双井房价多少钱

A. 北京中产阶级标准（有几套房才能算得上中产阶级）

我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？

回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。码农智商税。大厂搬郊区自然不值钱。自住性价比最高的板块，见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，我在西北旺附近，sfsd，首付保底有150左右， 想在周边买一套房。400万左右，有推荐吗

回答：西北旺以前分析过：

表面：高薪码农集中区，海淀学区，新房环境好。

本质：郊区交通割裂地段白领刚需房，码农自产自销定向收割。西北旺在海淀都算比较贵的。

不如西二旗西三旗回龙观。

提问：姐姐好，请问澜花语岸和至善家园400w左右三居室值得入吗？刚需，谢谢

回答：你好，通州相对有一定溢价。如果是200左右的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。

都远远好过通州。

提问：房姐您好！我现金700个左右。目前就是想投资保值。已经是二套了。目前在考虑万柳或者是牡丹园。万柳因为学区房，700只能买蜂鸟一居，牡丹园这边能够买二居左右。从投资来看，您建议买哪里？

回答：万柳一个CEO盘多少钱值得买？单从楼盘上说，唯一的作用是你喜欢，你买单消费。投资角度来看买入就是亏损状态。巴沟这个板块其实是有点小问题的，只有一侧土地，西侧河水，有去无回，比较阴冷，如果能把北面的高尔夫拆掉变成居住组团就是质变了。如果没有学区需求，我建议是回避海淀区的。海淀因为普遍的学区高地，一大半的房子属于高价，一小半的房子轻微溢价，能淘到性价比比较高的房子概率大概不到朝阳这边的十分分之一。

牡丹园是对接中关村的居住板块，基本只有纯居住属性，配套，商业都很差。学区扩散的原因，价格也不便宜。

子弹700，建议拆分成2个800-1000万的选筹，投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

提问：房姐您好，我是19年应届硕士生，为了拿户口去了一家国企，但是以后有跳槽计划，所以打算趁2020年楼市回暖前买房把户口落出来，因为需求主要是落户，只想买个小房子，落户兼投资用，以后再置换。家里能付70万首付，总价能承受200万左右。现在考虑通州k2十里春风和一些小面积的二手房，比如双河北里的一些50 60平的老破小，但是由于通州未来的发展潜力，所以还是比较倾向十里春风。现在十里春风那边正在搞最后的年终促销，不知道是不是要抓住机会入手，求房姐答疑解惑。

回答：你好，有很多土地行政划分上是北京，实际上不属于北京。没有人口，没有城市和产业建设的土地，即使在城市内部，也不属于城市化。两省交汇的地段最尴尬，两边都不想管。永乐店挨着廊坊和香河了，不值得2W+。远郊溢价盘，要回避。但是总有韭菜买这种一手。

子弹70，老老实实淘老公房/次新小户型。

提问：您好，北京怎么样能尽快把房卖掉，找哪家中介机构好？

回答：很多人都知道如何买房，但是绝大部分人不知道在横盘期如何把房子快速高价卖出去，详见知识星球内部分享《卖房实操技巧》

提问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的话不建议买3居，sfsd又最好找老公房。但是东3-4环两居老公房目前价格低于我的首付支撑范畴。还应该继续考虑两居老公房么？还是三居也可以考虑呢？次新商品房税费高，这个应该怎么思考取舍呢？

回答：你好，子弹300选筹范围很广，从500-1000万都有。新手从次新开始不是定论，只是考虑到大多数小白的情况，选择次新标的心里会更好受一点。

北京的涨幅轮动顺序一般是：

上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。

次新最合适的是下跌调整期间至再次启动之前，淘笋为主。北京一切以淘笋为主，即使都是次新，地段，产品价位，同类对比都会产生很多影响，不会有很整齐的规律。

当一个城市的供给被挤压，次新已无法满足市场购买力时，老破小老破大就开始接收溢出需求。京沪这样的城市，就连老破小的供给都极度被挤压，以至于八九十年代（勉强贷款）的老破小和五六十年代的老破小都拉不开价格。首房首贷只有一个目标，找公房和满五唯一的商品房，利用低税率来尽量提高按揭的水平。

提问：你好房姐，我现在在十里堡附近居住，在国贸上班。希望换房到环境更好的小区，房子更大。新盘主要看了台湖（万科东望和翡翠四季）和未来科学城（金茂府，观承望溪，壹号庄园洋房以及翡翠公园）。二手房看了东坝奥林匹克花园。首套房，手里够首付的。这些地区和楼盘值得买吗？还有什么其他推荐吗？感觉还房贷压力比较大，有什么好方法吗？谢谢

回答：你好，原则上不置换。不知道你的首套房具体什么情况，一般来说建议截断抵押首套房融资。限竞新盘并不推荐。工作在国贸，就买在国贸。国贸一共只有个位数的小区，挨个看一遍就有大致感受。

双井是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，部分高端盘也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。而乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。

东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。

非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好，适合手持三五百万以上现金全款抵押投资千万上下房产。

提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少升值空间怕是也难说吧？我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。您从投资角度看，建议值得这样置换么？

回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。但望京价格仍然不高。在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。

望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。

望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。两者未来的预期空间不是一个量级。需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8/9万以上的溢价或者CEO盘即可。

阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而不一定是望京。

望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚：

一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定收益的笋盘才考虑。详见知识星球内部分享《望京板块选筹实战分析》

提问：房姐好！您认为北京东湾这个项目值得入手吗？首套首贷，单身，通州有房票，想入手一套通州，目前首付最多200-250可以承受，自住和保值兼顾，新房和二手房您有什么推荐？

回答：郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。与其叫北京东湾，叫通惠/运河东湾更合适。从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。

通州很大，通州万达，运河CBD，靠近亦庄次渠一带都是不同。相对来说，老通州（万达附近）价格相对合理，今天地铁次新值得4万，5年翻一倍，运河CBD如果建成，有100万本地常住人口，可以比老通州贵20%。

提问：房姐，法拍房操作过吗？感觉比市场便宜30%以上，有经验可以借鉴一下。

回答：法拍房操作好了是很赚钱的，但是新手不建议碰。法拍房，是指被法院强制变现的房产。这种房子不是不能买，但建议不要盲目听信中介的口头保证，直接按法定程序操作：实地踩盘、缴纳押金、参加拍卖，幸运的话，分分钟比市场价便宜不只50万。

详见知识星球内部资料《法拍房捡漏实操技巧》。

提问：亲爱的房姐,次新房指多少年的房子?

回答：看具体选筹，最多不超过15年 次新侠义定义是10年内的电梯房

提问：要保住北京中产的位置，你觉得要在北京买够几套房？

回答：不看套数，看净资产，我对中产的定义是至少1000万，家庭年收入50+。很多媒体把月收入5000元的小白领定义为中产，月收入1万到2万的农民工定位为农民工，认为中产是一种生活方式，那都是月薪5000的我瞎说的。

提问：房姐，为什么你总说以环线判断房价是错误的？

回答：对于北京来说，虽然是一个十分方正的平原环线城市，但楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。北京是典型的平原城市，由于首都的安全需要等种种原因，城市的建筑密度极低，城市的规划也是摊大饼式发展，即使是五环线，今天也是十分的拥堵。

但北京的发展，并不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把北京看做环线发展，是第一重错误。其次，二环内的区域，由于历史和政治原因，处于被保护状态，基本没有现代城市生态。而北京重点主导的一些项目或着力发展的地区，大多着落在一些中外环区域。

其中，国贸CBD，望京，中关村，西二旗是北京最主要的产业集中区，也是北京聚集人流的核心，而这些商业或产业集中区域缺乏大量的居住住宅，造成了产住分离的结果。如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：北京的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

国贸10万，双井8万，青年路7万，常营5万；望京8万，孙河6万，顺义4万；中关村12万，西三旗7万 ...... 但是，如果以为北京的地段价值单纯是随着产业中心扩散延伸的，又犯了第二重错误。

提问：房姐，比较担心北京疏解人口和经济不景气导致天通苑人口外流的影响，能帮忙分析下吗？感谢！

回答：我们讲，凡事先要指代清楚才能有定性。北京疏散地段人口，被疏散的不是市中心人口，而是远郊区和东西城。北京疏散人口的目标，是迁移到郊区，比如昌平县城，未来科学城，瀛海，通州副中心。但是，想法和现实是两码事，市场是无数个体所做的选择的总和，不是你一道政策就能决定最终的结果。

由于北京的人口增长减少，所造成的结果就是城市人口的内卷化，而不是继续扩散到郊区。什么是内卷化，听过我分享或者星球里的朋友都懂，你开工厂，如果市场效益不好那么首先做的一定是砍掉次要的生产线。

内卷化的结果，就是传统地段价值回归。现存人口往东三四环迁移，原来要被赶到远郊区的人口，往靠近市区的郊区迁移。即天通苑回龙观这样的社区。

远郊区由于溢价严重，进一步加剧群体的内卷化（当然，也有很多一手远郊贵妇盘韭菜）。而我们的通州，从来就不是迁移人口的目标。计划经济真正迁移人口的做法，是“修天通苑”。

通州CBD如果真的是为了人口，土拍早就放开了，房价也不会这么贵。

不要听别人喊口号，要看别人怎么做，做的结果是什么。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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B. 双井房子为啥便宜

车位和绿化少。
1、车位少。双井房子建设的车位较少，车位使用紧张，购买的人少，于该楼盘只能降低房价。
2、绿化少。该楼盘的绿化面积仅占全区面积的30%，容积率和绿化率低，空气环境差，导致便宜。

C. 谁有北京市各区的详细地区指导价!急求!!!!!!!!!!!!!!!!!

部：东区房价平稳，核心区高档住宅略有下挫

中原物业的销售总监殷则认为，整个东部市场仍供大于求，但供求比例比以前缓和，房屋购买力仍居全市第一，使得今年东部的销售业绩喜人，去年均价每平方米3500元左右今年却每平方米4000多元的京通路项目，买家照单全收；通县比去年上涨了每平方米200-300元；后现代城、珠江帝景所在的双井地区项目均价每平方米6000-7000多元，而去年更靠近三环的九龙花园均价仅为每平方米5000-6000元；核心区的高档住宅房价稳中有降，工体一带供量过大，导致区域内销售压力偏大。

西部：西区供需基本平衡，房价变化不大

西部今年新盘主要以均价每平方米 5000-7000元的房屋居多，基本符合西区高端、低端客群偏少的枣核型结构。“逸成”销售部经理季满如表示，网络经济的破灭，一定程度上影响了西区今年的销售，但土地的稀缺性挽回了一部分损失，今年西区的房价变化不大。

南部：看环境、重品质，南区房价涨跌有别

根据协成房地产公司总经理王晓航介绍，新盘价位主要集中在每平方米5000元左右，比去年每平方米高出不到200元，最近几年南城环境、交通和地区经济建设有了起色，大量拆迁支撑了一级市场的房价。亦庄、大兴的楼盘价格上涨较猛，今年上海沙龙由每平方米3800元上涨到每平方米4028元，金地格林小镇每平方米由4200元涨至4500元，过去大兴很难突破的每平方米3000元大关，10月开盘的清城均价却在每平方米3100元。两广地区宣武段新出的产品品质比往年提高，已成现房的老项目销售略有好转，部分项目有降价的现象。

北部：供量偏大，房价基本维持原来水平

由于政府对奥运村的规划建设，除去老项目的后期，北区今年新盘不过10多个，开发量少于去年，但加上存量，北部的供应仍高于需求。据枫林绿洲副总周伟峰介绍，北部今年房价维持原来水平，由于供量大，销售速度不快但稳。但因为增量不多，借助奥运的利好，老项目不降价等待时机好转。

2002年1-10月新盘供应情况地理方位

D. 在北京的郊区买一套50平的房子，大概需要多少钱

提问：房姐你好！ 请问如果卖家房子有高额贷款未还清，自己已无力偿还，只能接受高首付还清贷款的情况，中介提议高首付做银行资金监管，专款专用保证资金安全，还可与中介签资金保证合同。在这种情况下，如果考虑购买，还需注意哪些资金安全或其他方面等问题？ 这种操作是否可以？ 谢谢！

回答：1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。

建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：首次提问 房姐好。我北京唯一首套住房，住房公积金贷款，房子市值550万，我可以凑够钱2个月还清住房公积金贷款。 1.还清贷款后我可以做抵押贷款吗？ 2.如果可以抵押贷款出300万，我想投资一套房产，用途纯投资，短期变现，比如5年内，北京目前的行情，（国外动荡，国内疫情）能实现5年投资变现吗？ 3. 我和我老公每个月一起，现在到手可支配的资金只有1.2万。家里也再凑不出额外的现金了。这种情况，您觉得我还能实现通过抵押贷款投资的计划吗？ 4.如果还可以周转实现，您有推荐的地段和盘吗？哪里都可以，只要有投资价值就行。一个朋友推荐酒仙桥几个小区，但是都是老破小（50平一居90年左右房子）感觉不好卖，租金看着到还可以。 万分感谢！

回答：1. 可以做 2. 5年能走过一个周期 3. 1.2万如果指能全部还房贷，可以看250内总价的标的。另外抵押出来的资金留下2年的月供，预防风险。 4. 推荐看下 中海御鑫阁、三环新城。酒仙桥老破小不合适，租金比较高的老破小在团结湖和劲松

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款最多就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五唯一，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力；

2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看学区房，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

提问：房姐，疫情还在胶着状态，受疫情影响北京房价会降吗？上车的话什么时候出手比较合适？

回答：现实情况是，基本没有降价。 有少量我们盯着急卖的几套房，有大约2%的降价，例如从450降价到440。 提心吊胆北京在这场疫情里会降多少，其实意义并不大。 因为降多少，最终是市场说了算，谁也无法干预，只能认。 但比这重要无数倍的另一件事是： 如果经过这场全国折腾的疫情，北京房价还不降价，甚至不降反涨，持币待购的人，连后悔的的机会也没有。

提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？

回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。 加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

提问：首问： 房姐，你好，我的情况大致是这样：工作单位在五棵松附近，未来单位有公寓房。现在自己想另购买一套，首房首贷，最好是三室，需品质尚可，不考虑学区，希望离五棵松不要太远，不过如有好的选择可以不考虑区域，喜欢朝阳cbd附近，因为个人喜欢商业氛围。一手二手也可以，目前无房无贷，首付预算500-800均可，也可全款抵押。1.房姐有什么片区的标推荐？是买海淀还是朝阳cbd附近？2.石景山和丰台的限竞房可以考虑吗？如中海寰宇天下，西城天铸等。3.今年疫情期间是入手的好时机吗？谢谢！

回答：重点看下双井板块 例如 苹果社区、天骄、首城国际、乐城国际、珠江帝景。 新盘的话 中海寰宇天下可以考虑。西城天铸位置不太好 ，不推荐 目前看对北京房价影响不大，有合适的即可入手

提问：房姐，跟女朋友即将领证买房，我非京籍满60个月社保，中介帮我审查了购房资格，已符合（是都可信？）。 廊坊买过房有贷款记录，目前手里子弹180个，准备入手300左右的上车盘。 目前有两个问题 1、贷款我们最多能贷多少，目前得知是4成。 2、最近看了十里堡、潘家园、劲松、三元桥地块。 您觉得哪个地块更适合入手，或者您给推荐几个小区供选择。

回答：你的应该使二贷资格，标准使6成首付，4成首付应该加了首付贷 推荐 十里堡5.3 石佛营西里5.5 甘露园5.2 例如 石佛营西里，日月东华，紫罗园，海华堂，京棉新城，城市广场。

提问：房主隐瞒房屋重大瑕疵，以市场价卖给我们，算是欺诈吗？房主在明知自己儿子一家学区房户口迁不走的情况下，还以高于市场价的价格卖给我们，让我们签署户口变更合同，期间各种隐瞒欺骗，在收到尾款交房当天才说户口迁不走。之后房主就失联了。根据我自己在链家网上调研，有户口的学区房和没户口的要差100多万。房主是不是涉嫌欺诈我空户口学区房和有户口学区房的差价100多万。

回答：不算 买卖交易一切以合同为准，没有违反合同条款，不算违约； 不触犯对抗法律明文规定，合同有效。 买亏了，是眼光能力问题； 为什么一个人买东西一定不亏，甚至一定占便宜呢？ 没有世界能做到全是成功者，没有失败者。

提问：房姐，请问本次新冠过后，您认为哪几个板块会领涨呀，考虑建仓团结湖老公房，您觉得怎样？

回答：北京的行情趋势，和之前的判断不会有大的变化。 目前还存在优质房源的地区，主要集中在东三环10，14号线沿线，以及朝外以东的1，6号地铁沿线。 团结湖是我2016年下的推荐，当时只有5万多，2017年高峰期8万，现在接近7万，当前没有太多现存的套利空间。

E. 双井绿茶多少钱一斤最贵

双井绿茶产于修水县双井村，五代毛文锡所着的《茶谱》记载：“洪州双井白芽，制作极精”。宋代着名诗人黄庭坚非常喜爱家乡的双井茶，常常将双井茶分赠给好友欧阳修、苏东坡、司马光等，并赋诗赞赏。欧阳修的《归田录》中还将它推崇为全国“草茶第一”。后来，双井茶的品质不断得到提高。1985年在江西省名茶评比鉴定中，被评为全省八大名茶之一，并荣获名茶证书，1984年以精致的小包装参加庐山茶叶展销会，博得中外客商、游人、消费者的高度赞赏。双井绿的价格在几十元到上百元不等，依其品质来看。普通的双井绿价格在38-80元每斤左右，品质较好的在120-170元每斤左右，而品质上乘的相对贵一些，大致在300-790元每斤左右。总的来说，双井绿的品质越高，它的价格也就越高。

F. 双井桥东北边的，天之骄子小区如何这个小区比周边小区，房价低5000左右，为什么

小区规模小，品质一般，但户型还不错，让乐成国际比下去了。

G. 北京租房子多少钱

听你说平房也行，估计也是跟我一样打工的吧！
我租的在东北五环边上，是筒子楼，听说过吧！房费350元，网费50元，但是交通非常方便，像你一个人住的也就200多吧
想住市里只有地下室，房租也不便宜，不建议
北京南城房价比较便宜，像南三环成寿寺附近都有便宜房

H. 咨询一处房价

30000左右