会外露炫耀，同时本项目目标客户对于项目区域具有很强的认可心理。
人群年龄在35岁以上，在家庭和社会中均承担重要责任。

（四）价格方案
我们认为新楼和旧楼在销售时会存在竞争现象。
新楼的外立面现代简洁，居室设计合理，使用率高，而价格比旧楼低，客户的选择意向会向新楼倾斜。
为了避免新楼销售快，旧楼滞销的局面出现，保证发展商利益最大化，我们认为必须在销售中进行销售控制。
另外，为了使客户能够对旧楼选择更有倾向性，可以对现有的价格体系进行一定的调整。
调整后的价格体系更能突出旧楼的性能价格比，同时避免新楼和老楼的价格竞争，使新楼和老楼同时体现物有所值、物超所值的特点，以体现本项目的均好性。
均好性对于一个项目整体的销售至关重要，良好的均好性可以使项目均衡发展、同步销售，在保证项目完全销售的前提下达到利益最大化，实现发展商的最大效益。
我们承诺项目的总销售额保持不变，发展商的既得利益不受损。

五）项目建议
通过对项目的分析，我们给项目做了初步的建议。
n 建议不要连通新楼和老楼，对新楼和老楼分别进行物业管理，以提升新楼的物业档次

（六）销售策略
1、推广主题
本项目的推广主题可以围绕以下几个方面开展。
n 距离东二环、东三环和长安街的距离均不超过1公里
n 全新入市，现房开盘
n 发展商实力与信心的强势体现
n 户型面积合理
n 物有所值的二环住宅
这样的推广主题直接、生动，可以体现本项目在性能价格比、现房入住、物有所值、物超所值的特点和优势，用朴实无华的语言打动客户的心，画面清新简洁。

2、案名建议
建议更改目前的案名，把“小区”两个字去掉。
n 双花园

3、阶段营销重点
（1）售前阶段
这一阶段为正式开盘以前的工作，主要营销工作内容如下。
n 尽可能多地了解客户的需求
n 扩散与项目有关的积极信息
所采取的主要方式如下。
n 市场调研
n 向身边的潜在客户传播项目信息
n 通过其它渠道或以小道消息等方式传播项目信息
从而最大可能地与客户沟通，进而做到为客户“量体裁衣”。对于本项目来说，比较好的传播渠道为：我公司客户俱乐里的客户资源、经纪部员工身边的客户群及我公司长期合作单位：“京城俱乐部”、“外企购房俱乐部”等单位。

（2）售中阶段
这一阶段是营销过程的主体。同时必须对以下方面加以重视。
n 加强对销售的有效反馈信息的分析
n 对每一阶段的营销策略进行检讨修正
以此达到发展商预期的销售目标，获取项目的最大利润，并降低项目的运营风险。

（3）售后阶段
这一阶段包括销售完成后的一系列工作。同时要考虑以下方面。
n 针对每个成交的客户，把售后服务提前到客户签约的时候，换句话说就是几乎在重视销售工作的同时，重视客户服务工作
通过在现实客户中树立优秀形象和良好的口碑，有效地传达有益于发展商、项目和品牌的正面讯息，从而确保竞争优势。

4、 销售周期
（1）入市时机
在营销方案制定完成的基础上，尽早入市。我公司建议4月份开始前期操作，5月份初正式开盘。

（2）入市产品及入市量
由于入市初期，项目还没有明确的形象及知名度，总价较低的户型为首推出，推出的总量控制在一期总量的20%左右，如果销售势头良好也可增加供应量。
具体的计划另行确定。

（3）销售周期及销售目标
本项目销售周期从5月份正式开盘开始，到2002年底共8个月时间。
在销售周期内完成1.5万平方米的销售面积。

5、销售渠道与手段
在项目面市的初期，需要在主流媒体上进行大量的广告与新闻宣传，因此项目前期的广告宣传费用比例会相对高一些。
在项目形象有了一定的基础以后，除了传统的广告手段与媒体传播以外，本项目的销售还应尽量寻找更合适的“窄告”途径，一方面可以更加准确地让目标客户得到相关信息；另一方面也可以减少广告宣传中的浪费，降低销售成本，开源节流，使项目利益最大化。
我们建议如下。
（1）主流媒体上进行广告与新闻宣传
可以选择报纸、电台等媒体进行宣传。

（2）有效做好客户链工作
以往的经验告诉我们：现实客户往往是项目最好的推广的宣传员。因此，努力做好售后服务工作，将会起到非常好的示范作用，如举办客户联谊会、给客户赠送生日礼品等方式。

（3）有效选择“窄告”渠道
尽可能地了解目标客户的生活方式，仔细调研多种媒体，比如在目标客户经常出入的场所举办项目公关推广活动，在一些定向投递的杂志上做广告。

（4）举办各种活动进行销售宣传
可以选择的活动有房地产展示会和客户联欢酒会等。也可以到一些目标客户相对集中的写字楼举办项目介绍专题活动，组织有意向的客户参与讨论。

（5）网络销售
随着信息时代的到来，网络成了一种新时尚衡量标准，既然认为本项目是有一定超前意识的时尚好房子，运用最先进的手段是必须与必然的。建立网络销售大致有以下几个作用：
n 体现项目的时代气息
n 可以让一些先进的人士，从网上了解本项目
n 尝试网上售房的方式

6、 促销策略
（1） 项目的营销主张
为了更好的做好营销工作，必须让项目有一个新鲜而有力的主张，以使项目的推广销售更连贯、更有影响力。

（2） 项目包装必须到位先行
为了确保项目的形象，给客户以足够的信心，项目的包装如何非常重要。同时有关项目包装的所有细节必须统一协调，充分体现本项目的档次与品味。
要注意与项目的现有条件相吻合，注意工地现场的包装等，样板间的装修建材选择，家具摆设等，给目标客户以“一见钟情”的感觉，从而有力促进销售。

（3） 其它对目标客户的吸引
由前面所分析本项目目标客户的特质，我们认为，如果本项目的首付款能降得较低，会对他们有很大的吸引力。
我们建议拿出少量房型在开盘时以零首付吸引客户。同时，对于其它客户提供八—九成按揭。以较少的首付吸引客户。

（4） 项目宣传方式的选择
项目推广初期，以大众媒体为主，如报纸、电视、广播等，同时配合一些软性新闻炒做，以灌输方式，快速提高项目知名度。
中期要适时加入各种活动，通过互动沟通的方式，把潜在客户从被动选择产品改变为主动参与活动。
后期通过多种渠道利用现实客户的现身说法，感染市场。

（5） 物业管理公司的选择
为了鲜明有别于周边面向拆迁户的其它物业，一个好的物业管理形象是必须的。这是给予购房者信心的保证。

（七）现场包装
1、 售楼处
本项目开盘时，应建好售楼处。
售楼处设置在三环路边。对于售楼处内的布置有如下建议：
（1）售楼处前台
n 接待台应*近售楼处的入口，沿墙摆设，并不宜正对大门
n 接待台的形状可根据售楼处现状采用长条形或弧线形，色彩鲜明，与整个
售楼处的色彩要协调
n 接待台的材质不必很高档，采用具有一定硬度、不易变形的板材即可
n 接待台正面的颜色应与项目的LOGO相符

（2）售楼处背板形象墙
可以用木材、石材、金属镶嵌而成，上面应有项目LOGO和名称。

（3）文件资料
售楼处应选择适当的位置摆放有关项目的法律文件和相关资料如：五证、售楼书、质量保证书、房屋使用说明书、物业管理公约、客户通讯录、小区生活指南等。

（4）看板
内容包括开发商的简介、物业管理公司简介、项目总平面图、立面图、户型图、以往开发项目图片、新闻媒介的报道等等。

（5）销控板
除了传统的销控板以外，还可以采取计算机的销控方式。通过这种方式客户将更加全面了解销售进度等，同时也显示项目的整体专业化水平与时尚特征。

（6）沙盘模型
需要做一个能全面反映社区规模和环境建设的沙盘模型，特别注意景观设计，模拟真实的景观效果，让客户感觉到社区将来的发展和规划。

（7）销售、保安、保洁员服装
项目销售人员的服装应该简洁雅致有档次，使培训到位的业务人员有专业化水准。建议销售先生穿深兰色西服，销售小姐穿与项目LOGO颜色相协调的职业套装。保安人员的服装应该体现认真、活动自如、亲切。保洁员的服装应该显得干净整洁。所有以上人员均配胸牌。

（8）其它办公用品
其他办公用品如水杯、笔、烟灰缸、雨伞、安全帽、手电、教鞭、激光笔等也都应准备齐全以方便业务拓展和客户使用。

（9）气氛
售楼处在局部要体现休闲、舒适，使客户感觉宾至如归。同时，避免浮华造作。可以播放背景音乐。

（10）交通
在售楼处和项目之间设立电瓶车交通，以运送客户到现场和样板间看房。

2、 样板间
高品质项目的样板间应将交房时没有的装修及设备配置齐全，要体现项目的品味（如买房时配备的装修、家具用显眼的标记标明），包括家庭生活一切必备的家具、电器、餐具、服装、灯饰、各种装饰物、小摆设、书本、绿色植物等。在样板间内播放一些柔和舒缓的音乐。
样板间的布置要温馨、充满生活气息，引起客户的购买欲望，发挥其心理暗示的作用。
（1）本项目样板间的布置总体上体现一种现代、简洁、实用，并不离时尚氛围。

（2）对于户型中不好用的区域，尽量通过家具的摆放、装饰物、色彩的运用、搭配、光线的角度来进行弥补。

（3）在每种户型的入口处用标牌注明其为几房几厅几卫、建筑面积、使用面积等；

（4）有关样板间装修、装饰的一些示例
n 厨房设备
在洗菜池配备粉碎机，这样厨房下水管道经常堵塞的问题得到了很好的解决；另外在水龙头上安装家庭纯水机，这样就可以使自来水变成纯净水。（欧美发达国家的厨房都有这些设备）
n 卫生间：最好采用整体浴室进行装饰。
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中国
鲁迅
鲁迅（1881--1936），字豫才，原名周树人，浙江绍兴人。中国现代伟大的文学家、思想家、革命家。“鲁迅”是他1918年发表我国现代文学史上第一篇白话小说《狂人日记》时所用的笔名。
作品有小说集《呐喊》（1923年），包括《狂人日记》、《阿Q正传》、《孔乙己》、《药》、《故乡》、《社戏》、《一件小事》、《风波》等14篇作品；《彷徨》（1926年），包括《伤逝》、《祝福》等11篇作品；《故事新编》（1936年），包括《补天》、《奔月》、《理水》等8篇作品。
散文集《朝花夕拾》（1927年），包括《从百草园到三味书屋》、《藤野先生》等10篇作品。
散文诗集《野草》（1927年），包括《秋夜》、《过客》等24篇作品。
杂文集《坟》、《热风》、《华盖集》、《华盖集续编》、《且介亭杂文集》《二心集》、《南腔北调集》等。

朱自清
朱自清(1989—1948年)，原名自华，字佩弦，号秋实，原籍浙江绍兴，生于江苏省海州。现代散文家、诗人、教授。
1920年毕业于北京大学哲学系，学生时代即创作新诗，后又从事散文写作。1920年秋，创办《诗刊》。
1925年到北京清华大学中国文学系任教，不久任系主任。抗日战争时期，任西南联合大学教授。抗战胜利后，仍在清华大学任教，并积极支持反对国民党独裁统治的学生运动。1947年，朱自清在《十三教授宣言》上签名。抗议当局任意逮捕群众。1948年6月，在京参加了反对美国扶持日本的游行，并在《抗议美国扶日政策并拒绝领取美国面粉宣言》上签名。1948年8月20日，因贫病在北平逝世，着有《踪迹》，散文集《背影》、《欧游杂记》、《你我》、《伦敦杂记》，文艺论着《诗言志辨》、《记雅俗共赏》等。

外国
罗曼罗兰简介

罗曼罗兰（1866-1900）是法国思想家、文学家，也是一个人道主义者。 罗曼罗兰除了在文学界享有不朽的地位外，也是研究贝多芬最认真的一位专家，以《贝多芬传》为蓝本所发表的《约翰·克利斯朵夫》更是世界文学经典中的经典。
一八八六年一月二十九日，罗曼罗兰出生在法国中部的一个小镇。因为其父母双方的祖先三代都是律师，所以这是一个在当地颇受尊敬的家庭。而其爱父给儿子起名为罗曼和保罗 爱弥尔，也是希望他能像古罗马作家普卢塔克笔下的罗马英雄一样具有强力的精神和超凡的天赋。
在这一点上日后的罗曼罗兰并没有让父亲的愿望落空。但在罗曼罗兰小的时候其身体却并不健康，有一次还因为仆人的疏忽，将不到一岁的小罗曼罗兰单独放在寒冷的户外，差点冻死。
少年的罗曼罗兰一直是体弱多病的。而这对于一直溺爱他的双亲来讲，最好保护他的方法就是把小罗曼罗兰固禁在家里。而这与小罗曼罗兰向往自然的天性发生了激烈的冲突。在他回忆这段童年生活的时候，他用了“鼠笼”这个词来形容当时的处境。
而这个“鼠笼”最大的弊端就是扼杀了小罗曼罗兰的“精神自由”。他无法像其他的孩子那样到田野间放牛牧羊，无法在广袤的大自然中嬉戏玩耍。而这竟导致了幼小的罗曼罗兰对生命和死亡的困惑和恐惧。
不幸的是在罗曼罗兰五岁那年，比他小两岁的妹妹突然因为白喉症被夺去了生命。而这个事件所引发的直接后果就是父母对罗曼罗兰更加严厉的“保护”，而妹妹的死亡也让幼小的罗曼罗兰无形中增加了对死亡的恐惧和困惑。
由于小罗曼罗兰的家庭在当时属于体面的中产阶级，而其父母对于孩子的教育也是极为的重视。所以在罗曼罗兰十四岁那年，为了让他接受优良的教育，他们一家人迁往了巴黎这座艺术之都。
这次迁家的行为对于罗曼罗兰的一生来说是一次重大的转折。在巴黎在这座大都市里，年少的罗曼罗兰开始是极为不适应的，在他看来“大城市是庞然可畏的有机体，那里灵智的微生物会像一切痼疾的霉菌那样迅速的繁殖。假如新来者不能立即顺从，那必须经过一段漫长而痛苦的时期，使他们的血能适应这些毒素”。而在这其中最重要的是对于内向而爱于幻想的罗曼罗兰来说，他失去了信仰的家园，都市疯狂的节奏和学校的混乱情形，让年少的他充满了矛盾和困惑。
就在这个时候，罗曼罗兰开始接触到了莎士比亚、伏尔泰等大师的作品，让他那荒芜的精神领地再次重新焕发了生机。而且令他十分幸运的是在一次拜访朋友的途中，遇见了当时的大文豪雨果。而这次会面显然给了罗曼罗兰极为深刻的印象。
罗曼罗兰的一生中对他影响重大的艺术大师有很多，光是他自己为这些伟人写的传记人们都可以如数家珍《贝多芬传》《歌德与贝多芬》《托尔斯泰传》《米开朗琪罗传》……
我们先说一下罗曼罗兰与音乐。
在罗曼罗兰十六岁以前他所受到的音乐方面的熏陶主要来自海顿、莫扎特。而在他接触到了瓦格纳和贝多芬的音乐以后，那些优美的旋律就从此占据了他心灵中最美好的位置，也成为了他一生中重要的精神寄托和灵魂的避风港。
对于瓦格纳，罗曼罗兰曾这样评价过“瓦格纳是一个严峻的古典音乐家，对于他，所有一切都服从于一个最高的道理，这个道理主宰着戏剧，统帅着主题并且不懈的发展着构思。”
1887年，由于当时法国与德国当时的关系恶化，一些法国音乐家以民族自尊心为由阻止瓦格纳在巴黎演出。而这个时候，一向标榜和谐的罗曼罗兰为此作出了严厉的抨击“一个强大的民族是不会害怕另一个民族的精神征服的”。（想想我们现在面对的全球化和一些所谓‘韩流’‘欧美化’冲击我们自己文化的争论）这与其说是罗曼罗兰在捍卫瓦格纳，不如说是他自己关于超国界的世界性艺术的宣言。
而贝多芬的音乐与罗曼罗兰的一生都是紧密不可分的。
罗曼罗兰是在罗马上大学的时候深入研究贝多芬的。他认为贝多芬“具有一切音乐家中最伟大的灵性”。罗曼罗兰在那时刻起一直到生命的终了，都在研究贝多芬。这足以证明贝多芬的音乐和精神对于罗曼罗兰的启示是多么的重要！贝多芬的一生就是一个天才的艺术家与多舛的命运斗争的过程。罗曼罗兰显然被贝多芬强大的精神体系所折服，他相信贝多芬是属于那种从内心向往快乐的人。“贝多芬简直就是大自然的力量，他拒绝妥协他不认同的一切，他的一生都在奋斗！”而罗曼罗兰一生中最伟大的巨着《约翰 克利斯朵夫》所要表达的精神和原形也就是贝多芬一生的缩影。
罗曼罗兰与文学大师们。
罗曼罗兰一生中所接触到大文豪数不胜数，雨果、歌德、甘地、里尔克、斯宾诺砂……而一直作为他精神导师，影响他一生的巨匠们也有很多。这里重点的说一下莎士比亚和托尔斯泰对他的影响。
上文提到了在巴黎罗曼罗兰最苦恼的那段日子里他接触到了莎士比亚的作品。而那些观点也就此影响了他的一生。
“行动、生产、创造……我明白这就是目的，就是生活的法则，我愿意这样做”。
可以说因为莎士比亚，罗曼罗兰再次获得了新生。而这也成为他日后展露给世界的最重要的特性：思考并且行动。
年少的罗曼罗兰对莎士比亚那些脍炙人口的戏剧充满了迷恋，他那时总是兴趣无穷一次次的观看〈〈哈姆雷特〉〉、〈〈李尔王〉〉、〈〈奥赛罗〉〉、〈〈罗密欧与朱丽叶〉〉这些经典的戏剧。而这也为将来罗曼罗兰的戏剧创作其到了潜移默化的作用。
托尔斯泰是罗曼罗兰最景仰的大师。他把托翁当成自己一生的精神导师，对他的作品更是达到疯狂崇拜的态度。
“阅读托尔斯泰，可以让我们找到自己，这对于我们的人生是一个启示，是开往广大宇宙的一扇门”
而最令罗曼罗兰感动的是在他们之间有过一次真诚的书信交流。
那是在托尔斯泰推出新书〈〈那么我们该怎么办〉〉以后，面对书中托翁对莎士比亚和贝多芬及其现代艺术的成就的不屑一顾乃至唾弃，年轻的罗曼罗兰有些糊涂了。他不知道托尔斯泰为什么会对他当成生命的艺术进行如此强烈的抨击，他无法理解他这位精神导师的意思。年轻的罗曼罗兰控制不住心中的焦躁和冲动，提起笔来给他敬爱的导师，远在俄罗斯的托尔斯泰写了一封信，表达自己的不解和困惑……
而在半年以后的一天，本来已经忘记了此事的罗曼罗兰万分惊喜的收到了托尔斯泰这位大师的亲笔信。并且是用法文写的一封长信。托尔斯泰在信中详细的讲解了他关于现代艺术的理解，摘录如下“在我们的社会中，人们所说的科学和艺术只不过是个弥天大谎。在我们一旦摆脱了传统的迷信之后，往往陷入科学和艺术这种高级的迷信，为了看清楚我们要走的路，我们必须从头做起……真正的科学和艺术成果来源于牺牲，而不是某些优越的物质条件”（想想当今人们对科学和艺术的广泛理解及对于成功的评价，这句话乃是当头一棒）托尔斯泰最后总结说“整个历史不是别人的，而是全人类团结这一原则的孕育过程。这一思想已被历史经验和个人经验所证明。人类最幸福最自由的时刻，正是发扬忘我精神和友爱精神的时候。理性在人身上找到了可能通往幸福的唯一道路，而感情则起了促进作用”。
这段话对于日后罗曼罗兰向往的“和谐”精神有着无与伦比的指示和警醒。所以说托尔斯泰对于罗曼罗兰一生的精神体系构成是极为关键的人物。也正是在与这样的文学大师的交流中，使其精神生活充满了愉悦，使整个灵魂得到了无比的充盈。
托尔斯泰的一生便是与苦难做斗争的一生。出生在贵族环境的他，竟在五岁那一年就感悟到“人生不是一次享乐，而是一桩十分沉重的工作”（我们现在谁都会喊着要快乐）。几乎是少年的托尔斯泰就想卖掉自己的车，送给穷人，而那仅仅是因为他觉得“他们是和我一样的人”（这时的托尔斯泰绝不会认同什么“慈善家”的赞誉）。
托尔斯泰出生在上流社会，却无比蔑视那样的奢侈糜烂的生活。他一生最苦恼的事情是不能那些穷苦的人一起生活。因为他还有许多的亲属，他不可能抛下他们。于是他整日矛盾的被强迫过着“奢侈”的生活。
终于有一天，托尔斯泰再也无法面对自己对自己的谴责，他在一个风雨交加的夜晚离开了家。年老体弱的他不幸病倒了。而当他被众人拥护着照顾时，他却哭泣着说“大地上有成千上万的生灵在受苦，你们为什么都在这里只照顾一个托尔斯泰？”
这样的故事可以感染每一个纯洁的灵魂。罗曼罗兰一生也遵循着这样的态度，为了全人类的幸福和平，毕生做着贡献。
罗曼罗兰的感情生活。
罗曼罗兰在罗马上大学的时候，曾认识了一对漂亮的意大利姐妹。年少的罗曼罗兰对它们都充满了爱慕，一时竟不知道到底喜欢他们两人中的哪一个。在自己像猜拳一样的独角戏中，暗自的体味着恋爱的苦恼。而当他鼓起勇气试图表白的时候，他才发现两姐妹对他根本没有那方面的意思。于是这场自编自演的戏剧也到此划上了句号。对这次初恋的回忆，罗曼罗兰在回忆录中写到“我还不懂得独立思考，却自我陶醉在感情空虚的悲歌里”
而他的处女作也从此诞生了，一部名为〈〈罗马的春天〉〉的小说。
罗曼罗兰的第一任妻子是一位犹太姑娘。她的父亲是语言学家，在巴黎的学术界有着很高的威望。
在他自己的回忆录里曾这样描述当时的婚姻生活“小小的喜悦、失望、好笑，或者奇异且有时悲伤的日子里，我们象兄妹一样互相倾诉。我们还以相同的眼光来批判这社会。我的妻子有观察与剖析心理的天分，这一点与我一致，也与我互补……我的妻子是一位音乐家，和我差不多；音乐在我们的爱情中占了很大的地位……”
看的出来，起初的婚姻生活是波澜不经的。很和谐也很美满。
但后来的情形就发生了变化。
罗曼罗兰在这期间大量的创作。而这些剧本或是小说却很难有上演和出版的机会。因为巴黎实在太大了，而罗曼罗兰一个外省人在这里凭着自己微波的力量根本无法立足。而每一次却都要妻子的帮忙，才能获得一些表现的机会。妻子始终认为“只有被别人认可的，才是有用的东西，或者说任何创作的目的都应具有实际利益的出人头地的追求（大概每一个女人都是这样劝说自己的伴侣，然后名曰“这是有上进心的表现”）。而这一切使罗曼罗兰越来越感到是在受别人的恩惠。他宁愿为了尊严而放弃现实的利益。在几次毫无价值的讨论中罗曼罗兰始终没有和妻子达成共识。最终结束了他们长大八年的婚姻。
而在离婚以后的四处碰壁的生活，和那些艰辛的体验却恰恰成为了他为以后的创作带来了真实的体验和灵感。
后来的罗曼罗兰便写下了那世界闻名的巨着《约翰 克利斯朵夫》。并且在第一次世界大战爆发的时刻，能凌驾与国家边界，种族矛盾等问题之上，写下了被众多有时之士赞誉的〈〈超乎混乱之上〉〉。虽然当时的法国当局对他嗤之以鼻。但他仍然相信自己的观点是正确的，是正义的。
一九一六年瑞典文学院宣布这一年的诺贝尔文学奖得主是罗曼罗兰。这个已经被当时的法国抛弃的人，在得知自己获奖以后，答复说“这个荣誉不是我个人的，他是属于整个法兰西人民的。如果这个荣誉有助于传播使法国在全世界受到热爱的各种思想，我感到幸福。”
这种博大的胸襟正如在《约翰 克利斯朵夫》中的描写的那样“他不知道自己满腔的热爱在四周发射出光芒，而便是在这个时候，他自以为永远孤独的时候，他所得到的爱比世界上最幸福的人还要丰富。”
1944年8月24日，巴黎解放。
一个月以后，12月30日。罗曼罗兰走完了他的生命旅程。

雨果
（l802～1885）

作者简介：

雨果是19世纪前期积极浪漫主义文学运动的领袖，法国文学史上卓越的资产阶级民主作家。贯穿他一生活动和创作的主导思想是人道主义、反对暴力、以爱制“恶”，他的创作期长达60年以上，作品包括26卷诗歌、20卷小说、12卷剧本、21卷哲理论着，合计79卷之多，给法国文学和人类文化宝库增添了一份十分辉煌的文化遗产。其代表作是：《巴黎圣母院》、《悲惨世界》等长篇小说。

雨果几乎经历了19世纪法国的一切重大事变。他从小崇拜法国早期浪漫主义作家夏多布里昂。1827年发表韵文剧本《克伦威尔》和《<克伦威尔>序言》（1827），“序言”被称为法国浪漫主义戏剧运动的宣言，是雨果极为重要的文艺论着。1830年他据序言中的理论写成第一个浪漫主义剧本《爱尔那尼》，它的演出标志着浪漫主义对古典主义的胜利。

《巴黎圣母院》（1831）是雨果第一部大型浪漫主义小说。它以离奇和对比手法写了一个发生在15世纪法国的故事：巴黎圣母院副主教克罗德道貌岸然、蛇蝎心肠，先爱后恨，迫害吉卜赛女郎爱斯梅拉尔达。面目丑陋、心地善良的敲钟人卡西莫多为救女郎舍身。小说揭露了宗教的虚伪，宣告禁欲主义的破产，歌颂了下层劳动人民的善良、友爱、舍己为人，反映了雨果的人道主义思想。

《悲惨世界》最能代表雨果的思想艺术风格，他以卓越的艺术魅力展示了资本主义社会奴役劳动人民、逼良为娼的残酷的现实。然而，作家深信唯有道德感化是医治社会灾难的良方。小说虽不乏现实主义因素，但就人物形象的塑造、环境的描写，象征和对比手法的运用等方面而言，仍然是一部浪漫主义的杰作。

《巴黎圣母院》和《悲惨世界》多次被拍成电影，在世界上广为流传，成为经典之作。

泰戈尔
泰戈尔出生于孟加拉。但人们一致认为他是印度人。因为泰老在世时孟加拉还是印度的一个省。泰老的着作最初都是用孟加拉文写的。据说当年凡是讲孟加拉话的地方没有人不日日歌咏他的诗歌的。然而他的诗是在他自己把它们译成英文之后才获得了世界性的赞扬。他于1913年获得了诺贝尔文学奖。

泰戈尔的诗集用英文出版的大致有： Gardener《园丁集》 Jitanjali《吉檀枷利》 Crescent Moon《新月集》Fruit－gathering《采果集》Stray Bird《飞鸟集》Lover’s Gift and Crossing 《爱者之赠与歧路》。而用孟加拉文写的则还有许多。 而英文诗只是选了其中的一小部而已。 例如《飞鸟集》就大部来自Kanika。

泰戈尔的诗早在“五。四”之前就零零星星地被译成中文。最初是陈独秀的四首五言古体译文《赞歌》选自《吉檀枷利》。之后是刘半农的白话译文四首选自 《新月集》。而第一部中文诗集则是西蒂译的《飞鸟集》。此后各种翻译，介绍，和评述泰戈尔的作品不断出现，尤其是在1924年泰戈尔访问中国前后。自从 《飞鸟集》出版之后，中国诗坛上一种表现随感的短诗就流行了起来。如冰心作的《繁星》，《春水》等。其中许多带有哲理，晶莹清丽的小诗赢得了不少人的喜爱。碾转模仿的很多。几乎影响了一代诗风。

据说，泰戈尔的诗用孟加拉文来念具有很强的韵律感。很可惜，这在译文中是难以领悟到的了。在各种译文中，西蒂的译文流传较广。也许他本人是很有功力的诗人，也是散文作家。所以他的译文清新细腻。也许较接近原意。
我较爱的，当属《飞鸟集》。这集包括了三百余首清丽的小诗。这些诗的基本题材不外乎小草，流萤，落叶，飞鸟，山水，河流。记得初读这些小诗时就象在暴雨后初夏的早晨，推开卧房的窗户，看到一个淡泊清亮的晨...... 平时孱弱的小溪无端的雄壮起来，加快了前行的脚步，哼唱着燎亮的歌；阳光撒落在挂着水珠的树叶上，那水珠显得特别的明亮，这明亮把树叶衬托成一种透明的色彩；平坦的草地像是吸足了油彩，当心那跳跃着的小松鼠是否也会染上这亮绿的油彩；天边有几朵白云在倘翔，似乎在回味昨夜的狂欢；一切都是那样地清新，亮丽，可是其中韵味却很厚实，耐人寻味。用轻松的语句道出深沉的哲理，我以为这正是《飞鸟集》吸引人的原因。
这么多，你自己选一个把！谢谢！