香港土拍多少钱一平

① 某地区土拍的楼面价是13000，开发商要卖多少才能保本，是如何计算的

我们来计算一个合理销售价吧，假设开发商预期利润为10%！13000的楼面价应该在二线及以上城市！

1、土地费13000，交易费及契税，印花税4.55%，约600元

2、城市配套费，150

3、规划设计费、勘察费、施工图设计费，50

4、各种规费，招标费、施工图审查费、监理费、消防人防审查费等，100

5、临时设施费（水电道路排水）三通一平等50

6、建安工程费，楼面价这么高肯定都是高层，一般30-32层，2000-2500，北方地区有采暖及外墙保温，有的地区是8度抗震，增加200元左右！统一按2500

7、小区配套费，包括自来水、雨污水、供电系统、采暖系统、天然气、小区道路、绿化景观、围墙大门、路灯、消防、智能化系统、网络电视等，大约300

8、配套公建，不能销售，包括需求里面的幼儿园 、学校、公厕、物业房、配电室、消防控制室、派出所、居委会、人防设施等，大约占2%左右，计400

以上直接成本合计17150元

10、管理费（工资、差旅费、水电费、办公费、印花税、业务费）2%，400

11、营销费3%，600

12、利息，按1年贷款利息10%，14000*10%+4000*5%=1600

13、增值税，10%，按300元，城建税、教育附加，土地使用税等，100元

14、土地增值税，按最少2%计400

以上合计20550万，

以上是保本销售价。

15、假设销售价23000元，销售毛利润2450元，企业所得税25%，612元，企业净利润1838元，净利润率8%

所以企业保本销售价不低于20000元，合理销售价，23000元，正常销售价25000元。

根据竞拍土地的楼面地价，综合有关税费规定及市场利润情况，来预判开发商的保本价格，是一个很有趣的 游戏 。同时，也是专业买房客必须练就的一项基本功。下面，就让我们来玩一玩，露一点点“天机”吧。

新建商品房的价格，通常由五个部分组成：

一、土地有关成本

假设土地楼面价是13000元。那么，土地加上契税就是：13000*（1+4%）=13520元。因为，我国规定的契税税率为3%——5%，这里取中位数测算。

另外，根据 各地政策规定不同， 报批报建规费基本在100-300元平米，也取中间值150元。成本上升至13670元。

二、建安工程费

既然是高地价，估计是高层的可能性很大，通常来说，长三角的建安工程费每平米2000—3000元，按平均2500进行测算。成本上升至16170元。

三、管理费用、财务费用和销售费用、

分别按照楼面地价的3%、5%、3%比例进行保守测算，13000*（3%+5%+3%）=1430元。成本上升至17600元。

四、税收负担

除增值税作为价外税，不在此考虑外，房地产开发企业需要承担土地增值税、企业所得税、印花税、城建税及附加等税收负担。因为通常税收负担应当以销售收入来计算，按j测算是比例范围，则按土地增值税10%、企业所得税8%、其他税收及附加2%来进行测算，那就是13000*（10%+8%+2%）=2600元。成本上升至20200元。

五、合理利润

计算到第四步，实际上 开发商的保本价已经出来了，那就是20200元 。差不多就是2万元每平方。

但是，没有哪家房地产开发企业是做慈善的，它总是需要赚取一部分利润，因此，最终的房价肯定不能止步于2万元。

假设每个平方赚3000元吧，也就是差不多15%的利润，最终售价就变成了23000元。我想，这是基于楼面价的一个合理市场定价。

当然，现在受限购限价等因素影响，一些楼盘为了规避限制，采取了出售装修房、另行签订装修合同的方式。这样一来，有可能进一步推高价格， 最终可能定格于25000元每平米附近 。

土地成本是13000，另外的成本则和产品定位、形态相关。大致会有如下费用：

1、主要是建安成本，一般在2000-2500左右；

2、费用：主要是资金费用、管理费用和销售费用等；

3、其它成本：园林及其它配套的成本等。

正常情况下，房子起码要卖16000以上才能保本。如果成本控制不好，估计得到17000左右才能保本。

说明：

1）我看有很多人对这个数据质疑，我就简单回复一下。我今年9月中旬去湖南几家房企进调研，和几家成本总监沟通，在湖南当地普通档次的（非精装修）住宅为例， 建安成本在2100元/平左右 ，要求的财务费用在3%~5%左右，加上管理费用和营销费用， 成本能控制在3100元/平以内 。

因此在土地成本（13000）的情况下， 总体成本能控制在16000元/平左右 。

当然，在中国大多城市，成本一般而言会比较接近。也有一些不同的城市，有些成本会有些差异。例如深圳的人工成本，毫无疑问，会比一般的城市贵。

如果遇上快周转的巨头房企，例如碧桂园，那就更厉害了。多年前对碧桂园进行过访问和调研，那么基于碧桂园的全产业链的谈判能力+专业的成本的控制能力，其成本的控制更是厉害，具体数据我就不说了。

2）那真实的成本是16000么？最终成本制定多少，其实还和售价有一定的关系。这涉及到增值税和土地增值税有关系；如果售价过高，会带来较高的土地增值税，因此一般会对成本数据、财务费用做一些调整，也可能人工调整和增加一些成本，以避免过高的土地增值税。

3)至于 具体的售价卖多少就不谈了，因为这和企业的运营模式、当地市场价格、税收筹划（增值税及土地增值税）、销售去化周期相关 。

看了很多回复的，有怒骂，也有支持的。看过很多的真实成本测算表格，特意和大家分享。在此强调一下：16000-17000的普通住宅毛胚成本，没有考虑具体一线、二线和三四五线的差异，没有考虑精装房，也没有考虑老板是否借得民间高利贷这总情况，只是一个大概的参考数据。并且，这个只是成本参考，真正的售价肯定不是这个数，还要考虑增值税、土地增值税和当地的市场售价等因素。

当然，每个城市，每个房企和地块都不一样。如果有人还是相信高成本，那就保留这份童真好了。

当然如果大家也有样本，可以评论反馈。上述数据和观点供大家参考。

您好，评估成本跟建筑形态和、项目定位和产品都是息息相关的。

形态上讲，建筑层数越高，对建筑强度要求越大，成本越高。项目定位上讲，肯定是越高端打造成本越高。产品打造上讲，层高、赠送面积都会影响项目成本。

因此，项目成本是需要非常细致和专业核算的，大致包含土地、税费、建安成本、行政成本和资金成本，在房产公司有专门的造价部分进行精算，所以给您三言两语肯定是无法完全讲清楚。

以最基础的刚需盘计算，我们评估项目成本大约在3500到5000之间，这是项目保本的底线，另外如果项目在拖时间，每年资金成本要算贷款的百分之10到15。所以，如果以13000的价格拿地，成本应该是在18000左右，才能打造一个像样的品质刚需盘。然后，计算一年的资金成本，应该在20000到21000之间，剩下的才能称之为利润。

当然，也有血肉战车似的开发商，超高速周转，严酷压缩其他成本，这样可以一定程度上降低一些成本，提高利润，但整体成本基本难以将到17000以下。

我们作一个简单的估算：

一、 土地价格：土拍楼面价13000元每平米。

二、 城市配套费 ： 150元每平米左右。

三、 勘察设计监理费，共计46元。

1、地质勘察费：5元 （以下均按单平米费用计）

2、初步设计费：8元

3、施工图设计费12元

4、审查评估费6元

5、监理费15元

四、建安工程及配套费，共计2650元。

1、建安成本1600元

2、地下室及人防车库建安费900（按地下面积与地上面积折算得）

3、小区道路园林景观及配套150元（园林景观折进楼面价中得）

五、水电暖配套费，共计230元。

1、集中供热费40元

2、市政供燃气40元

3、市政供电150元

六、销售、财务融资及管理费，300元。

1、管理费用30元

2、财务费用90元

3、销售推广费用180元

七、税费，预备费1300元

1、各种税费1200元

2、预备费100元

以上各项合计，17676元，也就是说开发商卖到18000元才可以保本，没有计算不可预见的费用。这里的估算是在我现在的坐标——二线城市石家庄，不同的城市，可能各种费用存在差异。

最后，开发商利润，按3000元计。合计总金额为20676元。

也就是说，房价大概定在21000元以上比较合理。

首先13000的楼面价是固定的，其实这个算法不准，一般有个商住比，商业的楼面价格也按住宅的价格来分摊算楼面价是不合理的。

举个简单的栗子：

我们来简单估算一下一平米住宅的成本：

土地+契税：13000*（1+4%）=13520元；

报批报建规费：各地政策不同，100-300元/平米，取个中间值150元；

建筑安装成本（含土建、安装、设备设施、水、电、气、园林绿化等等）估算3200元/平米不算高；

管理费（销售2%、管理人员工资5%办公等经费）取10%：13000*10%=1300元/平米；

再说财务成本按低了估，土地按年率10%估算一年，开发成本按投资成本的50%，按利率5%估算，土地财务成本：13520*10%=1352元，开发财务成本：（150+3200+1300）*50%*5%=116元；

然后营业税按10%，假设我仅卖成本价：（13520+150+3200+1300+116）*10%=1828.6元。

再来合计：18286*1.1=20114.6元/平米。

好了，不算不知道，一算吓一跳！

后面，再考考大家，房价卖到30000元/平米，按上面的成本来计算，这楼盘开发综合成本（含税）又是多少呢？提示注意土地增值税！开发商又可以赚多少？

我做过投资拿地，对这个比较熟悉。开发商在拿地前会做两个测算，一个静态测算，一个动态测算。

静态测算比较简单，就是对地块进行初步计算和筛选，根据地块容积率规划产品类型、根据土地出让公告确定配建和车库配比、根据当期的市场销售价格进行将来上市预测。

成本里面包含三大块，第一块土地出让金和税费约15000元/平，第二块是营销费2%约400元，管理费1%约200元/平，建筑安装成本（含道路、绿化、管网）约2500-3500（一二线城市约3500元/平，三四线城市2500元/平，13000楼面地价应该是一二线城市），政府各类税费约占总货值的16%-18%约3200-3600元/平，按照3500元/平计算，最后一项是财务成本，根据融资成本不同，结果也不一样，普遍是总货值的2-5%，按照2.5%计算约是450元/平，综上所述，15000+400+200+3500+3500+450=23050元/平。

当然，静态测算不是很精准，只是作为初步筛选项目的需要，如果满足开发商公司的初步利润率要求，就再进行动态测算，动态测算是集合开发商投资、规划、财务、营销、成本采购所有部门进行详细的产品规划和财务测算，而且随着市场变化是不断动态调整的。

我是重庆的人，在重庆大多数地方是按照套内面积在销售，拿地的13000元一平方的价格是建筑面积，按照一般33层的高层计算，建筑成本在3000一个平方，园林成本400元一个平方，资金成本1500一个平方，后期的营销费用1%，开发商的红线利润13%，这些都还是开发商不挣钱的情况下的一个成本，最后成本价在20406一个平方，在重庆是按照套内面积销售，套内单价也就在25507一个平方，开发商的利润就按照15%来计算，实际销售套内单价30000左右

怎么跟你说呢这个得看销售情况，财务成本如果开发公司操盘快，6个月开盘，并且销售能回土地出让金，且有富足操作剩余楼盘施工，满足房管局的资金监管，13000的楼面价，财务成本粗略的计算800左右，再算建筑成本，建筑成本也没多少，多层建筑，土建成本也就1300到1500之间，算上水电，门窗，电梯，消防，景观，强电，供水，燃气，不可预见费之类的，包括销售代理，也就3500左右吧，你如果说什么品质好之类的话，算你4000成本，还有如果销售非常火爆，瞬间销售完毕的话，会结余很大一部分资金，这一部分资金相信没有开发公司会提前支付给总包单位，这也是开发公司的重要利润部分，可以继续拿地，也可以借出去收利息，总之成本不会超过18000，这算得很粗，这应该是一个细活，我认为这已经有利润在内，如果我操盘，在发改委允许的情况下，并且保证销售进度的情况下，我会按22000左右销售，如果上市大公司，快进快出的那种，也可以18000到19000即可销售。

② 房地产企业有序复工复产：转变营销模式 蓄力长远发展

近日，各地在继续加强疫情防控的同时，分类有序推动企业复工复产，维护经济社会正常运行。目前，多家房地产开发企业已经陆续复工，一方面加快推进和实践线上营销模式，保“钱袋”应对当前挑战；另一方面持续加强土地储备，添“粮草”蓄力长远发展。

多地出台政策 保持市场平稳

疫情发生以来，在房地产用地及开发建设领域，各地采取了土地出让中止、建设项目暂停、复工延期、售楼处暂时关闭等一系列措施。与此同时，房地产开发企业的运转也一同经受着考验。

在加强疫情防控的同时，多地也在有序推动房地产和建筑业复工复产。

2月21日，河南省住建厅、发改委等七部门联合发布了《关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见》。从复工复产、为企业减负、信贷支持、住房公积金服务、防疫支持、防范法律纠纷等六方面出台了18条具体政策，以落实房地产市场平稳健康发展，防范和化解房地产市场风险，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

2月24日，陕西省住房和城乡建设厅印发《做好疫情防控前提下分类有序推动建设行业企业复工复产实施方案》，持续抓好市政基础设施安全运行、房地产市场健康发展，有序推动建筑业企业复工复产和安全生产工作。

近日，江西省住建厅发文要求，进一步推动房地产建筑企业复工复产，切实做到“两手抓、两促进、两不误”，坚决把疫情对房地产业和建筑业的影响降到最小。

一位房企负责人表示，当前房企最难的是现金流短缺。弥补现金流的主要途径是在疫情可控的前提下，降低预售门槛、提早开工复工、保障建材供应、畅通物流运输、延缓偿还债务、延后税费缴纳等，帮助房企增收节支。他认为，相关政策的出台有利于增加企业投资信心，扩大市场供给，有助于稳定市场预期，不仅能够一定程度上确保房企持续稳健经营，对于促进房地产行业的平稳健康发展也将起到积极作用。

在积极争取政策扶持，缓解企业资金压力的同时，业内普遍认为，房地产企业现阶段还是要打开销售回款的通道，尽量保持较快的去化速度。另外，就是拓宽融资渠道，在资金层面上获得更多低成本的融资扶持。

房企谋变求存 蓄力长远发展

此次疫情，对房地产企业来说，是一次危机，也是一次大考。房企要变压力为动力、善于化危为机。

为应对售楼处关闭，促进市场活跃，一些房地产企业纷纷转变营销模式，开通商品房线上售楼平台，运用互联网平台的力量，发挥在线售楼平台优势。同时，结合推出各种优惠措施，在特殊时期里积极应对变化，主动拥抱变化。

自2月13日起，恒大全面实施网上购房，并于18日启动75折特大优惠。据恒大统计数据显示，13日至15日网上认购累计47540套。截至18日，恒房通平台6天累计网上认购房屋68019套。到本月29日网上认购将达到15万套。

此外，融创御河宸院借助贝壳VR售楼部线上开盘，推出1472套房源，当天在线认购突破千余套。

房企内部人士说，大家的共识是疫情只是短期影响，线上营销主要是蓄客和预收订金，为后期销售落定创造条件。

“互联网趋势已经非常明显地改变了我们的消费习惯，而中国的购房群体已经往新的趋势上来转移。”空白研究院创始人杨现领认为，线上交易将为整个行业带来阶段性的或者趋势性的结构性变化，重新塑造或者重新定义整个房地产市场的未来。

房企在推进转变传统营销模式的同时，近期也开始在土地市场上活跃起来。

2月25日，华润+北科建+中交联合体以76亿元拿下北京海淀一宗地块，该地块的起拍价为60.34亿元，溢价率25.95%；2月18日，绿城斥资80.48亿元竞得北京两宗不限价宅地；2月14日，绿城以63.6亿元竞得一宗地块。据统计，从2月11日开始，北京已经进行了四场土拍，累计出让10宗地块，总计439.89亿元，绿城、首开、中交、首创、住总、华润、北科建、北京建工等均有所获。

除北京外，20日，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块，并一举刷新内地土地总价纪录。

同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示，近期拿地活跃的都是一些央企、国企以及地方性优势企业，在资金上较为充裕。目前土地价格相对合理，形成了拿地窗口期，账上有余钱的房企自然会出手。

“越是处于头部的房企越是在抢先拿地。”合硕机构首席分析师郭毅认为，趁着当前好的时机去获取成本低、位置更佳的优质地块，布局未来，是房企下一个阶段能否实现更大规模化的突破和弯道超车的先决条件。

③ 现房销售与土拍挂钩，有开发商开始卖现房，现房会是未来的趋势吗

现房销售确实会是以后的主流趋势，越来越多的购房者将会只接受现房销售这一种模式。

之所以会有这种变化，主要是因为房地产行业基本上已经走过了历史顶点，这也意味着今后买房的人的数量会变得越来越少。在这种趋势之下，各个地方的楼盘销售难度将会变得越来越高，为了进一步销售房子，很多开发商也会选择主动售卖现房。在此之前，虽然期房的销售模式是主流的销售方式，但这个销售方式将会变得越来越少。

最后，虽然现在有些专家依然认为现房销售的方式比较难以实现，但这种说法只不过是他们个人的立场问题，广大购房者都希望彻底废除房地产的预售制。

④ 一般土地竞拍6000,房子盖好要多少钱一平

目前普通民用住宅的建安成本每平米大约在2000-3000元左右，加上开发管理费用、资金利息等因素，需要每平米再增加1000元左右，这样算下来，土地楼面价6000元，房价至少要卖一万元以上。

⑤ 土地拍卖规则巨变，土地财政落幕

“15%土拍溢价率红线之后，争抢地王的事情将成为历史。在控制‘面包’价格这么久后，终于要全面控制‘面粉’价格了。”在地产行业工作多年的张红感叹。
2021年8月29日，深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后即摇号。
此前，8月26日广州公共资源交易中心也宣布，集中出让48宗住宅用地使用权，挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天，杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确，一般地块溢价率上限调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。
据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地详情，新一轮供地制度正在形成，整个土地市场将迎来全新洗牌。
有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。
15%溢价率红线之后，房价会降吗？土地财政又将走向何方？
土拍往事与疯狂溢价
1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这也是中国土拍的开始，更是中国三十余载房地产市场化的开始。
多年后，着名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌，打破了我国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。
值得注意的是，当时全面参考的对象是香港。
在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。
这份报告全面介绍了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策，通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”
也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。
第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时，准备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。
在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。
整个拍卖过程持续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。
从此，土拍模式迅速在全国各地推广。之后，国内不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率更达到325%。
直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。
“面粉”与“面包”
在如火如荼的大基建时代，土拍政策让处于高速发展的中国城市受益。此后三十余载，土地收入成为不少城市建设经费的主要来源。
2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年，全国卖地收入超过1000亿的城市达14个。这其中不少城市对于卖地收入的依赖度超过100%。2019年，中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元，是税收收入的120%，12个城市的土地财政依赖度超过了100%。土地收入堪称地方政府重要的财政支柱。
中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，急剧膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时，这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。
近年来，在城市建设方面深受赞誉的新一线城市杭州，2020年卖地收入高达2574亿，土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。
然而，“面粉”价格往往决定着“面包”定价。
比如，2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地，远高于当时周围的房价水平。此后，招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷进入龙华，所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。此后，龙华房价持续上涨。
直到2021年，高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。
2016年10月，佛山开始实施限购区土拍限价。但2020年4月，佛山又开始大范围取消了土拍限价。
2020年佛山出让110宗经营性用地，共计收入1243.83 亿元，同比大增70.01%。
据统计，2021年1～3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达28660套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷新近5年历史新高，且同比大涨122.6%。
土地财政的终局？
房价上涨、土地财政依赖，似乎到了非解决不可的时刻。
有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确要求二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。
易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示，深圳等城市的相关政策，进一步体现了地产限价政策继续从紧从严的导向。过去全国不少城市有各类限价政策，但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，目的在于进一步促进价格的稳定。
不少分析称，除了抑制房价过快上涨，15%的土地溢价率，也在倒逼地方政府逐步走出对土地财政的严重依赖。
广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉对中国新闻周刊表示，多年以来，国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界，这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后，建设用地的规模将得到控制，“在这种情况下，城市发展想靠新增低成本供地去卖房，是不可持续的”。
早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“非常态”，中国城市大规模扩张的“高潮”已经过去，未来城市的更新将是“常态”。
刘守英也对媒体表示，随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断暴露，土地作为经济增长发动机的功能将不再继续，新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。
2021年6月，国家财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。
这是在土拍设溢价率红线之外，今年事关土地财政的另一则重磅消息。土地财政的终局，或许已经到来。

⑥ 土地拍卖价320万一亩，容积率2.5，建成房后至少可以卖多少钱一平

先计算一下该楼盘的楼面价：320万/(666.7x2.5)=1919.9元。需要说明的是1亩=666.7平米。建筑成本毛坯1650元/平+安装+税费=3100元，合计开发成本5000元/平。如果开发商在民间融资利息高成本会增加，加上灰色费用支出，实际开发成本会破5000元/平。估计房价要卖6000~6500元/平，五线城市或县城的房价。