停车效率一般多少合适

‘壹’ 地下车库设计规范

地下车库设计规范如下：

1.地下车库平面布置

在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式，且地下停车库宜集中布置。半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量。

全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。

2.地下车库适应的柱网尺寸

考虑停车效率与工程成本、车型适应范围，综合性最优柱网8.1m*8.1m，建议高档项目采用；经济柱网7.8m*8.1m，为节省成本，建议大部分项目采用此种尺寸，同时另设10%大型尺寸停车位，解决大型车停车问题。

根据项目的实际情况可以采用短跨小柱距的结构方案，尤其是杭州、宁波等对停车位尺寸要求高的城市，虽然理论上停车效率较7.8m*8.1m方案，单车面积上升1.5平米左右，立柱数量增加近50%，但立柱对总成本影响甚微，且优点是层高可以降低200～300。

在地质情况复杂、水位较高且基坑维护条件较差的项目中，可以节省相当的开挖量和基坑支护费用，成本节约显着。但此柱网选用，须经过结合具体地库方案的经济性比较后采用。

3.地下车库面积优化设计

集中地库面积优化设计方法：

(1)使用效率最高的高效停车单元进行组合设计。高效单元是经设计研究优化的车道面积最小、停车效率最高、面积是4000平方米（一个消防分区）的设计模数单元。

方案规划设计阶段，增加地库适应性方案比较，使用地库停车标准，进行地库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题。

(2)停车库端头优化停车布置设计：近端式停车布置，在近端的两跨比循环式布置可多停车7辆，因此，在满足规范50辆停车分组及防火间距要求的情况下，应尽量采用尽端式布置。

(3)规整地库外轮廓，减少无效建筑面积。

(4)充分利用地库角部空间，布置机房及竖向交通口。

(5)在满足分组（50辆）布置停车的情况下，尽量减少竖向通道数量；鱼骨状排列为最经济布置方式。

5.车道宽度

(1)普通直线车道:单行车道宽度4米为宜，如考虑停车，车道最小宽度为5.5米；双行车道宽度6米，停车方式为垂直式后退停车；

(2)车库出入口宽度：单行车道宽度为4米，双行车道宽6米；

(3)直线坡道：一般单车道宽4米；防火疏散用单车道4米；双行车道宽6米，防火疏散用双车道7米；

(4)曲线坡道：一般单车道宽4米，双行车道宽7米。

6.车库出入口设计

(1)车库出入口宽度，国家规定最小宽度为单行车道3.5米，双行车道6米，万科项目设计常用数据，单行车道4米，双行车道宽6米。

(2)车库出入口数量，停车数量≤50辆，设置一个单车道出入口；51～100辆的地下车库或51～150辆的地上车库（含半地下车库），一个双车道出入口，或者两个单车道出口；＞100辆的地下车库，两个单车道出口。

‘贰’ 商业停车周转率一般为多少

1：1。停车周转率是指在一定时间内每个停车泊位平均停放的车辆次数皮运，常用在一燃档梁定时间内的累计停放蠢胡车辆数与停车设施容量的比值来表示，它反映的是停车设施泊位的空间利用效率，商业停车周转率一般为1：1，停放周转率越高，车辆的停放和驶离就越频繁，泊位的空间利用效率也就越高。

‘叁’ 停车率一般是多少正常

按照正常的惯例，车位配比(楼盘入住总户数与总车位的比例)要达到1：1以上，才能在一段时间内有效保证“停车不难”。

停车率是指居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数姿亏的比率（%）迹搏神。例如，某小区有停车位数量900，总居住户数1000。那么，该小区停车率为90%，车辆停放具有特性：

一、停车目的

停车目的是指车主停车后的活动目的。了解停车目的，可以帮助我们对停车场进行合理的规划和管理。

二、停车时间

停车时间是指车辆实际停放的时间。它是衡量停车场负荷和停车周转率的主要指标。研究停车时间的分布，可以帮助我们制定合理的停车场收费标准。

相关概念—停车周转率：

在一定时间内每个停车泊位平均停放的车辆次数，常用在一定时间内的累计停放车辆数与停车设施容量的比值来表示，它反映的是停车设施泊位的空间利用效率。

停放周转率越高，车银扒辆的停放和驶离就越频繁，泊位的空间利用效率也就越高。它的取值可由期望值确定，也可参考研究区域现有停车场或其他类似停车场的数据。

‘肆’ 编制目标成本，这五个指标需要重点评估！

前言：拿地之后作为项目成本开始介入，在方案最终确定之前上启动会之时，一般设计会提供一版暂定版的总图（大致确定，但未最终完全确定，很有可能未报批通过）。

此时需要开始编制启动会版本的目标成本，那么作为项目成本不是拿到后就直接编制目标成本，而是对方案进行一个初步的评审，初步评审无问题后，再开始编制目标成本。

评审指标

1、 对于住宅项目应从以下几个指标来进行评审：

有人可能会问，方案是设计部的信老事情，跟成本有什么关系？有、而且有很大的关系，接下来我们来一 一说明；

容积率的评审

1、项目收益视角的成本管理 ：正常情况基于项目利润最大化的原则，容积率应该做足，但是如果说设计出的方案的容积率没有达到规划条件设定的容积率，应该进行 “专项说明” 。

如果你是基于“ 项目收益视角 ”来看待成本管理，那么容积率就是一个绝对不可忽视的指标。

获取途径 ：容积率指标指标你要向投资部门获取土地合同，里面有本地块相应的规划指标要求。隐坦

可售比的评审

2、 在编制目标成本之前，应对设计提供的方案的可售比进行初步评审与复核，可售率指标应该优于或者等于集团要求的可售比限额指标。

因为在建筑面积不变的情况下，可售比越低，可售单方成本越高。具体影响程度详见下面的分析：

可售比对成本的影响分析 ：建安成本都是按照建筑面积进行计算的，但是同样的建筑面积，不同的方案会有不同的可售比，如果可售比相对较低，那么在“建筑单方”指标一样的情况下，会导致“可售单方”指标提高。

可售比变化对可售单方指标影响的对比：

通过以上对比可知，可售比降低1%，可售单方指标约提高54元/m2，在单方售价不变的情况下，项目利润将会降低；

新手如果对上述换算公式有疑问，这里进行解答：

正常情况 ：总成本=建筑单方指标*总建筑面积=可售单方指标*总可售面积

所以得出 ：可售单方指标=建筑单方指标*总建筑面积/总可售面积=建筑单方指标/（总可售面积/总建筑面积）=建筑单方指标/可售率。

因为 ：可售率=可售面积/总建筑面积

可售比的主要影响因素：

正常情况：对于住宅项目，可售比只要达到集团可售比限额指标要求即可。

下面对某标杆企业可售比指标的计算进行解读：

备注：一般情况下，地面停车率的上线指标都是10%，大多数地区要求的车位配比都在0.9-1.2个/100m2左右， 所以正常的可售比指标大约在75%左右 。

上述可售比指标，如果换算成坐标轴，趋势如下：

从上图来看，我们得出如下结论：

在车位配比不变的情况下 ：地上停车比例越高，则可售比越高，因为在总车位配比不变的情况下，地上车位停车率增加则地库面积降低；

在地面停车率不变的情况下 ：停车配比要求越高，则可售比越低，因为在地面停车率不变的情况下，停车配比要求越高，则地库面积越高。

“车位配比“与”地面停车率“一般均在各地规划管理技术规定中进行了明确规定，一般都是要按照文件要求执行，但是在三四五线城市，还是有突破的空间

三四五线城市如何突破车位配比（点击链接进入）

可售比计算注意要点：

可售比计算的注灶坦桐意要点要抓住核心指标： 停车配比，地面停车率，可售面积，建筑面积 ；

1.关于停车配比：

停车配比=100*总配置车位数/计容建筑面积

2.关于地面停车率

地面停车率=地面车位总数/总车位数

3.可售面积的计算：

无论是否有产权，地库均按照不可售口径计算；

4.总建筑面积的计算：

总建筑面积 =地上总建筑面积+地库建筑面积

地上总建筑面积口径 ：学校、菜市场、配套用房、架空层在计算可售比的时候，不计入总建筑面积；

地库总建筑面积 ：非机动车库计入地库总建筑面积，地库储藏室就算可以出售，也计入不可售。

5.特殊情况：

当万平米住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%；

当万平米住宅塔楼投影面积在2000㎡以上时，可售比指标允许下降1.8%。

因为当塔楼投影面积越大，意味着同样数量的车位，地库总面积要偏大，导致可售比下降 。

配套用房面积的评审

3 在目标成本编制之前，应收集当地政府各类配套用房的管理规定，例如：物业用房，养老服务用房，社区用房等。

然后对配套用房的面积合理性进行评审与复核， 不能少，因为少了会导致规划无法通过，不能多，因为配套用房不可售，配置多了会侵蚀项目利润 ；

某地区养老服务用房面积规定要求

某地区社区管理用房配置标准

车位配比的评审

4 在目标成本编制之前，应该就车位配比的指标是否符合政府文件的要求进行评审与复核；

车位配比不能少，因为配比偏少会导致规划无法通过，不能多，因为配比偏多会侵蚀项目利润 ；

车位配比是指 ：“每户需要配置的车位数”或者“每100m2建筑面积需要配置的车位数”

对于车位配比的计算要注意以下两点：

1. 除了标准车位，是否有对非机动车位的配比进行额外的要求；

2. 对于微型车位与标准车位的换算关系是什么；

停车效率指标的评审

5

在编制目标成本之前，应对项目的停车效率指标进行评审与复核，此项指标必须要优于集团的停车效率限额指标；

停车效率指的是：单个车位的面积指标；

具体计算方式如下：地库面积/地库总车位数量

通常，一个中型住宅项目，如果停车效率相差1m2，货值或者成本会相差几百万，所以停车效率指标的评审异常重要。

总结

总结：方案阶段，对设计对成本的影响程度极大，如果你是新手，应尽量的积极介入，通过集团相关制度指标以及借鉴业内标杆企业一些数据经验，去熟悉或者复核方案的相关指标（ 容积率、可售比、配套用房、车位配比、停车效率等 ）的合理性。

一来可以深度学习，与设计部门进行深入交流，二来，沟通设计部门出具的方案的相关指标尽量在合理范围之内。

此时需要开始编制启动会版本的目标成本，那么作为项目成本不是拿到后就直接编制目标成本，而是对方案进行一个初步的评审，初步评审无问题后，再开始编制目标成本。

评审指标

1、 对于住宅项目应从以下几个指标来进行评审：

有人可能会问，方案是设计部的事情，跟成本有什么关系？有、而且有很大的关系，接下来我们来一 一说明；

容积率的评审

1、项目收益视角的成本管理 ：正常情况基于项目利润最大化的原则，容积率应该做足，但是如果说设计出的方案的容积率没有达到规划条件设定的容积率，应该进行 “专项说明” 。

如果你是基于“ 项目收益视角 ”来看待成本管理，那么容积率就是一个绝对不可忽视的指标。

获取途径 ：容积率指标指标你要向投资部门获取土地合同，里面有本地块相应的规划指标要求。

可售比的评审

2、 在编制目标成本之前，应对设计提供的方案的可售比进行初步评审与复核，可售率指标应该优于或者等于集团要求的可售比限额指标。

因为在建筑面积不变的情况下，可售比越低，可售单方成本越高。具体影响程度详见下面的分析：

可售比对成本的影响分析 ：建安成本都是按照建筑面积进行计算的，但是同样的建筑面积，不同的方案会有不同的可售比，如果可售比相对较低，那么在“建筑单方”指标一样的情况下，会导致“可售单方”指标提高。

可售比变化对可售单方指标影响的对比：

通过以上对比可知，可售比降低1%，可售单方指标约提高54元/m2，在单方售价不变的情况下，项目利润将会降低；

新手如果对上述换算公式有疑问，这里进行解答：

正常情况 ：总成本=建筑单方指标*总建筑面积=可售单方指标*总可售面积

所以得出 ：可售单方指标=建筑单方指标*总建筑面积/总可售面积=建筑单方指标/（总可售面积/总建筑面积）=建筑单方指标/可售率。

因为 ：可售率=可售面积/总建筑面积

可售比的主要影响因素：

正常情况：对于住宅项目，可售比只要达到集团可售比限额指标要求即可。

下面对某标杆企业可售比指标的计算进行解读：

备注：一般情况下，地面停车率的上线指标都是10%，大多数地区要求的车位配比都在0.9-1.2个/100m2左右， 所以正常的可售比指标大约在75%左右 。

上述可售比指标，如果换算成坐标轴，趋势如下：

从上图来看，我们得出如下结论：

在车位配比不变的情况下 ：地上停车比例越高，则可售比越高，因为在总车位配比不变的情况下，地上车位停车率增加则地库面积降低；

在地面停车率不变的情况下 ：停车配比要求越高，则可售比越低，因为在地面停车率不变的情况下，停车配比要求越高，则地库面积越高。

“车位配比“与”地面停车率“一般均在各地规划管理技术规定中进行了明确规定，一般都是要按照文件要求执行，但是在三四五线城市，还是有突破的空间

三四五线城市如何突破车位配比（点击链接进入）

可售比计算注意要点：

可售比计算的注意要点要抓住核心指标： 停车配比，地面停车率，可售面积，建筑面积 ；

1.关于停车配比：

停车配比=100*总配置车位数/计容建筑面积

2.关于地面停车率

地面停车率=地面车位总数/总车位数

3.可售面积的计算：

无论是否有产权，地库均按照不可售口径计算；

4.总建筑面积的计算：

总建筑面积 =地上总建筑面积+地库建筑面积

地上总建筑面积口径 ：学校、菜市场、配套用房、架空层在计算可售比的时候，不计入总建筑面积；

地库总建筑面积 ：非机动车库计入地库总建筑面积，地库储藏室就算可以出售，也计入不可售。

5.特殊情况：

当万平米住宅塔楼投影面积在1500-2000㎡之间时，可售比指标允许在上表基础上下降1.4%；

当万平米住宅塔楼投影面积在2000㎡以上时，可售比指标允许下降1.8%。

因为当塔楼投影面积越大，意味着同样数量的车位，地库总面积要偏大，导致可售比下降 。

配套用房面积的评审

3 在目标成本编制之前，应收集当地政府各类配套用房的管理规定，例如：物业用房，养老服务用房，社区用房等。

然后对配套用房的面积合理性进行评审与复核， 不能少，因为少了会导致规划无法通过，不能多，因为配套用房不可售，配置多了会侵蚀项目利润 ；

某地区养老服务用房面积规定要求

某地区社区管理用房配置标准

车位配比的评审

4 在目标成本编制之前，应该就车位配比的指标是否符合政府文件的要求进行评审与复核；

车位配比不能少，因为配比偏少会导致规划无法通过，不能多，因为配比偏多会侵蚀项目利润 ；

车位配比是指 ：“每户需要配置的车位数”或者“每100m2建筑面积需要配置的车位数”

对于车位配比的计算要注意以下两点：

1. 除了标准车位，是否有对非机动车位的配比进行额外的要求；

2. 对于微型车位与标准车位的换算关系是什么；

停车效率指标的评审

5

在编制目标成本之前，应对项目的停车效率指标进行评审与复核，此项指标必须要优于集团的停车效率限额指标；

停车效率指的是：单个车位的面积指标；

具体计算方式如下：地库面积/地库总车位数量

通常，一个中型住宅项目，如果停车效率相差1m2，货值或者成本会相差几百万，所以停车效率指标的评审异常重要。

总结

总结：方案阶段，对设计对成本的影响程度极大，如果你是新手，应尽量的积极介入，通过集团相关制度指标以及借鉴业内标杆企业一些数据经验，去熟悉或者复核方案的相关指标（ 容积率、可售比、配套用房、车位配比、停车效率等 ）的合理性。

一来可以深度学习，与设计部门进行深入交流，二来，沟通设计部门出具的方案的相关指标尽量在合理范围之内。